Самые доходные квартиры - в Екатеринбурге, а самые невыгодные – в Москве

29.06.2016

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили, в каких городах России выгоднее всего покупать квартиру с целью сдачи ее в аренду, сколько составляют доходность и окупаемость такой квартиры. Самую интересную покупку можно, оказывается, совершить в Екатеринбурге, а самый малоокупаемый арендный бизнес ведется в Москве.

Для расчетов были взяты средняя ставка аренды и средняя цена квартиры на вторичном рынке по каждому городу (предпочтение квартирам вторичного рынка было оказано как готовым для сдачи внаем, в то время как новостройка требует немалых средств на отделку и меблировку). Рассчитав годовой доход от аренды, аналитики сопоставили его со стоимостью квартиры и таким образом получили доходность и окупаемость жилья в каждом городе.

Самыми высокодоходными оказались квартиры в Екатеринбурге (7,9% годовых), Кемерово (7,8%), Сочи (7,8%), Магнитогорске (7,8%) и Комсомольске-на-Амуре (7,8%). «Показатели у них почти одинаковые, но причины высокой доходности разные. Так, Екатеринбург и Сочи выбились в лидеры за счет высоких ставок аренды, а остальные – за счет низкой стоимости квартир, – обращает внимание Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Хочется добавить, что рекордные показатели арендных ставок в Сочи сейчас, в высокий сезон, достигли пика. Зимой они гораздо ниже, и доходность квартир в летней столице России вне сезона может падать до 5,5%. То же справедливо для всех городов, на рынке аренды которых наблюдается ярко выраженная сезонность».

Ну а список самых низкодоходных городов с точки зрения сдачи квартир в аренду начинается со столицы. Цены на жилье здесь настолько высоки, что даже арендные ставки, величина которых намного превышает средние по России, не могут компенсировать покупателю высоких затрат. В Москве доходность квартир, сдаваемых в аренду, составляет в среднем 3,7% годовых. Не намного больше этот показатель в Челябинске (4,1%), Чебоксарах (4,3%), Владивостоке (4,9%) и Иваново (4,9%). Санкт-Петербург шестой снизу в таблице – даже в высокий туристический сезон средняя доходность квартир не превышает здесь 5%. «Опять же, обе столицы оказались в хвосте рейтинга из-за высоких цен на жилье, а остальные города – из-за дешевой аренды», – говорит Павел Луценко.

Окупаемость квартиры за счет сдачи в аренду обратно пропорциональна доходности. Если в Екатеринбурге владелец среднего объекта окупит его за 12,6 лет, то в Москве до этого счастливого момента пройдет целых 27 лет!

В среднем по России доходность квартир составляет 6,4%, а окупаемость – 16,2 лет. «Однако не нужно забывать, что наш расчет – весьма условный. В действительности доходы владельцев оказываются меньше – ведь не всегда жилье сдается круглый год; средний показатель срока сдачи – 10 месяцев в году, а в курортных городах зачастую всего 4-5 месяцев. Кроме того, собственник вынужден делать за свой счет ремонт, платить налоги и т.д. Также мы не учитывали инфляцию и прочие факторы», – напоминает Павел Луценко.

Если смотреть на доходность российских квартир в динамике, то становится ясно, что Московский регион за последние три года потерял в доходности. Питер и Казань, например, почти не изменились в этом плане, а в Новгороде, Самаре и особенно в Сочи и Екатеринбурге данный показатель заметно вырос. По данным «МИРА КВАРТИР», в 2013 году доходность московских квартир составляла 4,8% годовых, подмосковных – 7,5%, в Питере – 4,8%, в Нижнем Новгороде – 5,3%, в Казани – 6,8%, в Самаре – 4,8%, в Сочи – 5,6%, в Екатеринбурге – 4,9%.

«В Москве очень выросла средняя цена квартиры, в то время как аренда изменилась не сильно. В Подмосковье наоборот – найм квартир заметно подешевел, стоимость жилья тоже, но далеко не так существенно. В Питере квартиры немного снизились в цене за три года, а аренда осталась точно такой же, и поэтому доходность чуть возросла. В Самаре цена квартир упала сильнее, чем найм. В Казани все выросло примерно одинаково. В Нижнем, Екатеринбурге и Сочи произошли встречные процессы – аренда подорожала, а квартиры в целом подешевели – оттого рост доходности тут получился самый высокий», – объясняет Павел Луценко.

Доходность квартир в разных городах России, % годовых

Город	Аренда, руб./мес.	Цена квартиры, руб.	Доходность	Окупаемость, лет
Екатеринбург	21666	3273852	7,9%	12,6
Кемерово	13883	2124894	7,8%	12,8
Сочи	35432	5438638	7,8%	12,8
Магнитогорск	9550	1466521	7,8%	12,8
Комсомольск-на-Амуре	13459	2069067	7,8%	12,8
Ульяновск	13712	2159556	7,6%	13,1
Томск	13127	2080142	7,6%	13,2
Махачкала	11770	1866860	7,6%	13,2
Саратов	13970	2242161	7,5%	13,4
Смоленск	13660	2196734	7,5%	13,4
Астрахань	14088	2311436	7,3%	13,7
Новосибирск	18048	2984456	7,3%	13,8
Барнаул	12529	2080864	7,2%	13,8
Брянск	12096	2029881	7,2%	14,0
Калуга	19117	3231685	7,1%	14,1
Магадан	16316	2799487	7,0%	14,3
Ярославль	15692	2705695	7,0%	14,4
Тольятти	13490	2326066	7,0%	14,4
Липецк	13952	2412326	6,9%	14,4
Рязань	13673	2437906	6,7%	14,9
Ростов-на-Дону	17873	3196438	6,7%	14,9
Тверь	15621	2800303	6,7%	14,9
Ставрополь	12586	2256490	6,7%	14,9
Воронеж	13788	2507430	6,6%	15,2
Пермь	14016	2550268	6,6%	15,2
Хабаровск	18840	3432131	6,6%	15,2
Краснодар	17294	3151233	6,6%	15,2
Московская область	21579	3952227	6,6%	15,3
Казань	19600	3606008	6,5%	15,3
Омск	12420	2313697	6,4%	15,5
Курск	11338	2124316	6,4%	15,6
Волгоград	12718	2387273	6,4%	15,6
Иркутск	14816	2797177	6,4%	15,7
Оренбург	12246	2324420	6,3%	15,8
Тула	15321	2943667	6,2%	16,0
Владимир	13960	2695227	6,2%	16,1
Нижний Новгород	17194	3382768	6,1%	16,4
Набережные Челны	12695	2504054	6,1%	16,4
Пенза	10989	2170345	6,1%	16,5
Киров	10146	2012370	6,1%	16,5
Нижний Тагил	8942	1779795	6,0%	16,6
Чита	13818	2815594	5,9%	17,0
Архангельск	12584	2583543	5,8%	17,1
Самара	15475	3206442	5,8%	17,3
Уфа	16796	3515824	5,7%	17,4
Красноярск	12469	2625100	5,7%	17,5
Тюмень	14900	3173459	5,6%	17,7
Калининград	15375	3300441	5,6%	17,9
Улан-Удэ	10408	2321880	5,4%	18,6
Новокузнецк	7950	1796697	5,3%	18,8
Белгород	14347	3286725	5,2%	19,1
Ижевск	9469	2207521	5,1%	19,4
Череповец	8015	1887549	5,1%	19,6
Санкт-Петербург	32672	7773397	5,0%	19,8
Иваново	9135	2216313	4,9%	20,2
Владивосток	15582	3813431	4,9%	20,4
Чебоксары	7901	2202706	4,3%	23,2
Челябинск	12590	3640718	4,1%	24,1
Москва	59012	19144252	3,7%	27,0
Среднее			6,4%	16,2