Итоги мая на вторичном рынке жилья: покупательский спрос в 1,5 раза превысил показатели прошлого года

«Среднестатистические суммарные показатели покупательской активности в мае традиционно уступают значениям остальных месяцев года (за исключением июня и декабря), открывая период относительного летнего затишья на рынке жилья. Однако в мае 2015 года «сезонная» коррекция, скорее, напоминала обвал: в годовом выражении количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья снизилось в 2,3 раза (на 126 %). Этот показатель в конечном итоге стал минимумом за всю историю наблюдений с 2005 года и, по сути, оказался пресловутым дном вторичного рынка жилья по его ключевому показателю – уровню покупательского спроса», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Статистика нынешнего мая свидетельствует об увеличении активности покупателей относительно прошлого года более чем в 1,5 раза. Количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья (потенциальный спрос) возросло в годовом выражении на 55,2 %, количество финансовых обязательств о проведении сделок (актуальный реальный спрос) за тот же период – на 45,5 %.

По сравнению с апрелем 2016 года показатель потенциального спроса снизился на 23 %, реального – на 19,6 %. Однако в данном случае отрицательная коррекция – прямое следствие «больших майских выходных». Если оценить майскую статистику покупательской активности в пересчете на количество рабочих дней, то она окажется равной апрельской (и это без учета того, что период с 10 по 13 мая отмечен сниженным интересом покупателей к вопросам купли-продажи жилья: примерно на 40 % относительно значений второй половины месяца).



Предложение

Объем предложения на вторичном рынке жилья г. Москвы в мае составил 43 297 объектов – это на 0,2 % меньше, чем в апреле и на 0, 1 % ниже показателя начала 2016 года. Положительная динамика в годовом выражении составила 1,5 %.

При этом за прошедший год произошли показательные изменения в структуре предложения, самое заметное из которых – почти двукратное увеличение доли объектов стоимостью до 5 млн рублей в общем объеме представленного к продаже жилья. В абсолютных цифрах количество таких лотов также увеличилось в 2 раза (на 103 %) – с 1279 до 2597 объектов. Такая резкая динамика может быть объяснена совокупностью факторов. С одной стороны – фактической коррекцией цен на жилье (в среднем 15 % с учетом торга в годовом выражении). С другой – т. н. эффектом низкой базы в первой половине 2015 года, когда объем предложения дешевого жилья не успел восстановиться после ажиотажного спроса, вызванного резкой девальвацией рубля в конце 2014 года. Последнее усугублялось тем, что дезориентированные в ситуации крайней неопределенности новые продавцы не спешили выходить на рынок и предпочитали занять выжидательную позицию, если их жилищный вопрос не требовал срочного решения (подтверждением этого, в частности, является максимальное в прошлом году – на 30 % – снижение в мае количества «эксклюзивов», поступивших в компанию в течение месяца).

	Объем предложения, объектов (доля в общем объеме)		Динамика по количеству объектов
	Май-2015	Май-2016
Эконом-	14 500 (34 %)	16 020 (37 %)	+ 10,5 %
Комфорт-	17 912 (42 %)	19 051 (44 %)	+ 6,4 %
Премиум-	10 235 (24 %)	8 226 (19 %)	- 19,6 %

• по цене:

	Объем предложения объектов (доля в общем объеме)		Динамика по количеству объектов
	Февраль-2015	Февраль-2016
До 5 млн рублей	1 322 (3 %)	2 598 (6 %)	+ 96,5 %
От 5,1 млн до 10 млн рублей	17 315 (40 %)	18 618 (43 %)	+ 7,5 %
От 10,1 млн до 15 млн рублей	9 706 (23 %)	8 659 (20 %)	- 10,8 %
От 15,1 млн до 20 млн рублей	4 077 (10 %)	3 464 (8 %)	- 15 %
От 20,1 млн до 25 млн рублей	1 859 (4 %)	1 732 (4 %)	- 6,8 %
От 25,1 млн до 30 млн рублей	1 271 (3 %)	1 298 (3 %)	+ 2,1 %
Более 30,1 млн рублей	7 097 (17 %)	6 928 (16 %)	- 2,4 %

Цена

Активизация спроса поддерживает товарооборот на вторичном рынке жилья, но не является достаточной, чтобы стимулировать цены в этом сегменте. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения примерно в 2,5 раза превышает актуальные потребности покупателей, глобально ограниченные негативными последствиями экономического кризиса.

Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья в мае продолжила плавно снижаться и остановилась на отметке 184,2 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция относительно апреля составила 0,6 %, с начала 2016 года – 1,3 %. По сравнению с маем 2015-го средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 6,8 %.


«При этом принципиально важно, что у большинства участников рынка отсутствуют ожидания резкой корректировки стоимости жилья. Продавцы в целом не ждут роста цен, а покупатели не строят иллюзий по поводу их обвального падения, хотя их ожидания по-прежнему чуть ниже изначально заявленного ценника. Потребитель хочет немного поторговаться – это ему можно обещать в ближайшей перспективе: торговаться в пределах 10 % рынок будет», - отмечает Сергей Шлома.

Его слова подтверждает статистика: доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья по-прежнему остается на максимальном уровне. 81 % проданных в мае объектов были реализованы по итогам торга на понижение. Средний размер скидки – 8,4 % (минус 0,7 п. п. по сравнению с апрелем). 8 % реализованных объектов были проданы с премией, 11 % - по заявленной продавцом стоимости.

Доля продаж с учетом торга (май, 2016)

Таким образом, относительно прошлого года фактические продажные цены в сегменте вторичного жилья г. Москвы снизились примерно на 15 %. При этом текущая регрессивная динамика стоимости объектов не оказывает существенного влияния на поведение участников рынка.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

• по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
380 449 руб./м2	209 523 руб./м2	183 814 руб./м2	183 031 руб./м2	172 973 руб./м2	158 836 руб./м2	157 091 руб./м2	164 148 руб./м2	186 102 руб./м2	109 691 руб./м2
+ 0,1 %	+ 0,1 %	- 0,2 %	- 0,9 %	- 0,5 %	- 0,4 %	- 0,2 %	- 0,7 %	- 0,6 %	- 0,2 %

• по количеству комнат:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
380 449 руб./м2	209 523 руб./м2	183 814 руб./м2	183 031 руб./м2	172 973 руб./м2	158 836 руб./м2	157 091 руб./м2	164 148 руб./м2	186 102 руб./м2	109 691 руб./м2
+ 0,1 %	+ 0,1 %	- 0,2 %	- 0,9 %	- 0,5 %	- 0,4 %	- 0,2 %	- 0,7 %	- 0,6 %	- 0,2 %

• по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
171 071 руб./м2	163 287 руб./м2	204 838 руб./м2	230 395 руб./м2	236 792руб./м2
- 0,2 %	- 0,5 %	+ 0,2 %	- 0,1 %	- 5,4 %

• по сегментам рынка жилья:

Эконом-	Комфорт-	Премиум- (бизнес-)
161 875 руб./м2	181 158 руб./м2	263 466 руб./м2
- 0,4 %	- 0,3 %	- 0,6 %

Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам мая $ 2797 за кв. м, снизившись относительно апреля на 1 %, но увеличившись на 4,4 % с начала текущего года. При этом регрессивная динамика по этому показателю с мая 2015 года составила 28,6 %.

Экспозиция

Срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в мае составил 71 день – на 3 дня (4,1 %) меньше, чем в апреле. От зафиксированного в феврале 2015 года максимума (100 дней) данный показатель вернулся к среднему значению за 4 года наблюдений (72 дня). При этом май традиционно характеризуется минимальными годовыми показателями срока экспозиции, что в значительной мере объясняется желанием покупателей завершить необходимые процедуры, связанные с решением жилищных вопросов, до наступления отпусков. Исходя из статистики наблюдений за предыдущие годы, в перспективе нескольких месяцев можно прогнозировать некоторое увеличение срока экспозиции объектов в сегменте вторичного жилья.




Самая дешевая квартира

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является «однушка» на 1-м этаже 4-этажного кирпичного дома во 2-м квартале Капотни (ст. м. «Братиславская»). Общая площадь – 37,9 кв. м, жилая – 19,1 кв. м. Цена предложения: 2,8 млн рублей.

Самая дорогая квартира

Самым дорогим предложением является двухуровневая квартира в реконструированном малоэтажном особняке 1885 года постройки в Малом Кисловском переулке (ст. м. «Арбатская»). Общая площадь – 432 кв. м, жилая площадь – 313 кв. м, кухня – 17 кв. м. Первый уровень: кухня-столовая, гостиная, комната для персонала; второй уровень: 3 спальни, бильярдная. Ориентировочная стоимость в российской валюте: 2,57 млрд рублей.