Во сколько на самом деле обойдется жилье в самых доступных проектах

26.05.2016

За последние пару лет на рынке недвижимости столицы появилось немало новых проектов, в которых покупателям предлагаются беспрецедентно низкие цены на квартиры и апартаменты в Москве. Впрочем, как выяснили аналитики компании «Метриум Групп», совсем дешево в столице можно приобрести лишь крохотную студию, в которой более-менее комфортно разместится только один человек. А вот однокомнатные квартиры площадью хотя бы 40 «квадратов», подходящие для семьи из двух человек, обойдутся уже дороже. Причем самые доступные варианты «полноценных» квартир далеко не всегда предлагаются в тех же «дешевых» проектах.

Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках «старой» Москвы на сегодняшний день зафиксирована на отметке в 79 тыс. руб. А на присоединенных к столице территориях этот уровень и того ниже – 47 тыс. руб. за кв. м. Однако стартовая цена «квадрата» - это довольно коварный показатель, который, по сути, не отражает реальной стоимости квартиры. Как правило, самые дешевые квадратные метры предлагаются в самых больших квартирах. И наоборот.

Гораздо более информативным показателем является минимальная стоимость квартиры по жилому или апартаментному комплексу. Эта цифра позволяет понять, каким бюджетом нужно обладать для того, чтобы войти в проект. Но если присмотреться, здесь тоже оказывается не все так просто. Одним из главных трендов последних лет на столичном рынке недвижимости является тотальное сокращение площадей продаваемых лотов. Именно этот прием и позволяет девелоперам в рекламных материалах использовать столь привлекательные цены. В реальности же «клетушка» площадью 20 квадратных метров мало кому нужна – для более-менее комфортного проживания семьи из двух человек необходимо около 40 «квадратов».

Эксперты компании «Метриум Групп» решили проверить, окажутся ли сорокаметровые квартиры в якобы дешевых проектах такими же доступными, как и малогабаритные студии. Проведенное исследование показало, что минимальный порог входа не является гарантией того, что и более просторные квартиры будут стоить дешевле, чем у конкурентов.

«Старая» Москва. Квартиры

В старых границах Москвы сегодня можно приобрести квартиру в новостройке всего за 2,65 млн руб.. Если перевести эту сумму в доллары по текущему курсу, то получится всего $40 тыс. Так дешево жилая недвижимость на первичном рынке в столице не стоила очень давно. Минимальный уровень цен зафиксирован в микрорайоне «Северный». За эту сумму покупателю предложат квартиру площадью 25,5 кв. м.

На второй позиции идет проект «ВЛюблино». Стартовая цена по этому жилому комплексу составляет 3,16 млн руб. за квартиру площадью 22,33 кв. м. Замыкает тройку ЖК «МИР Митино» с показателем 3,27 млн руб. за квартиру площадью 26,3 кв. м. В топ-5 также вошли ЖК «Мещерский лес» (от 3,43 млн руб.) и микрорайон «Домашний» (от 3,69 млн руб.).

Топ-5 ЖК «старой» Москвы с минимальным бюджетом покупки

	Название	Район/Округ	РВЭ	Min стоимость квартиры (млн руб.)	Площадь квартиры (кв. м)
1	Мкрн «Северный»	Северный/СВАО	2 кв. 2018	2,65	25,5
2	«ВЛюблино»	Люблино/ЮВАО	2 кв. 2018	3,16	22,33
3	«МИР Митино»	Митино/СЗАО	4 кв. 2017	3,27	26,3
4	«Мещерский лес»	Солнцево/ЗАО	4 кв. 2017	3,43	22,3
5	Мкрн «Домашний»	Марьино/ЮВАО	1 кв. 2018	3,69	31,49

Но если рассматривать проекты с минимальной стоимостью квартир площадью около 40 кв. м, то ситуация сильно меняется. ЖК «МИР Митино» с третьей позиции оказывается на первой: квартира площадью 40,19 кв. м обойдется в этом проекте в 4,07 млн руб. Это самый низкий показатель в «старой» Москве для квартир такого метража.

На втором месте дебютирует ЖК «Некрасовка». Здесь квартиру площадью ровно 40 «квадратов» можно приобрести за 4,37 млн руб.. А вот ЖК «ВЛюблино» потерял одну позицию и по минимальной стоимости «полноценных» квартир получает лишь «бронзу»: лот площадью 38,98 кв. м обойдется здесь в 4,47 млн руб.

Еще сильнее «провалился» микрорайон «Северный», скатившись с первого места на четвертое. Но, справедливости ради, здесь покупатель получит наиболее просторную квартиру, площадь которой при стоимости 4,56 млн руб. составит 42,52 кв. м. И замыкает пятерку ЖК «Лучи»: с бюджетом 4,63 млн руб. здесь можно приобрести квартиру площадью 39,6 кв. м.

Топ-5 ЖК «старой» Москвы с минимальной стоимостью 40-метровых квартир

	Название	Район/Округ	РВЭ	Min стоимость квартиры (млн руб.)	Площадь квартиры (кв. м)
1	«МИР Митино»	Митино/СЗАО	4 кв. 2017	4,07	40,19
2	«Некрасовка»	Некрасовка/ЮВАО	1 кв. 2017	4,37	40
3	«ВЛюблино»	Люблино/ЮВАО	2 кв. 2018	4,47	38,98
4	Мкрн «Северный»	Северный/СВАО	4 кв. 2016	4,56	42,52
5	«Лучи»	Солнцево/ЗАО	4 кв. 2017	4,63	39,6

«Старая» Москва. Апартаменты

В сегменте апартаментов ситуация складывается еще более интересная: рейтинги по минимальному порогу входа и по минимальной стоимости 40-метровых лотов имеют только одно пересечение. Самые доступные на сегодняшний день апартаменты предлагаются в гостинице «Восток» - 2,28 млн руб. за жилье площадью 16,42 кв. м. Следом за ним с небольшим отставанием идет комплекс апартаментов Cleverland, в котором за 2,39 млн руб. продается еще более компактная студия площадью 16,03 кв. м. Третье место у проекта «Янтарь-apartments» - 2,8 млн руб. за апартаменты площадью 24,96 кв. м. На четвертой позиции расположился комплекс апартаментов «Березовая аллея», где порог входа составляет 2,95 млн руб. (25 кв. м). Закрывает топ-5 студио-квартал «Царицыно». Здесь за 2,99 млн руб. предлагается студия площадью 23,1 кв. м.

Топ-5 комплексов апартаментов «старой» Москвы с минимальным бюджетом покупки

	Название	Район/Округ	РВЭ	Min стоимость апартаментов (млн руб.)	Площадь апартаментов (кв. м)
1	Гостиница «Восток»	Марфино/СВАО	3 кв. 2017	2,28	16,42
2	Cleverland	Марфино/СВАО	4 кв. 2018	2,39	16,03
3	«Янтарь-apartments»	Ховрино/САО	1 кв. 2017	2,8	24,96
4	«Березовая аллея»	Останкинский/СВАО	1 кв. 2018	2,95	25
5	Студио-квартал «Царицыно»	Царицыно/ЮАО	4 кв. 2016	2,99	23,1

Стоимость же 40-метровых апартаментов в столице оказывается значительно выше стартовых цен в «дешевых» проектах. Более того, апартаменты такой площади обойдутся дороже самых доступных квартир аналогичного метража.

Открывает рейтинг комплекс апартаментов «Нахимовский, 21», где за 4,85 млн руб. можно стать обладателем апартаментов площадью 38 кв. м. На второй позиции идет единственный проект, перешедший в данный рейтинг из топ-5 апартаментных комплексов с минимальным порогом входа – «Янтарь-apartments». Причем он даже улучшил свое положение, поднявшись с третьего места. За 5,07 млн руб. здесь можно приобрести просторные апартаменты площадью 45,28 кв. м.

«Бронзу» получает комплекс «Парк легенд» с показателем 5,3 млн руб. за 39,2 кв. м. А в соседнем проекте «Технопарк» несколько большей площади (42,3 кв. м) апартаменты обойдутся всего на 50 тыс. руб. дороже – 5,35 млн руб. Также в первую пятерку апартаментных комплексов с самыми доступными 40-метровыми квартирами попал и проект бизнес-класса – клубный дом «Октябрь», где за 5,41 млн руб. предлагается лот площадью 40,1 кв. м.

Топ-5 проектов «старой» Москвы с наименьшей стоимостью 40-метровых апартаментов

	Название	Район/Округ	РВЭ	Min стоимость апартаментов (млн руб.)	Площадь апартаментов (кв. м)
1	«Нахимовский, 21»	Зюзино/ЮЗАО	3 кв. 2017	4,85	38
2	«Янтарь-apartments»	Ховрино/САО	1 кв. 2017	5,07	45,28
3	«Парк легенд»	Даниловский/ЮАО	2 кв. 2018	5,3	39,2
4	«Технопарк»	Даниловский/ЮАО	3 кв. 2017	5,35	42,3
5	КД «Октябрь»	Хорошево-Мневники/СЗАО	4 кв. 2018	5,41	40,1

Новая Москва

А вот в Новой Москве, напротив, большинство жилых комплексов в обоих рейтингах совпадают, меняя лишь позиции. Так, самым доступным на сегодняшний день проектом является ЖК «Борисоглебское», где за 2 млн руб. предлагается квартира площадью 33,4 кв. м. А вот во второй очереди ЖК «Кутузовские березы» с минимальным бюджетом в 2,21 млн руб. можно приобрести уже «полноценную» сорокаметровую квартиру (40,9 кв. м.). Третье место среди наиболее доступных проектов Новой Москвы занимает ЖК «Спортивный квартал» - 2,26 млн руб. за квартиру площадью 27,79 кв. м. Четвертая позиция у жилого комплекса «Баркли Медовая долина», где за 2,27 млн руб. предлагается квартира площадью 25,2 кв. м. И замыкает рейтинг ЖК «Белая Звезда», в котором лот площадью 25,3 «квадрата» обойдется в 2,41 млн руб.

Топ-5 ЖК Новой Москвы с минимальным бюджетом покупки

	Название	Район/Округ	РВЭ	Min стоимость квартиры (млн руб.)	Площадь квартиры (кв. м)
1	«Борисоглебское»	Зверево/ТАО	4 кв. 2016	2	33,4
2	«Кутузовские березы», 2 очередь	Рогово/ТАО	Получение РВЭ	2,21	40,9
3	«Спортивный квартал»	Марьино/НАО	4 кв. 2016	2,26	27,79
4	«Баркли Медовая долина»	Крекшино/НАО	1 кв. 2017	2,27	25,2
5	«Белая звезда»	Щербинка/НАО	4 кв. 2016	2,41	25,3

В топ-5 жилых комплексов Новой Москвы с минимальной стоимостью 40-метровых квартир лидеры предыдущего рейтинга поменялись местами. На первую позицию вышел ЖК «Кутузовские березы», где квартира площадью 40,9 кв. м обойдется в 2,21 млн руб. А ЖК «Борисоглебское» сместился на второе место: квартира площадью 41,5 кв. м в этом проекте стоит 2,6 млн руб. Третье и четвертое места достались дебютантам – ЖК «Марушкино» и «Андерсен». Стоимость 40-метровых квартир в них составляет 3,06 млн руб. за 41,89 кв. м и 3,1 млн руб. за 39,8 кв. м соответственно. Проект «Баркли Медовая долина» потерял одну позицию и замыкает рейтинг на пятом месте с показателем 3,15 млн рублей за лот площадью 39,35 кв. м.

Топ-5 ЖК Новой Москвы с минимальной стоимостью 40-метровых квартир

	Название	Район/Округ	РВЭ	Min стоимость квартиры (млн руб.)	Площадь квартиры (кв. м)
1	«Кутузовские березы», 2 очередь	Рогово/ТАО	Получение РВЭ	2,21	40,9
2	«Борисоглебское»	Зверево/ТАО	4 кв. 2016	2,6	41,5
3	«Марушкино»	Марушкино/НАО	3 кв. 2016	3,06	41,89
4	«Андерсен»	Десеновское/НАО	3 кв. 2017	3,1	39,8
5	«Баркли Медовая Долина»	Крекшино/НАО	1 кв. 2017	3,15	39,25

«Появление на столичном рынке компактных студий за относительно небольшие деньги можно только приветствовать, - комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – Однако девелоперы должны понимать, что данный продукт имеет довольно ограниченную целевую аудиторию. Конечно, при острой нужде на 20-25 «квадратах» может прожить и семья с детьми. Однако о комфорте в данном случае придется забыть. И сегодня более дальновидным шагом является снижение стоимости самых востребованных 40-50-метровых квартир, а не штамповка малогабаритных студий. Как показало наше исследование, далеко не всегда в проектах с минимальным порогом входа стоимость «полноценных» квартир оказывается ниже, чем в жилых и апартаментных комплексах с более высокой стартовой ценой».