Почти треть самых высокобюджетных предложений на вторичном рынке жилья сосредоточено в трех районах столицы

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время на вторичном рынке жилья Москвы представлена к продаже 6 841 квартира с начальной стоимостью в рублевом эквиваленте от 30 млн рублей – 15,8 % от общего объема предложения (около 60 % объектов этой, наивысшей, ценовой категории по-прежнему номинируются в валюте по фиксированному или актуальному на день сделки курсу ЦБ, однако при размещении лота в базе данных указывается также ориентировочная рублевая стоимость).

При этом 28,6 % самых дорогих предложений сосредоточено в трех районах столицы: Хамовниках, Пресненском и Тверском. Лидером по количеству выставленных на продажу объектов стоимостью от 30 млн рублей является район Хамовники – 702 предложения. Но максимальный удельный вес таких лотов в общем объеме реализуемого в районе жилья – у Арбата: показатель равен 75,8 %.

Топ-5 районов Москвы по объему предложения стоимостью от 30 млн рублей

№	Район	Кол-во объектов
1	Хамовники	702
2	Пресненский	680
3	Тверской	544
4	Басманный	372
5	Раменки	358

Топ-5 районов Москвы по объему предложения стоимостью от 30 млн рублей в общем количестве лотов в районе

№	Район	Общее кол-во объектов в базе данных	Кол-во объектов стоимостью от 30 млн руб.	Доля объектов стоимостью от 30 млн рублей
1	Арбат	463	349	75,8 %
2	Якиманка	310	201	64,8 %
3	Хамовники	1106	702	63,5 %
4	Тверской	914	544	59,5 %
5	Пресненский	1298	680	52,4 %

В данном контексте отметим, что Арбат является самым маленьким районом столицы по площади территории (211 га, по данным Мосгорстата). При этом он – самый дорогой на вторичном рынке жилья по среднему показателю цен: 583,6 тыс. рублей за кв. м – в 3,2 раза выше среднерыночного значения. Однако легендарная «Золотая миля» - микрорайон жилой застройки с максимально высокой стоимостью недвижимости в Москве – располагается все же не здесь, а в соседних Хамовниках.

Комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов: «На рынке существует два наиболее распространенных мнения о том, что считать «Золотой милей». Первое – локация между улицами Пречистенка и Остоженка. В настоящее время на вторичном рынке жилья здесь представлено к продаже 119 объектов – 10,6 % от общего объема предложения в Хамовниках. Средняя заявленная стоимость – 689,8 тыс. рублей за кв. м, что на 37,7 % выше, чем в районе и в 3,7 раза – чем в целом по рынку. Кроме того, существует суждение, что «Золотая миля» включает не только местность между Остоженкой и Пречистенкой, но и территорию от Остоженки до Москвы-реки – и эта точка зрения подтверждается статистикой цен. Сегодня в указанной локации продается 168 квартир (15,2 % от общего объема предложения в Хамовниках). Средневзвешенная стоимость предложения - 747,2 тыс. рублей за кв. м, что превышает средний показатель по району на 49,2 %, а по рынку – в 4 раза».

Минимальная цена: наибольший выбор самого дешевого жилья – во Внуково 

В настоящее время на вторичном рынке жилья «старой» Москвы выставлено на продажу 2285 объектов с заявленной стоимостью до 5 млн рублей – 5,3 % от общего объема предложения. Показательно, что относительно прошлого года количество таких лотов и их массовая доля в общем объеме выставленного на продажу жилья увеличились почти в 2 раза. С одной стороны, это можно считать следствием коррекции цен за истекший период, с другой – восстановлением уровня предложения после резкого всплеска спроса на исходе 2014 года, «вымывшего» с рынка преимущественную часть дешевого жилья.

Наибольшее количество вариантов стоимостью до 5 млн рублей представлено в районе Внуково: 147 объектов – 6,4 % от общерыночного показателя численности объектов указанной ценовой категории. Максимальная доля соответствующих лотов в общем объеме реализуемого в районе жилья – в Крюково: 47,5 %.

№	Район	Общее кол-во объектов в базе данных	Кол-во объектов стоимостью от 30 млн руб.	Доля объектов стоимостью от 30 млн рублей
1	Арбат	463	349	75,8 %
2	Якиманка	310	201	64,8 %
3	Хамовники	1106	702	63,5 %
4	Тверской	914	544	59,5 %
5	Пресненский	1298	680	52,4 %

Топ-5 районов Москвы по объему предложения стоимостью до 5 млн рублей в общем количестве лотов в районе

№	Район	Общее кол-во объектов в базе	Кол-во объектов стоимостью до 5 млн руб.	Доля объектов стоимостью до 5 млн рублей
1	Крюково	118	56	47,5 %
2	Внуково	331	147	44,4 %
3	Бирюлево Западное	139	47	33,8 %
4	Северный	73	15	20,5 %
5	Кузьминки	391	71	18,2 %

Количество комнат: за «малогабаритками» – в район Тверской!

Максимальный объем предложения однокомнатных квартир на вторичном рынке жилья представлен в районе Марьино: 210 объектов (28 % от всего объема реализуемого здесь жилья), что закономерно, учитывая объем и качество жилищного фонда территории. Напомним: по данным Мосгорстата, Марьино – абсолютный лидер среди столичных районов по объему жилых помещений (4672,76 тыс. кв. м). Застройка здесь представлена преимущественно объектами эконом- и комфорт-классов (46 % и 47 % соответственно в общем объеме предложения), среди которых традиционно велика доля однокомнатных квартир.

№	Район	Кол-во объектов
1	Марьино	210
2-3	Хорошево-Мневники, Южное Бутово	193
4	Люблино	191
5	Пресненский	187

Напротив: в районе Пресненский, занимающем одну из лидирующих позиций по количеству выставленного на продажу жилья высшей ценовой категории, больше всего предложений многокомнатных квартир: 363 объекта (28 % от общего числа объявлений о продаже в районе). В топ-5 по этому показателю вошли, за исключением Арбата, районы с наибольшим объемом предложения на московском вторичном рынке при одновременно максимальной доле в нем жилья премиального сегмента, для которого многокомнатность является одним из характерных признаков.

Топ-5 районов Москвы по объему предложения многокомнатных квартир

№	Район	Кол-во объектов
1	Пресненский	363
2	Хамовники	347
3	Тверской	317
4	Басманный	289
5	Арбат	195

Наибольшее количество малогабаритных квартир на вторичном рынке жилья (под этим понятием в указанном сегменте мы понимаем помещения общей площадью до 30 кв. м при возможном наличии кухни площадью до 4 кв. м) представлено в районе Фили-Давыдково, который характеризуется значительным количеством морально устаревших жилых объектов. В пятерке лидеров по этому показателю - также статусный район Тверской, при всем изобилии премиальных предложений в нем все-таки отличающийся характерной неоднородностью жилищного фонда. Меньше всего «малогабариток» (по одному лоту) продается в районах Басманный и Чертаново Южное.

№	Район	Кол-во объектов
1	Фили-Давыдково	21
2	Перово	20
3	Внуково	19
4	Головинский	16
5	Тверской	15

Категория дома: где искать «дефицитный монолит»? 

Наконец, рассмотрим, как распределяется по районам объем выставленного на продажу жилья в зависимости от категории дома. Здесь надо отметить, что за последний год в общей структуре предложения по этому признаку произошли показательные изменения, а именно: увеличились доли продаж в блочных и панельных домах (где традиционно превалирует экономкласс) и уменьшились - в кирпичных, монолитных и «сталинских» домах (в большинстве случаев - объектах с высокими потребительскими характеристиками, собственники которых наиболее категоричны в вопросах торга и при отсутствии острой потребности в реализации жилплощади предпочитают снять ее с продажи, нежели снизить цену). Можно говорить о том, что в одном случае имеет место восстановление и отчасти накопление предложения, в другом – выжидательная позиция продавцов. Так, общий объем предложения в «монолитах» сократился в годовом отношении на 36,4 % (с 7670 до 4881 объекта) – это максимальная отрицательная коррекция. Одновременно на 10,8 % увеличилось количество предлагаемого к продаже жилья в панельных домах (с 18 323 до 20 318 объектов) – это максимальная положительная коррекция.

В настоящее время больше всего объектов в блочных домах выставлено на продажу в Зюзино (59 предложений), в панельных – в Южном Бутово (581 предложение), в кирпичных – в Пресненском (534 предложения), в монолитных и монолитно-кирпичных – в Раменках (181), в т. н. сталинских домах – в Хамовниках (146).

Категория дома	Район	Кол-во объектов	Доля объектов в общем объеме предложения района
Блок	Зюзино	59	15 %
Панель	Южное Бутово	581	74 %
Кирпич	Пресненский	534	42 %
«Сталинский»	Хамовники	146	14 %
Монолит	Раменки	184	23 %