Входной билет на элитный рынок Подмосковья в новых экономических реалиях
До середины 2014 года весь элитный рынок экспонировался в долларах, но после резкого скачка и дальнейшего роста курса доллара (который сейчас держится на отметке 65-66 р.) продавцы стали переходить в рублевую зону, переписывая прайсы. Таким образом, рынок распался на два измерения: рублевый до 120-130 млн р. и долларовый, условно от 2 млн долларов, соответственно. Специалисты Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY предлагают взглянуть на динамику продаж за последние три года через призму рублевых и долларовых цен.
Поскольку сложнее всего ценообразование формируется на вторичном рынке, специалисты решили сфокусироваться именно на этом сегменте. Готовые дома стоимостью от 15 млн р. – самый понятный и привлекательный продукт для покупателя, но именно этот рынок самый непрозрачный с точки зрения ценообразования.
«До середины 2014 года вся недвижимость на элитном рынке оценивалась только в долларах, а лоты в рублях были исключением, - комментирует директор Департамента загородной недвижимости PENNY LANE REALTY Сергей Колосницын. - Теперь вся недвижимость до 130 млн р. оценивается покупателями в рублях, а вся что свыше, по-прежнему, в долларах».
Если рассматривать динамику продаж за последние три года, то мы увидим, что по объемам продаж показатели 2013 и 2015 годов идентичны, а вот в 2014 году был отмечен всплеск реализованного спроса. По сути, он был спровоцирован ростом курса доллара во втором полугодии, а затем естественным образом (по мере роста курса) перетек на начало 2015 года. Интенсивные продажи в первом квартале 2015 года привели к истощению спроса во втором полугодии, и в итоге показатели вернулись на уровень 2013 года.
Однако стоит отметить, что сама структура рынка изменилась за счет притока в нижний ценовой сегмент новых для премиального рынка покупателей. Ими стали владельцы долларовых капиталов, для которых цена входного билета стала доступной. Так, в 2013 году 15 млн р. были эквивалентны 0,5 млн долларов, на которые максимум можно было приобрести объект бизнес-класса без отделки. Начиная со второго полугодия 2014 года, сумма полмиллиона в долларах начала свой стремительный рост. Встречным трендом стал переход продавцов на рублевые цены с фиксацией на выгодном курсе. В результате владелец 0,5 млн долларов стал обладателем 35 млн р., автоматически получив дополнительную покупательскую силу и возможность перейти в другую нишу рынка, где уже за рубли предлагались продукты, которые ранее можно было купить за более высокую долларовую цену. Предложений для обладателей 15 млн рублей на рынке меньше не стало, и в 2014 году (начале 2015 года) они спешно спасали свои рублевые капиталы от девальвации.
Чтобы проиллюстрировать эту ситуацию, специалисты компании составили две идентичные таблицы с продажами, но одну оставили в долларах, а другую перевели в рубли. По ним можно проследить, как на премиальном рынке образовался дополнительный нижний ценовой сегмент, при этом верхние ценовые сегменты существенных изменений (в количественном выражении) не претерпели.
Можно заключить, что премиальный сегмент расширился, за счет чего сохранилась докризисная динамика продаж. О существенном падении загородного рынка можно говорить лишь в том случае, если производить подсчеты в долларах, что не совсем корректно в сложившихся условиях, так же, как и акцентировать внимание на удешевлении объектов за счет разницы курсов. Все это вводит в заблуждение и покупателей, и продавцов, но не влияет на закономерность естественного хода событий на загородном рынке.
