Итоги апреля на вторичном рынке жилья: средний срок экспозиции снизился на 23,7 %, потенциальный спрос – на 18,9 %

05.05.2016

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в апреле средний срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья сократился относительно марта на 23,7 %, составив 74 дня. Количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья снизилось за прошедший месяц на 18,9 %, увеличившись при этом в годовом выражении на 42,9 %. Одновременно в указанном сегменте рынка сохраняется тренд слабой отрицательной динамики цен в сочетании с крайне высокой долей продаж с дисконтом: конкуренция среди продавцов по-прежнему очень высока, а их ценовые ожидания все еще не нашли точки равновесия с представлениями покупателей.

По оценкам специалистов, снижение количества звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам (т. н. потенциальный спрос) в апреле - в целом традиционное явление на вторичном рынке жилья. Однако в этом году месячная коррекция более чем в 2 раза превышает ее среднее значение с 2005 года. Статистика ИНКОМ-Недвижимость за указанный период свидетельствует, что в течение года наибольшая активность потенциальных покупателей наблюдается в марте; в апреле следует ожидаемый спад (в среднем на 7,7 %) в связи с общим снижением деловой активности в преддверии продолжительных майских праздников. Усиление месячного спада в 2016 году можно объяснить в целом ограниченным объемом спроса на рынке в сочетании со сравнительно высокими показателями покупательского интереса в феврале-марте.

Среднее количество обращений в ИНКОМ-недвижимость в месяц за период 2005-2015 гг.

«Спрос на рынке жилья глобально ограничивают фундаментальные негативные факторы, возникшие вследствие резкого изменения макроэкономической конъюнктуры. Экономическая ситуация в стране остается тревожной, продолжается падение реальных доходов населения – все это соответствующим образом отражается на покупательской способности населения и общем товарообороте. О восстановлении рынка до докризисных показателей пока нет речи, однако в годовом выражении показатели спроса демонстрируют впечатляющую положительную динамику. По сравнению с апрелем прошлого года количество звонков и консультаций возросло почти вдвое – на 42,9 %, а финансовых обязательств о проведении сделок (реальный спрос) – на 30 %», - комментирует итоги прошедшего месяца директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Покупательская активность по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос)

Напомним: в апреле 2015 года в ИНКОМ-Недвижимость фиксировали двукратное падение покупательской активности в годовом выражении. В настоящее время показатели потенциального спроса ниже уровня апреля 2014 года на 30,5 %, реального – на 33,2 %.

Объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы в апреле составил 43 193 объекта - это на 2,8 % ниже, чем в январе нынешнего года и на 2,4 % выше, чем в апреле 2015 года. Объем эксклюзивной базы данных ИНКОМ-Недвижимость увеличился в годовом выражении на 4,6 %. В условиях ограниченной покупательской активности конкуренция среди продавцов по-прежнему остается крайне высокой: по оценкам специалистов компании, количество лотов на московском вторичном рынке жилья в 2,5 раза превышает текущие потребности покупателей.

При таком дисбалансе спроса и предложения важным конкурентным преимуществом представленного к реализации объекта является готовность его собственника к снижению цены. Этот факт в сочетании с изначально завышенными ценовыми ожиданиями продавцов объясняет сохранение на рынке аномальных количественных значений сделок с дисконтом. В апреле указанный показатель вновь вплотную приблизился к историческому максимуму: 81 % продаж в прошедшем месяце состоялись по итогам торга на понижение. Средний размер скидки – 9,1 %. 9 % реализованных объектов были проданы с премией, 10 % - по заявленной продавцом стоимости.

Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы

доля продаж с дисконтом на вторичном рынке жилья Москвы

Доля продаж с учетом торга (апрель, 2016)

Срок экспозиции объектов в указанном сегменте рынка составил в апреле 74 дня – это на 23,7 % меньше, чем в марте. От зафиксированного в феврале 2015 года максимума (100 дней) данный показатель фактически вернулся к среднему значению за 4 года наблюдений (72 дня). «Мы отмечаем определенное сокращение относительно предыдущих месяцев срока принятия потребителями решения о покупке. Отчасти это связано с желанием покупателей завершить необходимые процедуры, связанные с решением жилищных вопросов, до наступления сезона отпусков - со всеми его традиционными планами и ожиданиями, далекими от осмотра «достопримечательностей» базы данных московского вторичного рынка жилья. Средний срок экспозиции объектов сократился до 2,5 месяцев, при этом наиболее ликвидные объекты задерживаются в продаже, как правило, не более месяца», - отмечает Сергей Шлома.

Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья Москвы (ИНКОМ-Недвижимость), дней

Средний срок экспозиции на сторичном рынке жилья Москвы

Средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в марте составила 185,3 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция с начала года – минус 0,8 %, относительно марта – минус 0,1 %. По сравнению с апрелем 2015 года средняя заявленная стоимость в указанном сегменте рынка снизилась на 6,7 %.

Актуальные показатели средних цен в зависимости от формата жилья и их изменение в течение месяца представлены в таблицах ниже:

по районам:

ЦАО	ЗАО	СЗАО	САО	СВАО	ВАО	ЮВАО	ЮАО	ЮЗАО	ЗЕЛАО
380 180 руб./м²	209 268 руб./м²	184 155 руб./м²	184 771 руб./м²	173 821 руб./м²	159 525 руб./м²	157 375 руб./м²	165 266 руб./м²	187 173 руб./м²	109 875 руб./м²
+ 0,3 %	- 0,6 %	- 0,1 %	- 0,7 %	+ 0,1 %	- 0,4 %	- 0,2 %	- 0,1 %	- 0,8 %	+ 0,3 %

по количеству комнат:

1-комн.	2-комн.	3-комн.	4 и более комн.
179 165 руб./м²	177 881 руб./м²	182 136 руб./м²	340 619 руб./м²
- 0,1 %	- 0,2 %	+ 0,3 %	- 0,7 %

по типу строений:

Блок	Панель	Кирпич	«Сталинский»	Монолит
171 468 руб./м²	164 091 руб./м²	204 434 руб./м²	230 698 руб./м²	250 284 руб./м²
- 0,9 %	- 0,3 %	0 %	+ 1,3 %	+ 2,1 %

по сегментам рынка жилья:

Эконом-

Комфорт-

Премиум-

(бизнес-)

162 511 руб./м²

181 764 руб./м²

264 926 руб./м²

- 0,6 %

- 0,1 %

+ 0,4 %

Укрепление рубля способствует сохранению тренда на увеличение стоимости московских квартир в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, увеличилась относительно февраля на 7,2 % - до $ 2 824 за кв. м. Положительная динамика по этому показателю с начала 2015 года составила 5,5 %. При этом надо понимать: текущая положительная динамика – локальная коррекция в рамках валютных колебаний, несопоставимая с общим уровнем удешевления столичного жилья «в долларах» с 2014 года. Так, нынешняя средняя долларовая стоимость предложения в сегменте вторичного жилья на 25,3 % ниже, чем в апреле 2015 года и на 45,9 % ниже по сравнению с апрелем 2014 года.

Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент)

В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является малогабаритная «однушка» на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома на улице Буракова (ст. м. «Семеновская»). Общая площадь - 13 кв. м, жилая – 10 кв. м. Цена предложения: 3,5 млн рублей.

Самым дорогим предложением апреля является многоуровневая квартира в ЖК «Покровский берег» на ул. Береговой (ст. м. «Сокол»). Общая площадь – 450 кв. м. В полностью обустроенной квартире (авторский дизайн, эксклюзивная мебель) 12 комнат (из них 5 спален), 4 гардеробных, 5 санузлов, 3 джакузи, хамам, кальянная комната, мансарда площадью 80 кв. м, лифт. Круглосуточная охрана, видеонаблюдение, подземный паркинг. Ориентировочная стоимость в российской валюте: 579 млн рублей.