Рейтинг московских районов: где быстрее растут цены, очевиден избыток продавцов, а откуда не хотят уезжать?
28.04.2016
В Департаменте вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость провели анализ распределения предложения в соответствующем сегменте московского рынка жилья по «старым» столичным районам и объяснили показательные феномены ряда территорий. В основе рейтингов – количественные характеристики районов.
Общая площадь территории районов и объем жилищного фонда
В Москве, согласно административно-территориальному делению, насчитывается 125 районов в старых городских границах. По данным Мосгорстата («Основные показатели социально-экономического положения муниципальных образований в 2014 году»), их территория в совокупности составляет 114 264,9 га, общая площадь жилых помещений равняется 225 865,9 тыс. кв. м. Лидером по площади земель является Кунцево (5334 га), а наиболее компактным районом – Арбат (211 га). Максимальный объём жилищного фонда наблюдается в Марьино (4672,76 кв. м), а минимальный – в районе Молжаниновский (70,1 тыс. кв. м).
Плотность жилой застройки: «феномен» Новокосино
Отношение суммарной площади находящихся на конкретной территории жилых помещений к её общей площади позволяет дать оценку плотности жилой застройки и проранжировать районы по данному признаку. Максимальный объём жилой недвижимости в расчёте на единицу площади в соответствии с итоговым коэффициентом плотности жилья отмечен в Новокосино. Здесь сконцентрировано 12% совокупного объёма жилищного фонда Восточного административного округа – это при том, что территория района занимает только 2% площади земель ВАО. С учётом этого показательным является следующий факт: в настоящее время в Новокосино к продаже представлено всего 212 объектов. По объёму нынешнего предложения на вторичном рынке жилья самый плотно застроенный жильём столичный район занимает 104 место – в последней части соответствующего рейтинга.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объясняет, что низкий уровень предложения в этом случае логично оценить в контексте потребительских характеристик жилищного фонда Новокосино и стоимость жилья в районе. Это район с плотной многоэтажной современной застройкой, привлекающий покупателей беспроигрышным сочетанием трёх факторов: московской «пропиской», хорошим качеством объектов, которое в полной мере соответствует требованиям массового потребителя, и доступной ценой – на 17,5% ниже относительно средней стоимости по Москве и на 9,2% ниже, нежели, например, в соседнем Новогиреево. Условно говоря, люди приобретали здесь лучшее, что могут позволить при текущих финансовых возможностях. За редким исключением переезд, не включающий дополнительных затрат, означает для них ухудшение качества жилья или местоположения, поэтому они и не прибегают к форсированию продаж.
Жилая застройка в Новокосино отличается большой плотностью – почти в 223 раза большей, нежели в Молжаниновском (минимально застроенный район «старой» Москвы). Район Молжаниновский – эксклав САО, отделённый от основной территории района землями Северо-Западного административного округа и городского округа Химки. Значительная часть его территории принадлежит аэропорту «Шереметьево» с обслуживающими и другими связанными объектами.. небольшой жилищный фонд здесь представлен, в основном, частным сектором. Лишь на северо-западе района сосредоточено несколько многоэтажных домов современного типа. Сейчас в Молжаниновском районе на продажу выставлено 11 квартир – в ценовом диапазоне от 3,2 млн. до 20,8 млн. руб. Медианная цена предложения в данном районе составляет 127,5 тыс. руб. за кв. м. (на 31,3% ниже среднего по рынку показателя).
Отношение суммарной площади находящихся на конкретной территории жилых помещений к её общей площади позволяет дать оценку плотности жилой застройки и проранжировать районы по данному признаку. Максимальный объём жилой недвижимости в расчёте на единицу площади в соответствии с итоговым коэффициентом плотности жилья отмечен в Новокосино. Здесь сконцентрировано 12% совокупного объёма жилищного фонда Восточного административного округа – это при том, что территория района занимает только 2% площади земель ВАО. С учётом этого показательным является следующий факт: в настоящее время в Новокосино к продаже представлено всего 212 объектов. По объёму нынешнего предложения на вторичном рынке жилья самый плотно застроенный жильём столичный район занимает 104 место – в последней части соответствующего рейтинга.
Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, объясняет, что низкий уровень предложения в этом случае логично оценить в контексте потребительских характеристик жилищного фонда Новокосино и стоимость жилья в районе. Это район с плотной многоэтажной современной застройкой, привлекающий покупателей беспроигрышным сочетанием трёх факторов: московской «пропиской», хорошим качеством объектов, которое в полной мере соответствует требованиям массового потребителя, и доступной ценой – на 17,5% ниже относительно средней стоимости по Москве и на 9,2% ниже, нежели, например, в соседнем Новогиреево. Условно говоря, люди приобретали здесь лучшее, что могут позволить при текущих финансовых возможностях. За редким исключением переезд, не включающий дополнительных затрат, означает для них ухудшение качества жилья или местоположения, поэтому они и не прибегают к форсированию продаж.
Жилая застройка в Новокосино отличается большой плотностью – почти в 223 раза большей, нежели в Молжаниновском (минимально застроенный район «старой» Москвы). Район Молжаниновский – эксклав САО, отделённый от основной территории района землями Северо-Западного административного округа и городского округа Химки. Значительная часть его территории принадлежит аэропорту «Шереметьево» с обслуживающими и другими связанными объектами.. небольшой жилищный фонд здесь представлен, в основном, частным сектором. Лишь на северо-западе района сосредоточено несколько многоэтажных домов современного типа. Сейчас в Молжаниновском районе на продажу выставлено 11 квартир – в ценовом диапазоне от 3,2 млн. до 20,8 млн. руб. Медианная цена предложения в данном районе составляет 127,5 тыс. руб. за кв. м. (на 31,3% ниже среднего по рынку показателя).
Важно отметить, что рейтинги районов по объёму жилых помещений и плотности жилой застройки не учитывают апартаменты, которые являются очень значимыми статистическими – прежде всего, для Пресненского района столицы. Тем более показательно, что даже при подобных исходных условиях этот район стабильно остаётся лидером по объёму предложения на вторичном рынке жилья.
Объем предложения: максимальный выбор - в дорогих районах
Сейчас общий объём предложения на вторичном рынке Москвы составляет 43 482 объекта и фактически остаётся неизменным с начала года (+0,3%). Относительно аналогичного периода минувшего года указанный показатель сократился на 3,2%.
Максимальный объём предложения составляет 1 264 лота (2,9% от общего показателя на рынке) и представлен в районе Пресненский (25-е место по площади территории, 56-е – по объёму жилых помещений без учёта апартаментов). 64,7% выставленного здесь на продажу жилья сосредоточено в локациях рядом с метро «Улица 1905 года», «Баррикадная», «Маяковская», «Арбатская», «Краснопресненская». 53% объектов выставляются с заявленной стоимостью от 30 млн. руб. 11% - от 20,1 млн. до 30 млн. руб., 10% - от 15,1 млн. до 20 млн. руб., 15% - от 10,1 млн. до 15 млн. руб., 11% - от 5,1 до 10 млн. руб.
Самый маленький объём предложения (0,002% от общего рыночного показателя) представлен в районе Старое Крюково (114-е место по площади территории и 121-е – по объёму жилья). Здесь экспонируется всего один объект: двухкомнатная квартира общей площадью 50 кв. м с заявленной стоимостью 6,8 млн. руб. Ни одного предложения в свободной продаже нет на данный момент в р. Савелки (ЗелАО).
Объем предложения: максимальный выбор - в дорогих районах
Сейчас общий объём предложения на вторичном рынке Москвы составляет 43 482 объекта и фактически остаётся неизменным с начала года (+0,3%). Относительно аналогичного периода минувшего года указанный показатель сократился на 3,2%.
Максимальный объём предложения составляет 1 264 лота (2,9% от общего показателя на рынке) и представлен в районе Пресненский (25-е место по площади территории, 56-е – по объёму жилых помещений без учёта апартаментов). 64,7% выставленного здесь на продажу жилья сосредоточено в локациях рядом с метро «Улица 1905 года», «Баррикадная», «Маяковская», «Арбатская», «Краснопресненская». 53% объектов выставляются с заявленной стоимостью от 30 млн. руб. 11% - от 20,1 млн. до 30 млн. руб., 10% - от 15,1 млн. до 20 млн. руб., 15% - от 10,1 млн. до 15 млн. руб., 11% - от 5,1 до 10 млн. руб.
Самый маленький объём предложения (0,002% от общего рыночного показателя) представлен в районе Старое Крюково (114-е место по площади территории и 121-е – по объёму жилья). Здесь экспонируется всего один объект: двухкомнатная квартира общей площадью 50 кв. м с заявленной стоимостью 6,8 млн. руб. Ни одного предложения в свободной продаже нет на данный момент в р. Савелки (ЗелАО).
Дмитрий Таганов отмечает, что максимальный объём предложения в не самых «выдающихся» районах по показателям объёма жилья (кроме Раменок) и площади занимаемых территорий – закономерный итог того, что здесь большой удельный вес изначально инвестиционных покупок. Верхние строчки рейтинга занимают преимущественно центральные районы, плюс Раменки, где в последние годы огромные пространства застраивались жильём премиум-класса. В структуре предложения этих районов основная доля принадлежит объектам классов «премиум» и «элит», купленным с целью прямых инвестиций. Пример Пресненского убедительно подтверждает это: цена большинства объектов, выставленных здесь на продажу, стартует от 30 млн. руб. В это же самое время существует и обратный «феномен»: в «старых» районах массовой застройки доля предложения невелика. Покупки здесь обычно совершаются «для себя», люди проживают в этих квартирах или сдают их в наём.
Средняя стоимость предложения: Арбат дороже с каждым годом
Действительно, рейтинг районов Москвы по средней цене предложения в существенной степени перекликается с их распределением по объёму предложения. На данный момент медианная цена предложения на московской вторичке составляет 185,5 тыс. руб. за кв. м. Самым дорогим районом в Москве является Арбат (574,6 тыс. руб. за кв. м), минимальная заявленная цена объектов – во Внуково (105 тыс. руб. за кв. м).
Средняя стоимость предложения: Арбат дороже с каждым годом
Действительно, рейтинг районов Москвы по средней цене предложения в существенной степени перекликается с их распределением по объёму предложения. На данный момент медианная цена предложения на московской вторичке составляет 185,5 тыс. руб. за кв. м. Самым дорогим районом в Москве является Арбат (574,6 тыс. руб. за кв. м), минимальная заявленная цена объектов – во Внуково (105 тыс. руб. за кв. м).
Наибольшая положительная динамика средних цен с января 2015 г. наблюдается в районах ЦАО, что объясняется, в частности, переходом существенной доли продавцов жилья классов «премиум» и «элит» на позиционирование объектов в рублёвых ценах (в том числе, по фиксированному курсу доллара). Максимальный рост цена таким образом отмечен в районе Арбат 16,1%. В первой пятйрке районов с самой большой динамикой средней стоимости также находятся Якиманка (+15,5%), Тверской (+9,2%), Пресненский (+7,8%), Замоскворечье (+7,8%).
В противоположность им – районы с наибольшей динамикой снижения средних цен предложения в течение указанного периода: Покровское-Стрешнево (-12,6 %), Марфино (-11,7 %), Южное Медведково (-11,5 %), Бескудниковский (-11 %), Некрасовка (-10,6 %).
Противоположностью им выступают районы с наибольшей динамикой понижения средней стоимости предложения в течение рассматриваемого периода: Покровское-Стрешнево (-12,6 %), Марфино (-11,7 %), Южное Медведково (-11,5 %), Бескудниковский (-11 %), Некрасовка (-10,6 %).
