Рынок Новой Москвы в 1 квартале

25.04.2016

Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги 1 квартала на рынке новостроек Новой Москвы. Объем предложения снизился на 14,5%. Средняя цена квадратного метра практически не изменилась (-0,5%) и составила 105 160 руб.

В 1 квартале 2016 года новых проектов на первичном рынке Новой Москвы не появлялось, предложение пополнялось исключительно за счет выхода корпусов в уже реализуемых комплексах. Так, стартовали продажи в новых домах ЖК «Андерсен», «Татьянин Парк», «Борисоглебское», «Испанские кварталы», «Новое Бутово», «Переделкино Ближнее» и «Бунинские луга». Одновременно завершилась первичная реализация квартир в ЖК «Николин парк» и «Изумрудный», а несколько корпусов в ЖК «Бунинские луга», «Татьянин парк» и «Переделкино Ближнее» были выведены из продажи.

Таким образом, по данным аналитиков «Метриум Групп», по итогам 1 квартала 2016 года на рынке новостроек Новой Москвы экспонировалось 34 проекта. Совокупный объем предложения оценивался на уровне 7 600 квартир, что на 14,5% меньше, чем в начале года. Сокращение объема реализуемого на первичном рынке жилья по большей части было вызвано закрытием продаж в нескольких корпусах крупнейших проектов.
По-прежнему основной объем предложения локализован в НАО. За отчетный квартал его доля благодаря выходу новых корпусов в местных проектах выросла на 2,4 п.п. и достигла 83,2%. На ТАО приходятся остальные 16,8% предложения.

Структура предложения по округам (квартиры)

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», доля жилья в многоэтажных новостройках повысилась на 12,2 п.п. и теперь составляет 65,3%. В то же время процент квартир, продаваемых в мало- и среднеэтажных корпусах, сократился на 4,2 и 8 п.п. соответственно (до 18,8 и 15,9%)

Структура предложения квартир по этажности домов (внешний круг – 1 кв. 2016 г., внутренний круг – 4 кв. 2015 г.)

По стадии готовности структура предложения сместилась в сторону новостроек, где ведется монтаж этажей. В общей сложности на них приходится 39% квартир, прирост относительно начала года составил 5,2 п.п. Далее следуют корпуса на стадии отделочных работ, в них сконцентрировано 32,1% предложения (-12,2 п.п. за квартал). Еще 17,2% лотов продается в полностью готовых домах, остальные локализованы в новостройках на начальном этапе возведения.

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Как подсчитали аналитики «Метриум Групп», средняя цена квадратного метра на рынке новостроек Новой Москвы по итогам квартала составила 105 160 руб., по сравнению с началом года она практически не изменилась (-0,5%). При этом в округах наблюдалась разнонаправленная динамика: в НАО отмечено сокращение на 2,2% (до 112 750 руб.за кв. м), а в ТАО – рост на 5% (до 67 580 руб. за кв. м). Причиной произошедших изменений в большей степени послужило перераспределение предложения после вывода на рынок новых корпусов и закрытия продаж в уже реализуемых.

Рейтинг жилых комплексов Новой Москвы с наиболее доступным бюджетом покупки возглавляет эко-район «Борисоглебское». Следом за ним следует ЖК «Кутузовские березы», по-прежнему замыкает тройку ЖК «Спортивный квартал»:

2 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 33,4 кв. м (эко-район «Борисоглебское»);
2,210 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 40,93 кв. м (ЖК «Кутузовские березы»);
2,256 млн руб. за однокомнатную квартиру площадью 27,79 кв. м (ЖК «Спортивный квартал»).

Средний бюджет покупки по сравнению с началом года сократился на 4% и составил по итогам квартала 5,805 млн руб. Также отмечено снижение средней стоимости одно- и двухкомнатных квартир (на 3% и 5% соответственно).

Площадь и стоимость квартир в зависимости от типологии

Типология	Площадь, кв.м			Цена кв.м, руб.			Стоимость, руб.
Типология	мин	сред	макс	мин	сред	макс	мин	сред	макс
однокомн.	22,00	39,08	82,20	54 000	112 020	160 097	1 999 999	4 337 645	16 834 096
двухкомн.	31,40	61,13	111,40	47 017	97 170	172 299	2 759 000	5 851 671	28 306 417
трехкомн.	41,60	91,84	178,00	53 887	107 040	174 597	3 905 704	10 161 993	37 169 015
многокомн.	74,70	117,36	213,57	66 500	80 165	150 854	5 711 000	9 361 722	27 907 985
итого	22,00	55,93	213,57	47 017	105 160	174 597	1 999 999	5 805 238	37 169 015

Основные тенденции

«В первом квартале 2016 года на рынке новостроек Новой Москвы девелоперская активность была невысокой, - отмечает Анна Соколова, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп». - Новых проектов не выходило, предложение пополнялось за счет старта продаж в корпусах уже реализуемых комплексов. При этом совокупный объем продаваемых квартир снизился на 14,5%. Основной причиной сокращения предложения послужило закрытие продаж сразу в нескольких корпусах крупнейших проектов. Кроме того, в феврале на первичном рынке ТиНАО отмечен всплеск спроса, связанный с неопределенностью относительно продления программы государственного субсидирования ипотечной ставки. По отдельным наиболее привлекательным проектам число сделок увеличилось в два раза по сравнению с январем. В марте спрос стабилизировался и вернулся на привычные позиции.

В первом квартале 2016 года прямое повышение цен было отмечено в большинстве новостроек ТиНАО. Однако за счет перераспределения предложения средний ценовой показатель практически не изменился и составил 105 160 руб. В начале года застройщики продолжили активно использовать инструменты стимулирования спроса, скидки по отдельным проектам доходили до 10%.

Также в начале года на первичном рынке жилья Новой Москвы получила продолжение зародившаяся еще в 2015 году тенденция к сокращению бюджета покупки квартиры за счет минимизации ее площади. По итогам первого квартала средняя площадь экспонируемой однокомнатной квартиры сократилась на 2%, а двухкомнатной – на 1%. В результате средний бюджет покупки упал на 3% и 5% соответственно. Наиболее ярко иллюстрирует вышеописанную тенденцию квартирография во вновь выходящих домах уже реализуемых проектов. Так, в корпусах ЖК «Испанские кварталы», стартовавших в феврале 2016 года, представлены однокомнатные квартиры площадью от 33,3 кв. м и двухкомнатные квартиры от 47,5 кв. м. При этом в предыдущих корпусах того же комплекса, выведенных в продажу в апреле 2015 года, аналогичные площади составляли 37,4 и 59,7 кв. м соответственно. Похожая ситуация наблюдается и в ЖК «Новое Бутово». В корпусе, вышедшем в реализацию в марте 2016 года, предлагаются однокомнатные квартиры площадью от 25,8 кв. м, тогда как ранее в проекте нельзя было купить жилье менее 36 кв. м.».

Прогноз

«Новостройкам ТиНАО все сложнее конкурировать с проектами старой Москвы, - заключает Анна Соколова. - Обладая более низкой транспортной доступностью и обеспеченностью инфраструктурой, они постепенно утрачивают свое единственное значимое преимущество – доступную цену. Уже сегодня на старте продаж квартиру в московской новостройке в пределах МКАД можно приобрести за 3,1 млн руб. Зачастую бюджет покупки в проектах ТиНАО, расположенных в радиусе 15 км от города, сопоставим с этой цифрой или превышает ее. Усиливающаяся ценовая конкуренция, вероятно, приведет к дальнейшему распространению тенденции к снижению бюджета покупки во вновь выходящих в продажу корпусах и проектах. Для этого застройщики могут пойти по пути сокращения площадей квартир или выводить новые объемы жилья по демпинговым ценам.

Кроме того, сложная ситуация на рынке побудит девелоперов более внимательно относиться к разработке новых проектов. Только качественная концепция в сочетании с разумной ценовой политикой позволят получить максимально ликвидный продукт.

Главным драйвером спроса в ближайшее время по-прежнему останется ипотека, поскольку реальные доходы населения продолжают падать и привлечение заемных средств остается для многих единственной возможностью решить жилищный вопрос. По-прежнему важным инструментом стимулирования спроса останутся скидки и выгодные рассрочки, наличие которых позволит охватить максимально широкую аудиторию покупателей».