Местами заморозки: в марте активность покупателей на вторичном рынке жилья снизилась на 6,9 % относительно февраля, но на 23 % превысила показатели прошлого года

06.04.2016

Число обращений в ИНКОМ-Недвижимость по вопросам купли-продажи жилой недвижимости относительно февраля снизилось относительно февраля на 6,9%, однако превысило соответствующие показатели за тот же период на 23%. Средняя цена предложения московского вторичного рынка жилья показала небольшую отрицательную динамику (-0,2% в сравнении с февралём), при этом значительно (на 9,4%) возросла в долларовом эквиваленте благодаря укреплению рубля. Чрезвычайно высокими остаются доля продаж с дисконтом (79%) и время экспозиции – 97 дней. Это свидетельствует о преувеличенных ценовых ожиданиях продавцов, а также избирательности покупателей при изобилии предложения.

Мартовское сокращение покупательской активности специалисты увязывают с разворотным трендом валютного рынка, следствием которого явилось наиболее значительное с апреля 2015 г. укрепление рубля в рамках месяца – на 10%. Для потребителей, хранящих сбережения в иностранной валюте, удорожание рубля означает снижение их покупательской способности, вместе с тем, являясь резким изменением рыночной конъюнктуры, требующим адаптации и оценки дальнейших перспектив. Сильнее всего при этом сократились показатели реального спроса – количество обязательств по предоплате: их стало меньше приблизительно на 10% по итогам марта месяца относительно февральских показателей. Уменьшение произошло за счёт той группы покупателей, которая напрямую столкнулась с необходимостью быстро корректировать ожидания от покупки. Число звонков по объектам, выставленным на продажу, снизилось не так значительно – на 6,9%.

Как рассказывает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома, пик сокращения покупательской активности на завершающих этапах сделок пришёлся на 2-ю декаду марта. Люди после празднования 8 марта фактически не возвратились на рынок. В это время отмечалось снижение числа заявок о предоплате в объёме до 25% относительно аналогичного периода февраля. Но обстановка нормализовалась к концу марта - можно думать, что людям оказалось достаточно двух недель, чтобы адаптироваться к новому уровню стоимости российской валюты. Возможно, что определённую роль сыграли ожидания по его дальнейшему укреплению. В любом случае, предполагалось, что мартовское снижение спроса будет краткосрочным трендом. На настоящий момент прогноз оправдан – к концу месяца почти все покупатели, взявшие паузу, возвратились на рынок.

Показательна явная положительная коррекция покупательской активности относительно данных за прошлый год: число обращений в компанию по вопросам приобретения и продажи жилья увеличилось на 23%. Напоминаем, что март прошлого года стал первым месяцем затяжного периода, в который потенциальный спрос переживал обвальное падение. Тогда он каждый месяц снижался приблизительно на треть и к концу весны сократился в 2,8 раза. В этом году при сохранении имеющейся макроэкономической ситуации специалисты не прогнозируют повторения «холодной весны 2015 г.» и ожидают оживления вторичного рынка жилья в среднем на 15% относительно прошлогодних показателей.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в марте объём предложения вторичного рынка жилья в Москве составил 43 482 объекта, оставшись, фактически, на февральском уровне и снизившись на 3,2% относительно марта 2015 г. При этом март 2015 г. можно обозначить как начало периода относительного накопления предложения, существенно снизившегося в январе прошлого года в ответ на ажиотажный спрос декабря 2014 г. и не восстановившегося в феврале. Максимальное число объектов, выставленных в 2015 г. на продажу, отмечалось в октябре (46 660 вариантов). Нынешний объём предложения на 6,8% меньше данного значения и на 5,4% ниже, чем средний показатель с января 2009 г.

Размер средней стоимости предложения на вторичном рынке жилья в Москве за март составил 185,5 тыс. руб. за кв. м. Отрицательная коррекция с начала текущего года составила 0,7%, снижение относительно февраля составило 0,2%. В сравнении с мартом 2015 г. средняя заявленная стоимость в этом сегменте рынка снизилась на 5,9%.

Актуальный показатель средней стоимости в зависимости от формата жилья, а также их изменение в течение месяца, представлены в таблицах ниже:

На столичном рынке вторичного жилья доля продаж с дисконтом остаётся на максимальном историческом уровне. Этот факт наряду с незначительной коррекцией заявленных цен показывает, что начальные представления собственников о цене своей жилплощади пока что не соответствуют ожиданиям потребителей. 79% объектов, реализованных в марте, проданы с дисконтом (среднее значение скидки – 9,3%). В январе рассматриваемый показатель равнялся 82% (абсолютный максимум за всю историю наблюдений с января 2005 г.). 11% объектов, проданных за минувший месяц, были куплены по цене выше заявленной, 10% - по стоимости предложения.

Срок экспозиции объектов в указанном сегменте рынка составил в марте 97 дней, снизившись по отношению к абсолютному максимуму по этому показателю в феврале 2016 года лишь номинально – на 3 дня. Нынешнее значение на 40,6 % превосходит показатель марта 2015 года и, в сочетании с активизацией покупательского интереса в течение этого периода, свидетельствует о существенном увеличении срока принятия потребителем решения о покупке.

Резкое укрепление рубля существенно скорректировало цену московских квартир в долларовом эквиваленте. Средняя стоимость предложения в долларах увеличилась относительно данных за февраль на 9,4%, составив 2 634 доллара за квадратный метр. Но имеющаяся положительная динамика – только локальная коррекция в рамках колебаний валют, которую невозможно сопоставить с общим уровнем удешевления жилья в Москве «в долларах» с 2014 г. так, средняя заявленная стоимость вторичного жилья в данный момент на 22,1% меньше, чем в март 2015 г. и на 49,5% меньше, нежели в марте 2014 г.

Сейчас наиболее доступным предложением на рынке вторичного жилья в границах МКАД является малогабаритная однокомнатная квартира на первом этаже 14-этажного панельного дома на Коломенской набережной (метро «Коломенская»). Его общая площадь – 16 кв. м, имеется раздельный санузел. Стоимость предложения составляет 3,1 млн. руб.

Самым дорогим среди мартовских предложений является трёхуровневый пентхаус в 8 комнат, расположенный в жилом комплексе «Северная звезда» на улице Расплетина (станция метро «Октябрьское поле»). Его общая площадь – 2 500 кв. м. Пентхаус делится на территориальные зоны (для хозяев, приёма гостей и обслуживающего персонала). Их объединяет зона отдыха с баней, салоном и массажным кабинетом. Пентхаус оборудован межэтажными лифтами с отдельными выходами в каждую зону. В квартире сделан дизайнерский ремонт, установлена техника и мебель премиальных европейских брендов. Пентхаус опоясывает терраса, панорамные виды на столицу не загорожены городской застройкой. В стоимость также входит отдельный гаражный бокс на 12 автомобилей с изолированным въездом. Ориентировочная стоимость данного объекта в рублях составляет 2,3 млрд. руб.