Система ценообразования на столичном рынке найма жилья претерпела некоторые изменения
Департаментом аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость был составлен рейтинг наиболее значимых факторов, влияющих на стоимость найма. Впервые традиционный перечень пополнился пунктом об обеспечении безопасности проживания – в настоящее время 80% арендаторов при выборе объекта уделяют данному фактору повышенное внимание. Кроме того, специалисты выделили две намечающиеся тенденции: близкое расположение школ и детских садов теперь не имеет прежней значимости; на рынке также увеличилось количество квартир в неудовлетворительном состоянии, которые сдаются «под ремонт». При этом положительные характеристики объекта сегодня не способствуют повышению арендной ставки – они лишь обеспечивают конкурентное преимущество лота и его ликвидность на рынке.
Согласно исследованию, проведенному специалистами Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время по сравнению с аналогичным периодом прошлого года система ценообразования на столичном рынке найма жилья претерпела некоторые изменения. В частности, перечень факторов, влияющих на стоимость аренды, в этом году пополнился пунктом об обеспечении безопасности проживания – 80% арендаторов заинтересованы в наличии необходимых для этого условий. Кроме того, сегодня не рассматривается повышение арендных ставок в связи с наличием у объекта положительных потребительских характеристик «выше среднего». Дополнительные преимущества способны лишь повлиять на востребованность лота и на сокращение срока его экспозиции. Притом что любые негативные оценки – как объективные, так и субъективные – снижают среднюю ставку.
Вместе с тем, специалисты по недвижимости отмечают, что период тотального торга на рынке аренды жилья завершен. Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Если год назад при найме квартиры экономкласса можно было легко добиться скидки в 10–15%, то сейчас ликвидные объекты чрезвычайно востребованы, и ценовые уступки не рассматриваются. Большинство собственников квартир комфорт- и бизнес-классов по-прежнему вынуждено снижать стоимость, но в настоящее время дисконт сократился вдвое относительно начала прошлого года и в среднем составляет 10%. В сегменте элитных объектов ситуация схожая: скидки на квартиры этой категории могут доходить до 20% против 20–30% в начале прошлого года.
Ситуация объясняется не повышением спроса или уменьшением предложения в данных сегментах, а тем, что изначально заявленная собственником стоимость найма является реалистичной, а не намеренно завышенной (с учетом неизбежного последующего торга). За время кризиса для владельцев высокобюджетных квартир стало понятным, что такая мера не может «работать» в условиях пониженного спроса».
Были проанализировали основные ценообразующие параметры на рынке и составили рейтинг их значимости в соответствии с размером коррекции ставки найма.
Первое место в системе ценообразования занимает наиболее емкий параметр – месторасположение объекта. 60% арендаторов он интересует преимущественно с точки зрения хорошей транспортной доступности или близости к месту работы. Для сегмента бизнес-класса важную роль играют дорожные развязки, в классе «эконом» первостепенное значение имеет близость к метро. Так, при необходимости добираться наземным общественным транспортом до станции метрополитена в течение 10-15 минут объект найма теряет от 5 до 10% стоимости; если такая же квартира находится на окраине, куда от конечной станции метро придется ехать 15-20 минут, ставка снижается на 15-20%. Однако появление новых станций «подземки» сегодня не прибавляет цены квартирам на окраине, фактически оно лишь ставит их в разряд ликвидных.
100% арендаторов объектов бизнес-класса и класса de luxe ценят престижность района, наличие качественной собственной инфраструктуры ЖК, хорошего паркинга. Примерно для 30% из них важна близость лесопарковых или рекреационных зон, например, в центре это: Парк Горького, Музеон, Нескучный сад. Жилье в дорогом сегменте, лишенное данных преимуществ, теряет 20% от средней арендной ставки. Соседство парков и прочих живописных мест для отдыха также влияет на выбор арендаторов в экономклассе: сегодня 15% из них указывают в заявках такое пожелание, однако оно является сугубо субъективным и на стоимость найма не влияет.
Аналогично оценивается вид из окон. Данный фактор считается объективным при ценообразовании квартир классов «премиум» и «люкс»: «невидовой» объект такого уровня теряет 5-10% от стоимости найма. Однако и наниматели экономкласса нередко проявляют интерес к квартирам «с видом» – это можно назвать субъективным фактором, который не увеличивает и не уменьшает ставку найма.
Объективным показателем ликвидности объекта экономкласса является наличие социально-бытовой инфраструктуры в районе проживания. Намечающейся тенденцией в этом сегменте специалисты называют потерю интереса арендаторов к близкому расположению школ и детских садов – в силу нестабильной экономической ситуации размещение на съемных квартирах с детьми для многих стало затруднительным. В целом развитость инфраструктуры интересует 80% нанимателей во всех сегментах.
Следующим по значимости параметром аналитики обозначили состояние жилплощади. На него обращают внимание 90% нанимателей, исключение могут составлять те, кто ищет наиболее низкобюджетные варианты. Отсутствие косметического ремонта снижает цену аренды жилья экономкласса примерно на 5–10%, квартир бизнес-класса – на 10–15%.
Эксперты отмечают следующую намечающуюся тенденцию этого года – увеличение в экспозиции «вторичных» объектов в неудовлетворительном состоянии, то есть требующих обязательного ремонта. Наймодатели, не имея возможности произвести работы своими силами, сдают подобные объекты «под ремонт», то есть перекладывают его на плечи нанимателей. В таком случае стоимость проживания обычно снижается на 10–20% в зависимости от объема работ. Подобные предложения пользуются спросом уже сейчас, и есть все предпосылки к усилению тенденции в весеннее-летний дачный сезон.
Уровень комфорта жилья в сегментах бизнес-класс и de luxe примерно одинаков, и здесь многое зависит от вкусов и индивидуальных запросов нанимателя.
Третьим в списке ценообразующих факторов значится тип дома и во многом зависящий от этого размер кухни.
45% нанимателей жилья массовых сегментов (эконом- и комфорт-классы) настаивают, чтобы дом был не старше «брежневского» периода, 25% допускают найм «сталинки», 30% не заостряют внимание на типе и сроке эксплуатации строения. При этом сравнение стоимости найма двух равноценных объектов, один из которых расположен в пятиэтажной «хрущевке» (с кухней в 6 кв. м), а другой – в современном панельном доме (с кухней в 10 кв. м) показывает разницу не более 10% в пользу второго. Арендная ставка квартиры в «сталинском» доме преимущественно зависит от состояния жилплощади.
В сегменте бизнес-класса 65% арендаторов предпочитают современные ЖК с собственной инфраструктурой, 25% выбирают здания «с историей» в центре столицы, 10% делают выбор в пользу апарт-отелей и многофункциональных комплексов. Ценовые различия найма объектов данной категории не имеют очевидной зависимости от типа постройки.
На четвертом месте – обеспечение безопасности проживания, благонадежность соседей.
Сегодня на фактор обеспечения безопасности проживания обращают особое внимание 80% нанимателей жилья всех сегментов. Арендаторы квартир экономкласса ориентированы на поиск объектов, оборудованных домофоном, где в подъезде работает консьерж и ведется видеонаблюдение, а улицы в районе хорошо освещены. Отсутствие этих мер безопасности отнимает от ставки найма квартиры не более 5%, однако при богатстве выбора подобные варианты остаются без внимания нанимателей.
В более высокобюджетных сегментах рынка аренды меры безопасности расширены в соответствии с классом объекта недвижимости.
