«Загородка» «новой Москвы»: спрос в целом снизился на треть, при этом востребованность «малоэтажек» выросла в два раза

09.03.2016

Специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали, как присоединение «новой Москвы» повлияло на рынок загородного жилья, и какие изменения на этой территории он претерпел за последнее время. Данные аналитического отчета свидетельствуют о том, что экономкласс поступательно завоевывает загородный рынок «новой Москвы», вытесняя с него «комфорт» и «бизнес».


Новый облик Москвы
В июле 2012 года к Москве присоединили 148 тысяч гектаров новых земель, в результате чего площадь мегаполиса выросла более чем в два раза. Первая реакция потенциальных покупателей недвижимости на эту новость была позитивной, к тому же осуществление проекта сначала не вызвало скачка цен. Это объяснялось в том числе тем, что власти сразу предупредили о неутвержденном на тот момент генплане территории. Впрочем, через год с небольшим цены начали расти, а генплан не утвержден до сих пор.

Предложение: «малоэтажка» выросла
Если сравнивать четвертый квартал 2015 года с аналогичным периодом 2011-го, когда Москва еще находилась в своих прежних границах, то количество объектов в предложении стало на 12% больше, тогда как число поселков снизилось на 7%, что объясняется финальной стадией реализации ряда проектов. 

Самый значительный рост показали малоэтажные жилые дома: если в 2011 году их доля насчитывала 11% от общего объема предложения, то в прошлом году – уже 36%. Эта тенденция закономерна: присоединив новые территории к столице, власти объявили, что будут застраивать их преимущественно жильем такого типа. Положительную динамику продемонстрировали и дуплексы – с 3% до 7%.
Тем временем доля коттеджей, таунхаусов и участков без подряда в общем объеме загородных объектов упала – до 9%, 18% и 30% соответственно. 

Цена предложения: только дуплексы идут вниз 

За рассматриваемый период средняя стоимость предложения загородного жилья в «новой Москве» уменьшилась на 15,3% – до 12,7 млн руб. Однако показательнее будет проанализировать картину рынка по форматам. 

Так, можно заметить, что корректировка цены произошла во многом благодаря резкому удешевлению дуплексов – с 20,4 млн руб. до 11,9 млн руб., т.е. на 41,7%. Другие же форматы показали заметный рост. У коттеджей и таунхаусов он достиг отметки 19% (43,7 млн руб. и 13,1 млн руб. соответственно), в случае с участками без подряда – 27% (9,2 млн руб.). Цена предложения на малоэтажные дома колебалась чуть меньше: она выросла на 9%, составив 7,7 млн руб.

Средняя стоимость объектов по классам претерпела ощутимые изменения только в сегменте «бизнес»: жилье данной категории подорожало на 17% – до 17,9 млн руб.

Спрос на «эконом» растет, в лидерах – «малоэтажка»

В целом спрос на загородное жилье в «новой Москве» снизился за последние четыре года на 32%. Самым заметным падением отметились участки без подряда – с 47% до 34%, и таунхаусы – с 20% до 8%. На этом фоне показатели продаж малоэтажных домов выглядят особенно значительно: спрос покупателей на них увеличился ровно в 2 раза и составил 48% (в 2011 году он равнялся 24%).

Последовательно наращивает свое лидерство экономкласс – 77% сделок в четвертом квартале 2015 года против 55% в том же периоде 2011. И без того невысокий спрос на объекты других классов переживал двукратное снижение: с 21% до 10% в сегменте «комфорт», и с 17% до 8% в сегменте «бизнес».

Классы «премиум» и «де люкс» не продемонстрировали серьезных изменений с точки зрения объемов продаж. Таким образом, становится очевидно, что укрепляющееся доминирование экономкласса осуществляется за счет поглощения долей «комфорт» и «бизнес».

Стоимость покупки: коттеджи стали дороже почти на 50% 
 
Объяснение роста спроса в сегменте «эконом» вообще и в формате «малоэтажек» в частности необходимо искать, прежде всего, в размере бюджета покупателя – цена по-прежнему остается одним из самых весомых аргументов при принятии решения о покупке. 

В среднем цена реализации загородной недвижимости в «новой Москве» увеличилась на 22,2% – с 4,9 млн руб. в четвертом квартале 2011 года до 6,3 млн руб. в аналогичном периоде 2015-го. 

Больше всего подорожали коттеджи: их стоимость реализации возросла на 48,5% и составила 29,3 млн руб. Серьезный рост цен отмечен в форматах таунхаусов – 25,5% (9,4 млн руб.) и участков без подряда – 17,6% (3,4 млн руб.). Формат малоэтажных домов ценовых колебаний не продемонстрировал, их чек покупки остался на уровне 3,3 млн руб. Дуплексы подешевели: средняя стоимость реализации в данном формате упала на 25,2%, остановившись на отметке в 17,8 млн руб.

Если проанализировать цены в различных классах, то очевиден подъем во всех категориях. Тут заметна прямо пропорциональная зависимость: чем бюджетнее был объект, тем меньше возросла его стоимость. Так, самое незначительное подорожание зафиксировано в сегменте «эконом»: цена жилья в нем по-прежнему составляет чуть больше 3 млн руб. Жилье комфорт-класса стало стоить 6,2 млн руб. (рост 17,7%), бизнес-класса – 11 млн руб. (рост 45,5%). А вот в сегменте «премиум» цены подскочили в 4 раза – до 36,5 млн руб. 

Направления: Калужское шоссе в фаворе

Руководитель офиса «Беляево» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Мокшин отмечает: «Если говорить о спросе, то большей популярностью у покупателей пользуется Калужское шоссе. Оно удачно расположено, не загружено промышленными конгломерациями, там преобладает именно жилищная застройка. Киевское направление выбирают реже». 
 
Мнение эксперта подтверждают цифры: в конце 2015 года спрос на Калужское шоссе составил 56%, четыре года назад он был равен 48%. Цена реализации находящихся на нем объектов увеличилась на 22%, достигнув отметки 5,9 млн руб. Киевское направление, напротив, показало падение и спроса – с 44% до 26%, и цен – на 7%, до 4 млн руб. 

Риски и выгоды

«Главный риск приобретения загородной недвижимости в «новой Москве» – неутвержденный генплан, - комментирует Дмитрий Мокшин. – На присоединенных территориях идет активное строительство, только в прошлом году в план развития земель до 2025 года было внесено несколько изменений. Прибавляются транспортные развязки, дороги между населенными пунктами, и где они пройдут, пока точно неизвестно».

«Застройщикам приходится пересогласовывать с московскими властями всю разрешительную документацию, а на это требуется время», - дополняет коллегу руководитель офиса «Проспект Вернадского» Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Сергей Цывин.

В чем эксперты солидарны, так это в плюсах покупки недвижимости в «новой Москве». Дмитрий Мокшин отмечает: «Москва взяла на себя обязательства по развитию коттеджных поселков и садовых товариществ на новой территории: там прокладывают дороги, инженерные сети, чтобы населенные пункты выглядели достойно на фоне города. Улучшается транспортная доступность района и качество жизни тех, кто владеет там жильем».
«Основная выгода от покупки загородной недвижимости в «новой Москве» – гарантированное развитие территории и появление новой современной инфраструктуры», - подытоживает Сергей Цывин.


Материалы по теме


Вернуться к списку100 дней до покупки: срок принятия решения о приобретении жилья на вторичном рынке достиг максимума, а количество просматриваемых объектов увеличилось в 2 разаСистема ценообразования на столичном рынке найма жилья претерпела некоторые изменения
Спецпредложения
2-комн. квартира 11,5 млн.p
2-комн. квартира 11,5  млн.p
Московская обл, Электросталь г, 60-летия Победы б-р, 4Б
66.7 / 34.9 / 11.2 м2 4 этаж из 12
Оставить заявку
1-комн. квартира в новостройке 7,4 млн.p
1-комн. квартира в новостройке 7,4  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Юрлово д
34.3 м2 2 этаж из 12
Оставить заявку
Дом 8,0 млн.p
Дом 8,0  млн.p
Московская обл, Чехов г, Плешкино д
12 соток / 172.5 м2
Оставить заявку
Дом 30,0 млн.p
Дом 30,0  млн.p
Московская обл, Щелково г, Загорянский дп, Баумана ул
5.82 соток / 180 м2
Оставить заявку
Участок 1,5 млн.p
Участок 1,5  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Маслово д, Маслово снт
9 соток
Оставить заявку
Участок 3,2 млн.p
Участок 3,2  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Мелечкино д
25 соток
Оставить заявку
Участок 3,0 млн.p
Участок 3,0  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Спасская ул
11 соток
Оставить заявку
1-комн. квартира в новостройке 10,9 млн.p
1-комн. квартира в новостройке 10,9  млн.p
Москва г, Поляны п Сосенское ул
39.8 / 11.9 м2 2 этаж из 17
Оставить заявку
Дом 11,8 млн.p
Дом 11,8  млн.p
Москва г, Десеновское п, Пыхчево д, СНТ Пыхчево тер, 66
8 соток / 100 м2
Оставить заявку
Участок 390,0 млн.p
Участок 390,0  млн.p
Москва г, Десеновское п, Тупиково д, 1с2
330 соток
Оставить заявку
Участок 6,3 млн.p
Участок 6,3  млн.p
Москва г, Киевский п, Мачихино снт
12 соток
Оставить заявку
Участок 8,7 млн.p
Участок 8,7  млн.p
Москва г, Кленовское п, Лукошкино снт
12.7 соток
Оставить заявку
Участок 49,5 млн.p
Участок 49,5  млн.p
Москва г, Вороновское п, Безобразово д, Речная ул
40 соток
Оставить заявку
Участок 12,5 млн.p
Участок 12,5  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Лужки д, Лужки снт
15 соток
Оставить заявку