100 дней до покупки: срок принятия решения о приобретении жилья на вторичном рынке достиг максимума, а количество просматриваемых объектов увеличилось в 2 раза
03.03.2016
По итогам февраля отмечается укрепление тенденции к увеличению активности покупателей в сегменте вторичного жилья в Москве. Число обращений по вопросам купли-продажи жилых объектов увеличилось на 27,9%, договорных обязательств о проведении сделок стало больше на 74,2%. Активизация спроса не повлечёт за собой рост стоимости жилья. Основным конкурентным преимуществом на «рынке покупателя» сегодня станет цена, при текущей рыночной конъюнктуре продавцы обычно не обладают возможностью использовать возросшее внимание покупателей в своих интересах. Потребители, в свою очередь, проявляют большую разборчивость. Средний срок экспозиции в феврале составил 100 дней, так как покупатели не спешат с принятием решений и не ждут резких изменений на рынке.
Увеличение срока экспозиции квартир составило 12,4% относительно январских показателей и 28,2% в сравнении с февралём 2015 г. нынешний показатель также является максимальным за всю историю наблюдений с 2012 г. В сочетании с ростом покупательского спроса такую коррекцию можно объяснить чрезвычайной выдержанностью и избирательностью покупателей при приобретении жилья.
Средний срок экспозиции на вторичном рынке жилья Москвы, дней
Сегодня, как показывает статистика, покупатель на вторичном рынке жилья в среднем просматривает 10 объектов, прежде чем принять решение о покупке. До кризиса показатель на стабильном рынке был в два раза меньше – 5 объектов. Как рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, сейчас покупатели зачастую звонят и сообщают о решении приобрести, наконец, квартиру, просмотренную 2 месяца назад. На докризисном рынке, по его словам, подобная ситуация являлась нонсенсом. Решение о покупке недвижимости принималось в течение нескольких дней, а порой и на следующий день после просмотра объекта, сочтённого подходящим. Сейчас же потребитель не спешит с выбором, так как видит, что рыночная конъюнктура складывается в его пользу, и не ожидает резких перемен для себя ни в положительную, ни в отрицательную сторону. Условно говоря, покупатель ходит по рынку и прислушивается к своим ощущениям. В итоге собственник, вдохновлённый частыми просмотрами, может решить, что к его объекту проявляется исключительный интерес. Однако зачастую это лишь иллюзия – просто при принятии решения о покупке теперь задействуется больше квартир.
В минувшем феврале число обращений граждан в компанию за консультациями по объектам, находящимся на экспозиции, выросло относительно января на 27,9%. Данный показатель на 3,8% ниже, чем в феврале прошлого года. В частности, это является свидетельством положительной динамики спроса в рамках кризисного периода – но не о массовом возврате покупателей на рынок.
Покупательская активность по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос)
В минувшем феврале число обращений граждан в компанию за консультациями по объектам, находящимся на экспозиции, выросло относительно января на 27,9%. Данный показатель на 3,8% ниже, чем в феврале прошлого года. В частности, это является свидетельством положительной динамики спроса в рамках кризисного периода – но не о массовом возврате покупателей на рынок.
Покупательская активность по выставленным на продажу объектам (потенциальный спрос)
Одновременно в феврале ИНКОМ-Недвижимость отметила очевидную положительную динамику реального спроса: 74,2% относительно января. Значительный ежемесячный прирост также не должен вводить в заблуждение: в первую очередь, он объясняется «каникулярным» фактором: длительными январскими выходными. Показательным в этом случае является сравнение числа договорных обязательств о проведении сделок в феврале 2015 и 2016 г. В прошедшем месяце данный показатель в компании был на 19,2% выше, чем год назад.
Объём предложения на рынке московской «вторички» за февраль составил 43 456 объектов. В сравнении с февралём 2015 г. их число выросло на 8,9%, но относительно января этого года оно упало на 2%. Как отмечает Сергей Шлома, активность покупателей за последние 3 месяца дала возможность реализовать существенную часть объектов, в том числе и тех, которые находились в продаже длительное время. Слова Сергея Шломы подтверждаются общей статистикой рынка, а также внутренними показателями компании: с ноября 2015 г. число эксклюзивных объектов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость уменьшилось на 10,4%, уменьшение объёма предложения в целом по рынку составило за указанный период 6,4%.
На фоне значительной коррекции ряда ключевых показателей средняя цена предложения осталась неизменной – 185,9 тыс. руб. за кв. м. Это соответствует значению на январь. С начала 2016 г. отрицательная динамика заявленной средней стоимости в сегменте вторичного жилья столицы составила 0,4%, относительно февраля 2015 г. – 7,4%.
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент)
Объём предложения на рынке московской «вторички» за февраль составил 43 456 объектов. В сравнении с февралём 2015 г. их число выросло на 8,9%, но относительно января этого года оно упало на 2%. Как отмечает Сергей Шлома, активность покупателей за последние 3 месяца дала возможность реализовать существенную часть объектов, в том числе и тех, которые находились в продаже длительное время. Слова Сергея Шломы подтверждаются общей статистикой рынка, а также внутренними показателями компании: с ноября 2015 г. число эксклюзивных объектов в базе данных ИНКОМ-Недвижимость уменьшилось на 10,4%, уменьшение объёма предложения в целом по рынку составило за указанный период 6,4%.
На фоне значительной коррекции ряда ключевых показателей средняя цена предложения осталась неизменной – 185,9 тыс. руб. за кв. м. Это соответствует значению на январь. С начала 2016 г. отрицательная динамика заявленной средней стоимости в сегменте вторичного жилья столицы составила 0,4%, относительно февраля 2015 г. – 7,4%.
Средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Москвы (массовый сегмент)
Актуальные показатели средней стоимости жилья в зависимости от формата и их изменение в течение месяца показаны в таблицах ниже:
При незначительной коррекции с начала года показателей средних цен продолжает оставаться на максимальном уровне доля продаж с дисконтом – свидетельство в целом преувеличенных ценовых ожиданий продавцов в отношении своей недвижимости. 81 % реализованных в феврале объектов были проданы с дисконтом (среднее значение – 8,8 %). В январе рассматриваемый показатель был равен 82 % (абсолютный максимум за 10 лет наблюдений). 10 % объектов, реализованных в минувшем месяце, проданы по цене выше заявленной, 9 % - по стоимости предложения.
Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы
Доля продаж с дисконтом (в %) на вторичном рынке жилья Москвы
Доля продаж с учётом торга (февраль, 2016)
Валютные колебания на финансовом рынке в феврале также практически не отразились на стоимости московского жилья в долларовом эквиваленте. Средняя цена предложения, выраженная в долларах, составила $ 2 408 за кв. м – это на 1 % выше соответствующего показателя января 2016 года. При этом по сравнению с февралем 2015 года отрицательная коррекция очевидна – 22,3 %. В формальном выражении текущая стоимость предложения на вторичном рынке жилья Москвы в пересчете на доллары США находится на минимальном уровне с ноября 2005 года.
Колебания валют на финансовом рынке в феврале тоже почти не отразились на цене жилья в Москве в долларовом эквиваленте. Средняя стоимость предложения, выраженная в долларах, составила 2 408 долларов за квадратный метр. Это на 1% выше соответствующего показателя за январь текущего года.
Самой дешёвой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД на сегодня является малогабаритная «однушка» на 3-м этаже пятиэтажного кирпичного дома на ул. Буракова (ст. м «Семёновская»). Общая площадь квартиры составляет 13 кв. м, жилая – 10 кв. м. Стоимость предложения – 3 млн. руб.
Самое дорогое предложение января – семикомнатный двухуровневый пентхаус без отделки с террасой и СПА в элитном жилом комплексе в Подсосенском переулке (ст. м. «Чистые пруды»). Его общая площадь составляет 550 кв. м. на первом и втором уровнях расположены жилые помещения, на третьем – терраса с панорамным видом на Москву, на минус первом этаже – личная зона отдыха площадью 299,3 кв. м. Ориентировочная стоимость предложения в рублях – 664,6 млн. руб.
Колебания валют на финансовом рынке в феврале тоже почти не отразились на цене жилья в Москве в долларовом эквиваленте. Средняя стоимость предложения, выраженная в долларах, составила 2 408 долларов за квадратный метр. Это на 1% выше соответствующего показателя за январь текущего года.
Самой дешёвой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД на сегодня является малогабаритная «однушка» на 3-м этаже пятиэтажного кирпичного дома на ул. Буракова (ст. м «Семёновская»). Общая площадь квартиры составляет 13 кв. м, жилая – 10 кв. м. Стоимость предложения – 3 млн. руб.
Самое дорогое предложение января – семикомнатный двухуровневый пентхаус без отделки с террасой и СПА в элитном жилом комплексе в Подсосенском переулке (ст. м. «Чистые пруды»). Его общая площадь составляет 550 кв. м. на первом и втором уровнях расположены жилые помещения, на третьем – терраса с панорамным видом на Москву, на минус первом этаже – личная зона отдыха площадью 299,3 кв. м. Ориентировочная стоимость предложения в рублях – 664,6 млн. руб.
