В кризис средний чек на первичном рынке жилья уменьшился на четверть, но только 10% покупателей выбирают самые низкобюджетные объекты
Сейчас в сравнении с докризисным 2014-м годом средний бюджет приобретения квартиры на первичном рынке массового жилья сократился приблизительно на четверть. Покупатели также стали дольше раздумывать о покупке – срок принятия решения увеличился вдвое. 20% покупателей активно стремятся выбрать самое выгодное предложение, 10% ведут поиск наиболее дешёвых вариантов.
Экономическая нестабильность активно влияет на мотивацию покупателей первичного жилья в массовом сегменте, и, как следствие, на их предпочтения, поведенческие модели, бюджет на покупку квартиры.
В Московской области средний бюджет приобретения первичного жилья массового сегмента (эконом- и комфорт-класс) в докризисный период составил 4-5 млн. руб., в Москве – 7-9 млн. руб. На сегодняшний день, по итогам конца 2015-начала 2016 года, средний бюджет покупки в Подмосковье уменьшился до 3-3,7 млн. руб., в Москве – до 5-7 млн. руб.
Самое дешёвое жильё на первичном рынке выбирают не более 10% потенциальных покупателей, несмотря на общую тенденцию к сокращению расходов. Основная доля покупателей изучает предложения комплексно и придерживается принципа сбалансированности: наилучшего соотношения цены и качества, транспортной доступности ЖК, развитой инфраструктуры, уровня экологии. Если имеется большой выбор предложений, то благоприятные характеристики подобного рода отнюдь не всегда оказывают больше влияние на цену объекта, застройщики, в основном, обращаются к ним для привлечения покупателей, так как, без сомнения, при приблизительно равной стоимости клиент отдаст своё предпочтение самому выигрышному варианту.
Наблюдается рост срока принятия решения о покупке квартиры: в докризисный период покупатели раздумывали полторы-две недели, но сейчас, когда предложения стало много, покупатели сравнивают условия покупки, акции и специальные предложения в различных проектах. Из-за этого срок принятия решения стал значительно дольше, увеличившись до одного месяца. Но есть и иная тенденция: около 20% покупателей фактически ведут охоту за самыми выгодными предложениями с серьёзными скидками, размер которых может доходить до 25%. Так как такие большие скидки действуют ограниченное время, покупатели, найдя подобное предложение, подписывают договор в течение нескольких дней.
По данным на конец 2015-начало 2016 гг., конверсия обращений от потенциальных покупателей в заключённые сделки составила 30%. На конец 2013 г. конверсия составляла 12%. Количество самих обращений сократилось на 35% против показателей аналогичного периода 2013 г. Сравнение нынешнего спроса на новостройки с ажиотажем конца 2014 г. было бы некорректным, так как ситуация того времени нетипична, она связана, преимущественно, со стремлением клиентов конвертировать рублёвые накопления в недвижимость на фоне резкой девальвации рубля. Ослабление рубля, произошедшее в последнее время, не простимулировало стремительного роста спроса, интерес со стороны потенциальных покупателей в начале текущего года по сравнению с декабрём предыдущего вырос на 18%. Данный показатель ожидаемо ниже спроса января 2015 г., когда по инерции продолжалось действие потребительского бума конца 2014 г. – разница составила целых 25%.
Структура спроса сохраняет тенденции второй половины 2015 г. 80-87% покупателей, как и раньше, заинтересованы в квартирах эконом- и комфорт-класса в старых границах столицы, «Новой Москве» и Подмосковье. В докризисное время соотношения спроса на жильё эконом- и комфорт-класса в сравнении с более дорогостоящим – бизнес-класса – было другим: 55% к 45% в Москве и 75% к 25% в Новой Москве и в Подмосковье.
В отношении метража объектов запросы покупателей были разными по Москве и МО как до кризиса, так и в настоящее время. Даже в массовом сегменте в столице распространены более просторные квартиры. За время кризиса отмечается уменьшение площадей на 10-15 кв. м. Минимизация особенно чётко отслеживается на примерах трёхкомнатных квартир. При стабильных экономических условиях стандартом в московских «трёшках» являются площади от 80 до 110 кв. м. В проектах, поступивших в продажу в кризис, самыми востребованными являются метражи от 75 до 85 кв. м. В МО популярными стали площади 60-75 кв. м (ранее – 70-75 кв. м).
Как в столице, так и в области до кризиса были распространены вместительные однокомнатные квартиры площадью до 55 кв. м. На сегодняшний день покупатели останавливают свой выбор на объектах площадью около 30 кв. м, в том числе квартиры-студии, с функциональной планировкой. Но основную долю спроса формируют двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м – примером могут послужить квартиры в ЖК «Фортис» (г. Пушкино), а также двухкомнатные квартиры-студии от 45 кв. м. предложения последнего типа легко найти в Новой Москве, например, в ЖК «Белая звезда» (г. Щербинка).
Специалисты ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что доля москвичей среди покупателей в Новой Москве и Подмосковье растёт, увеличение ежегодно составляет 10-15%. Директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Юлиан Гутман говорит, что ничего удивительного в этом нет, так как при продаже однокомнатной квартиры в Москве на вторичке на полученную сумму можно купить трёхкомнатную квартиру в подмосковной новостройке. Транспортная доступность во многих городах-спутниках улучшается, ветки метрополитена удлиняются, открываются новые станции, вводятся новые маршруты для электропоездов и скоростных трамваев, основные магистрали расширяются. В областных городах активизируется и развитие социальной, культурной, спортивной инфраструктуры. Важна и благоприятная экология. Всё это в целом способствует росту популярности Подмосковья и росту тенденции переезда жителей столицы в область.
