Банки и девелоперы: как выстроить цифровое взаимодействие
Взаимоотношения в цифре, в том числе в проектном финансировании, обсудили в рамках второго дня пятого Объединенного Евразийского Конгресса «ТИМ Сообщество. Люди. Технологии. Стратегия 2023» представители кредитных институтов и застройщиков на панельной дискуссии «Цифровизация строительства: банки и девелопмент».
Эксперты сошлись во мнении, что цифровые информационные модели (ЦИМ) – это очень перспективный механизм взаимодействия банков и девелоперов. По словам руководителя департамента залогов, старшего вице-президента Банка ВТБ Антона Вовка, ТИМ имеет эффект влияния на финансы.
«Если мы говорим о продвинутых моделях, то, используя их, можно с определенной долей вероятности понять, сколько объект стоит в текущих ценах, сколько уже потратили и так далее, - подчеркнул он. – Кроме того, ЦИМ позволяет контролировать ключевые сроки строительства и отклонение от них, что критически важно. Наконец, ТИМ-модель может выявить дефекты и проблемы проектирования и в будущем обеспечить строительство приемлемого качества».
По мнению эксперта, ТИМ должны улучшить процесс кредитования. В рамках ЦИМ банки могут стандартизировать подходы к работе с документами по проекту. Это даст прозрачность взаимодействия с девелоперами, оперативность принятия решений.
«Самым главным этапом, который мы контролируем, является мониторинг строительных объектов. И здесь важно выстраивать такое взаимодействие с девелоперами, которое позволит в режиме онлайн понимать, что происходит со строительством, - заявил Антон Вовк. – И так как все отклонения от проекта в ЦИМ должны быть очевидны, это снижает риски».
Однако пока вопрос взаимодействия банков и девелоперов в рамках ЦИМ находится на начальном этапе. По большому счету, пока финансовые институты разрабатывают свои цифровые продукты. Например, по словам управляющего директора, начальника управления финансирования недвижимости ПАО Сбербанк Светланы Назаровой, цифровое кредитование в Сбере активно развивается. На рынке кредитования уже представлены цифровые гарантии и оборотное кредитование.
«Цифровизовать проектное финансирование сложнее, - отметила она. - Это нетиповые сделки. И речь идет не только про проектное финансирование жилья, а о кредитах для девелоперов на всех этапах, в том числе на начальное финансирование. Мы поставили перед собой амбициозную цель и сейчас внедряем проектное финансирование для застройщиков с автоматическим принятием решения. В текущем виде этот инструмент сокращает срок принятия решения с 1-2 месяцев до 6 дней. К концу 2024 года планируем достичь цели в один день».
Ведет работу по цифровизации взаимоотношений с девелоперами и Банк ДОМ.РФ. По словам главного специалиста подразделения цифровизации жилищного строительства Александра Князева, для подготовки ЦИМ застройщиками в ДОМ.РФ разработан профессиональный стандарт. Он описывает сценарии использования ТИМ и требования к модели, которые необходимо соблюдать при ее разработке.
«В рамках взаимодействия банка с застройщиком мы закладываем конкретные требования к ЦИМ, какая информация и когда должна быть в нее заложена, чтобы банк ей воспользовался в нужный момент», - подчеркнул он.
Кроме того, ДОМ.РФ на базе единой информационной системы в жилищном строительстве (ЕИСЖС) разрабатывает свое ПО «Цифровой контроль строительств» для управления стройкой на основе актуальных данных ЦИМ. По сути, это среда общих данных, в которой можно вести строительный проект и организовать взаимодействие между участниками проекта, в том числе с банком.
Между тем, девелоперы отмечают, что сейчас взаимодействие с банками в рамках проектного финансирования чаще сводится к предоставлению отчетов о мониторинге в формате excel. По словам руководителя отдела проектного финансирования Группы «Эталон» Романа Понкратова, такой процесс является трудоемким как в части сбора, так и трансформации данных в шаблоны банков.
«Технически Компания готова наладить взаимодействие с банками в автоматическом режиме, – отметил он. – Группа «Эталон» использует корпоративную BI-систему, которая в автоматическом режиме может собирать данные из разных информационных систем компании, формировать любые отчеты по любым формам, и рассылать их с заданной периодичностью. Кроме этого, возможен сценарий, когда в информационных системах девелопера создается личный кабинет с доступом к определенным актуальным отчетам для аудиторов – банков, государственных надзорных служб, экспертиз».
Эксперт отметил, что ДОМ.РФ уже внедрил систему аналитики и BI-дашбордов. Ранее обсуждалась возможность предоставить доступ к этой системе девелоперам, чтобы они могли загружать из своих IT-систем необходимую отчетную информацию. Это значительно упростило бы все процедуры, потому что пока ДОМ.РФ заносит получаемые таблицы с отчетными данными от девелоперов в ручном режиме.
«В настоящее время у Группы «Эталон» налажено взаимодействие с Государственной информационной системой обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) Санкт-Петербурга по проекту «Исполнительная документация» в формате xml-схем, в планах интеграция и с другими регионами, – сообщил Роман Понкратов. – Мы также работаем над тем, чтобы аналогичным способом можно было предоставлять необходимую информацию и для банков».
Говоря о преимуществах от использования цифровых информационных моделей, он отметил, что повышение прозрачности инвестиционно-строительного проекта для банков ведет к снижению рисков. «Банки или само государство могли бы субсидировать процентные ставки по проектному финансированию для девелоперов, которые более прозрачны для финансовых вложений. Ведь инвестиции в организацию такого цифрового взаимодействия и снижение рисков для банков повышают устойчивость всей отрасли жилищного строительства», – резюмировал эксперт.
Между тем, представители банков считают, что систему цифрового взаимодействия можно в целом улучшить. Например, есть идея предложить ДОМ.РФ и представителям власти проработать вопрос о возможности с согласия застройщика передавать в цифровом виде данные, которые клиент и так передает для госэкспертизы проектов. Это позволит исключить из объемов запрашиваемых документов существенный пул проектной документации. Как вариант, источником такой информации может стать личный кабинет в ЕИСЖС.
Во время дискуссии речь также зашла о возможности предоставления скидок банками на проектное финансирование при использовании ЦИМ, о чем уже который год говорит президент НОТИМ Михаил Викторов.
Светлана Назарова отметила, что текущий уровень цифрового обмена информацией между девелоперами и банками не позволяет обеспечить полную прозрачность мониторинга строек в режиме онлайн. А это как раз является необходимым условием для предоставления каких-либо дополнительных льгот по проектному финансированию. Вместе с тем, она подчеркнула, что внедрение цифровых инструментов требует существенных инвестиций не только со стороны девелоперов, но и банков.
Но все не так пессимистично, определённая работа по сближению позиций банков и девелоперов в вопросе цифрового взаимодействия ведется. По словам Антона Вовка, в рамках ТК505 «Информационное моделирование» представители ВТБ, Сбера, ДОМ.РФ и Национального объединения технологических и ценовых аудиторов создали рабочую группу, где пытаются создать единые для всех кредитных организаций и девелоперов правила игры.
«В ноябре 2023 года мы договорились о формате и наборе конкретной ключевой информации, которую все банки согласны запрашивать как некий стандарт, - рассказал он. – Хотя за кредитной организацией сохраняется право в отдельных случаях запрашивать дополнительную информацию, потому что ПФ - это иногда ювелирная работа и индивидуальный подход».
Эксперт подчеркнул, что на следующем этапе участники группы хотят утвердить, какую информацию в ЦИМ застройщика банкам необходимо видеть и обрабатывать онлайн, чтобы в дальнейшем ускорять бизнес-процессы. «Сейчас мы находимся на уровне формирования стандарта, а в марте 2024 года в рамках ТК 505 планируем его принять», - резюмировал Антон Вовк.
