Уменьшение площадей жилья, субсидированная ипотека и отток покупателей в Подмосковье: что в скором времени может ожидать столичный рынок новостроек

25.04.2019

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость исследовали состояние рынка первичного жилья старой Москвы, а также спрогнозировали несколько направлений его развития. Так, в массовых ценовых сегментах покупатели предпочитают квартиры метражом 38-55 кв. м в проектах комфорт-класса и все более позитивно относятся к новостройкам, возведенным на месте бывших промзон. В свою очередь, двухуровневые квартиры и жилье с террасами превращаются в «раритеты» масс-маркета.

Роль маркетинга в строительном бизнесе растет – вместе со сметами новых проектов. При этом грядущие изменения в отрасли несут собой потенциальные риски для застройщиков и могут обрушить спрос, однако девелоперы возлагают надежды на развитие льготной ипотеки и допускают сокращение площадей жилья. Иначе недалек тот день, когда покупатели начнут отдавать предпочтение квартирам в ближайшем Подмосковье, которые в среднем на 25% дешевле столичных: развитие инфраструктуры и улучшение транспортной доступности – в частности, скорое открытие Московских центральных диаметров – этому весьма способствуют.

Сегодня на массовом рынке новостроек старой Москвы повышенным спросом пользуются проекты комфорт-класса: на них приходится порядка 60% совершаемых покупок. Особенно востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью 38 и 55 кв. м соответственно. Локация тоже играет большую роль – причем иногда в неожиданном ключе.

«В последние годы многие проекты комплексной застройки появлялись на месте бывших промзон, – рассказывает заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. – Изначально у покупателей существовали предубеждения относительно такого жилья, однако девелоперы смогли переломить ситуацию. Активные продажи в подобных проектах свидетельствуют, что общественное мнение поменялось и все больше людей привлекает идея “города в городе”, подразумевающая компактную развитую инфраструктуру внутри ЖК».

В сегменте масс-маркета уже появились свои «раритеты»: в частности, все реже встречаются двухуровневые квартиры или жилье с террасой. «Стоимость этих объектов начинается от 8 млн руб., а фактическая жилая площадь довольно скромная, – комментирует Валерий Кочетков. – Например, в общем метраже двухуровневого жилья пропадает площадь лестничных проемов, а в квартире с террасой сама терраса часто оказывается невостребованной из-за климата нашего региона».

Чтобы оставаться конкурентоспособными в новых рыночных условиях, предполагающих сокращение предложения и рост стоимости жилья, девелоперам придется повышать качество своих проектов: например, находить необычные архитектурные и дизайнерские решения, обустраивать в ЖК обширную внутреннюю инфраструктуру и т.д. Однако существует риск, что эти позитивные изменения приведут к дефициту бюджетного предложения. Чтобы процесс удорожания жилья не повлек за собой резкое падение спроса, застройщики могут пойти по пути сокращения метражей квартир: им эта стратегия хорошо известна.

«После непростых 2008 и 2015 гг. строительная отрасль уже проходила цикл уменьшения площадей жилья, – говорит Валерий Кочетков. – Однако сейчас рынок насытился студиями по 25 кв. м и “евродвушками” по 45 кв. м: за последние годы такие объекты в большом объеме перешли на “вторичку”, а значит, они будут составлять конкуренцию проектам на “первичке”, в которых девелоперы решатся на подобную квартирографию».

Для участников рынка более предпочтителен, в частности, вариант с развитием инициированной властями ипотечной программы с субсидируемой ставкой: льготные условия, распространяемые на семьи с двумя и более детьми, могут поднять показатели продаж на 10%, а при включении в программу других категорий населения доля сделок с использованием ипотеки способна достигнуть 85% от общего объема продаж.

Есть мнение, что, поскольку банковский процент по кредиту для девелоперов будет уменьшаться с учетом доли реализованного жилья, застройщики станут вести агрессивные продажи на старте реализации ЖК. В таких условиях еще больше усилится роль маркетинговой активности, а это тоже означает дополнительные расходы, часть из которых ляжет на плечи покупателя.

Еще одним следствием повышения среднего ценника жилья на первичном рынке старой Москвы может стать отток клиентов в область. «С учетом развития транспортной инфраструктуры, в первую очередь, открытия Московских центральных диаметров (МЦД), запланированного на начало следующего года, у Подмосковья есть серьезный потенциал вернуть себе покупателя, – считает Валерий Кочетков. – Если в области появятся проекты, не уступающие по концепции столичным, да еще рядом с МЦД, мы можем увидеть миграцию спроса в Подмосковье. Тем более что стоимость жилья недалеко от МКАДа ниже, чем в Москве, в среднем на четверть».


Материалы по теме


Вернуться к спискуВ Москве удвоилось число проектов новостроек бизнес-класса со студиямиВ Москве выросло предложение трехкомнатных квартир
Спецпредложения
Студия 4,9 млн.p
Студия 4,9  млн.p
Московская обл, Люберцы г, Октябрьский пр-кт, 403
28.4 / 20 м2 3 этаж из 4
Оставить заявку
3-комн. квартира 8,2 млн.p
3-комн. квартира 8,2  млн.p
Московская обл, Солнечногорск г, Брехово д, НПСЖ Брехово снт, 78
67 / 40 / 9 м2 5 этаж из 5
Оставить заявку
Дом 52,0 млн.p
Дом 52,0  млн.p
Московская обл, Химки г, Фирсановка мкр, Елино д
24 соток / 528 м2
Оставить заявку
Дом 35,0 млн.p
Дом 35,0  млн.p
Московская обл, Руза г, Ваюхино д, Ботаника мкр, 115
15 соток / 267 м2
Оставить заявку
Дом 2,9 млн.p
Дом 2,9  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминск г, Атепцево с, Октябрьская ул, 10
4 соток / 43.2 м2
Оставить заявку
Участок 6,7 млн.p
Участок 6,7  млн.p
Московская обл, Мытищинский р-н, Марфино п
8.3 соток
Оставить заявку
2-комн. квартира 14,0 млн.p
2-комн. квартира 14,0  млн.p
Москва г, Десеновское п, Генерала Пилипенко ул, 1к3
37.2 / 18.1 / 5.2 м2 5 этаж из 17
Оставить заявку
1-комн. квартира 32,5 млн.p
1-комн. квартира 32,5  млн.p
Москва г, Винницкая ул, 8к1
45 / 25 / 9 м2 2 этаж из 8
Оставить заявку
Дом 14,5 млн.p
Дом 14,5  млн.p
Москва г, Кленовское п, Кленово с, Почтовая ул
6 соток / 125 м2
Оставить заявку
Дом 49,9 млн.p
Дом 49,9  млн.p
Москва г, Михайлово-Ярцевское п, Лужки д, Солнечный город-3 мкр
10 соток / 342 м2
Оставить заявку
Участок 8,0 млн.p
Участок 8,0  млн.p
Москва г, Первомайское п, Дружба-Киевское шоссе 41 км снт
8 соток
Оставить заявку
Участок 112,9 млн.p
Участок 112,9  млн.p
Москва г, Филимонковское п, Валуево п
70.96 соток
Оставить заявку
Участок 21,0 млн.p
Участок 21,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Цветочный кп
10.7 соток
Оставить заявку
Участок 425,0 млн.p
Участок 425,0  млн.p
Москва г, Владимирская 2-я ул, 64
170 соток
Оставить заявку