Что будет завтра с ценами на жилье

Первое полугодие 2010 года стало невероятно удачным для продавцов квартир в Москве: продажи увеличились почти в 2 раза в сравнении с прошлыми 6-ю месяцами. Абсолютный рекордсмен – группа «ПИК», которая с начала года реализовала в денежном выражении в 6 раз больше жилья, чем в первом полугодии 2009 года. Однако, до показателей 2007-2008 годов еще далеко, равно как и до докризисных цен. Эксперты рынка объясняют нарастающим спросом, ожиданиями дефицита нового качественного жилья и снижением ипотечных ставок. Согласно оценкам Росреестра по Москве, за прошедшие полгода сделок купли-продажи зарегистрировано 40,1 тыс. против 22,8 тысяч во втором полугодии 2009 года. Основное восстановление спроса на жилье эконом-класса приходится на Москву и Подмосковье. На столичный регион приходится 87% общего объема продаж квартир и машиномест. «Рост объема предложения неизбежно приведет к удешевлению жилья» По словам экспертов, рост продаж, в первую очередь, связан с возвращением на рынок покупателей, которые от пассивного ожидания обвала цен перешли к активным действиям. По данным экспертов, сейчас большинство сделок наблюдается в сегменте новостроек эконом-класса: около 70% в Москве и 98% в Московской области. «Это позволяет сделать вывод, что на рынок вышли, в первую очередь, не инвестиционные покупатели, а граждане, которым квартиры нужны для жизни. Это – более основательная публика, которая надолго задержится на рынке», - говорят в СУ-155. В «Миэль-Новостройки» утверждают, что продажи выросли на 135%, превысив отметку 2 млн квадратных метров. Возвращение покупателей на первичный рынок жилья объясняется в том числе возобновлением банковского кредитования и предоставлением гибких условий по ипотеке. Второе полугодие может показать полутора-двукратный рост объемов продаж относительно января-июня, считают многие продавцы московского региона. Радостную картину портит лишь сравнение с докризисным периодом. К примеру, предпродажи той же ПИК в первом полугодии 2007 года составляли 3,9 тыс. квартир, в начале 2008 года - 5,9 тыс. квартир, сообщает РБК-дейли. «Текущий уровень объема предпродаж остается примерно в два раза ниже, чем в докризисный период, что обусловлено снижением количе¬ства строящихся адресов», - объясняют в компании. Выхода на докризисный ажиотажный уровень участники рынка не ожидают: в ближайшее время благосостояние населения значительно не вырастет, а количество новостроек из за нехватки новых проектов будет только сокращаться. С начала года средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости Москвы выросла на 3%. Цены вторичного рынка за прошедшие полгода росли более быстрыми темпами. Здесь средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 5,3%. В Подмосковье стоимость нового жилья увеличилась на 6,2%, вторичного - на 1,2%. По данным МИАН, с начала года количество сделок выросло на 60-65%. Причем интерес потенциальных покупателей к московскому жилью не снижается: спрос на первичном рынке в июне вырос еще на 5-8%, на вторичном - на 8%. «Безусловно одно – только низкие доходы россиян и высокие цены на жилье из-за коррупции тормозят рост продаж, равно как и строительство в целом, - считает аналитик консалтинговой компании «Аудит.Контроль. Консультации» Евгений Абрамов. – Даже по официальным данным, жилье сегодня доступно только 7-8% россиян. Для приобретения стандартной 2-3-комнатной квартиры по ипотеке семья должна иметь ежемесячный доход в размере около 100 тыс. рублей, что редкость даже для богатой столицы». Для сравнения: жителю Берлина для приобретения типовой квартиры потребуется всего 3 года. Это обусловлено тем, что берлинцы могут купить недвижимость по цене 650-700 евро за «квадрат». Как подсчитали в агентства недвижимости Gordon Rock, расчет доступности жилья в европейских столицах проведен для среднестатистических жителей городов. В качестве типичного жилья была взята квартира-новостройка площадью 70 метров в периферийных районах. Согласно исследованию, срок, который необходим для покупки типовой квартиры жителям остальных столиц Европы, существенно продолжительнее, чем для берлинцев. Вместе с тем, достаточно короткие сроки потребуются жителям Риги (6,8 лет), Хельсинки (7,1), Таллинна (7,9), Брюсселя (8), Копенгагена (8,3), Лиссабона (8,4), Вены (9,3) и Осло (10лет). И все-таки большинство крупнейших городов Европы имеет значение показателя в диапазоне от 10 до 14 лет. А для самых дорогих столиц Европы срок еще продолжительнее – Лондон (16,4), Париж (19) и Рим (20,9 лет). К сожалению, продолжительный срок характерен и для Москвы (17,2), Санкт-Петербурга (15,9) и Киева (20,1). Но даже эти небыстрые показатели выглядят «нормальными» в сравнении со сроком в 36 лет – именно столько предстоит отработать обычному жителю Сингапура для приобретения типовой квартиры. В США и Канаде показатели лучше европейских и уступают только «рекордному» Берлину: Майами – 4 года, Монреаль – 5,2, Нью-Йорк – 5,7, Лос-Анджелес – 5,9 лет. Аналитики называют практически одни и те же беды российского рынка недвижимости, в основе которых лежат устаревшие технологии возведения домов, высокая стоимость земельных участков, монополизированные цены на подключения стройплощадок к источникам энергии и воды, грабительская «коррупционная составляющая» и высокая стоимость банковских кредитов для застройщиков. «Любые попытки государственного регулирования цен на новостройки бесперспективны, потому что значительная часть квартир, купленных по «льготным» расценкам у застройщиков, неизбежно окажется на вторичном рынке, - считает руководитель «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. - Рычагов влияния на последний у властей нет – нельзя же обязать тысячи российских граждан продавать свою собственность по «нужным» ценам». От вмешательства чиновников в ценовую политику компаний выиграют только спекулянты, которые купят жилье по сниженным ценам и продадут по рыночным, считает эксперт, комментируя предложение Минрегиона предоставить Фонду РЖС право контролировать отпускные цены на жилье, строящееся на землях фонда. Руководитель «Индикаторов» отмечает, что «общий уровень цен определяется именно вторичным рынком, на основе ценового консенсуса между покупателями и продавцами». Проще говоря, жилье стоит столько, сколько за него в состоянии заплатить потенциальные покупатели. Если же государство заинтересовано в снижении стоимости жилья, то оно должно стимулировать строительство. Этого можно и необходимо добиться снятием административных барьеров, упрощением доступа к земле для застройщиков и т.д. Рост объема предложения неизбежно приведет к удешевлению жилья – так считает большинство опрошенных ВЗГЛЯДом экспертов рынка. «Что касается Москвы, то в столице все проблемы этой сферы экономики сконцентрированы многократно, что означает невероятную сложность для наведения «прозрачности» на этом рынке», - считает директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшев. Что касается прогноза цен, то эксперты уверены в их росте, говоря о том, что скорее всего, с осени рост составит порядка 1-1,5% в месяц в зависимости от категории жилья и месторасположения конкретного дома. «Осень покажет устойчивый рост около 2,5% (по вторичке) – 5-10% (первичка)», - считает гендиректор агентства «Аврора-Недвижимость» Роман Вихлянцев. Глава агентства «Собственник» Илья Шкоп уверен, что осень принесет куда более динамичный рост цен – до 15% на первичке. Для полного возвращения на докризисный уровень понадобится еще год-два. Таким образом, лето 2010 года может запомниться покупателем московской недвижимости как последнее лето низких цен. Текст: Александр Аксенов Фото: ИТАР-ТАСС