Цены падают, спрос на альтернативные сделки растет

Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома», рассказал о текущих тенденциях на вторичном рынке недвижимости в 2024 году, отметив снижение цен и рост альтернативных сделок на фоне высоких ипотечных ставок.

Алексей Лякин, директор агентства «Дорогая, я дома»: 

  — Объем сделок на вторичном жилищном рынке будет сокращаться, особенно на фоне растущих процентных ставок по ипотеке. Даже если ставка будет фиксироваться на уровне 16-20%, это будет все равно довольно высоко. Тем не менее, стоит помнить, что в период 2015-2017 годов при аналогичных ставках рынок жил и сделки проходили. Это было возможно за счет снижения цен на вторичное жилье.

  Сейчас мы видим похожую картину: стоимость вторичного жилья была выше, но за последние 1—2 года не выросла, а снизилась. Это означает, что даже при высокой процентной ставке по ипотеке рынок будет нормализовываться за счет снижения цен. С начала года наблюдается эта тенденция, и реальные цены на объекты, которые действительно продаются, снижаются.

  Если бы ставки по ипотеке были ниже, сделок было бы еще больше. Возможно, даже больше, чем в прошлом году, когда их было более 10 тысяч в месяц. Важно помнить, что в условиях высокой ставки по ипотеке люди переходят на альтернативные сделки. Есть и небольшая часть людей с полной оплатой, которая поддерживает жизнь на рынке. В начале года количество встречных альтернативных сделок начало расти, и сейчас их еще больше.

  Что касается предпочтений покупателей среди первичного и вторичного рынков, раньше отношение было около 60 на 40 в пользу первички из-за низких процентных ставок и субсидированных программ. Сейчас, думаю, что отношение перевернется в пользу вторички. Вторичное жилье имеет свои преимущества: не нужно ждать, пока объект достроится, его можно сразу использовать или сдавать в аренду. С учетом тенденции на снижение цен вторичка станет еще более привлекательной.

  С отменой ипотеки с государственной поддержкой некоторые люди могут уйти на вторичный рынок, тем более что есть спрос на готовое жилье. Одновременно с этим спрос на  первичном рынке могут поддерживаться за счет субсидированных программ, которые предлагают застройщики и банки. Они адаптируются к новой ситуации, предлагая рассрочки и субсидированные ставки.

  У агентов по недвижимости не может быть конкретной стратегии; они опускают цену, если нет спроса. Это связано с распространенной тенденцией к фактическому снижению цен на объекты, которые действительно хотят продать. Покупатели, в свою очередь, стараются получить скидки, которые сейчас в среднем составляют 5—6%.

  Очень многие покупатели не ждут, чтобы цены упали дальше; они покупают недвижимость, когда видят хорошие предложения. Спрос может измениться при снижении ставки ЦБ или изменениях на валютном рынке, что может стимулировать активные покупки.

  Эффекта перетекания с первичного на вторичный рынок не будет, так как большинство людей уже купили то жилье, которое им нужно. Однако застройщики и банки адаптируются к отмене ипотеки с господдержкой, предлагая свои программы, что предотвращает резкое изменение спроса.