Продажа недвижимости при разделе имущества
Каждая 15-я квартира на вторичном рынке элитного жилья в Москве продается по причине расставания супругов
В агентстве элитной недвижимости «Intermark Городская недвижимость» подсчитали, что за последние 5 лет, количество перехода прав на элитную недвижимость при разводе в рамках брачных договоров среди состоятельных покупателей увеличилось в 2 раза и по итогам первого полугодия 2024 года составляет 5% всех переходов прав на рынке элитного жилья. Цивилизованное расставание позволяет минимизировать риски по срокам экспозиции недвижимости, а также влияет на стоимость продажи. Эксперты «Intermark Городская недвижимость» совместно с адвокатским бюро «Юрлов и Партнеры» разобрались в нюансах деликатного вопроса, как обезопасить себя при разводе и какие инструменты для этого существуют. Существует три основных инструмента по разделу имущества между супругами. Самый простой способ – это соглашение о разделе имущества. В такой ситуации супруги в состоянии самостоятельно мирным путем договориться о причитающихся каждому долях, и им требуется лишь нотариально заверить свои договоренности. При продаже недвижимости с такими собственниками практически не возникает дополнительных трудностей, поскольку между участниками сделки налажен диалог. Учитывая статус, правовую образованность и возможность привлечения квалифицированных адвокатов, для обладателей элитной недвижимости именно данный подход используются чаще всего при разделе имущества - более чем в 70% случаев подобного раздела и последующей продажи.
Все более популярной мерой по разделу права собственности на недвижимость среди состоятельных покупателей в последние годы становится брачный договор. Доля переходов права на недвижимость при разводе по брачному договору за последние 5 лет увеличилась вдвое и по итогам первого полугодия 2024 года составляет порядка 5% всех переходов прав на элитное жилье в Москве. Данный инструмент позволяет максимально минимизировать риски потери права собственности при разводе. Однако важно понимать, что в ситуации, когда один из супругов, по мнению суда, находится при таком разделе имущества в крайне неблагоприятном положении, то договор может быть признан недействительным. Например, такая ситуация может возникнуть, когда один из супругов получает имущество, а второй долги, которые также могут переходить к одному из партнеров при разводе.
В ситуации же, когда согласия между супругами нет, раздел осуществляется в судебном порядке. В подобных делах отношения между бывшими супругами могут быть омрачены конфликтом и зачастую именно недвижимость таких собственников продавать сложнее всего. «Нередко после судебного решения, в отсутствии диалога, один из супругов стремится помешать или бойкотировать сделку по продаже недвижимости. «Причем, в конечном итоге, от таких действий страдают оба супруга, получая меньшую цену и существенно увеличивая продолжительность экспозиции недвижимости, - объясняет Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер “Intermark Городская Недвижимость”. - В сфере дорого жилья такие ситуации встречаются не так часто – примерно 10% от всех случаев раздела расстающихся состоятельных супругов».
«Важно учитывать, что у всех дел по разделу имущества существует срок исковой давности, который составляет 3 года, с момента как оба супруга уведомлены о начале такого делопроизводства, - добавляет Закусилов Илья, партнер и адвокат адвокатского бюро «Юрлов и партнеры». - Стоимость недвижимости, которую делят супруги оценивается на момент самого раздела имущества, для этого можно либо использовать кадастровую стоимость квартиры или дома, или же пригласить независимого оценщика. Стоит также понимать, что недвижимость может быть продана, а прибыль поделена в долях между супругами, но один из супругов также может выкупить долю другого».
«Вопрос о разделе недвижимости после развода является достаточно деликатным. В целом, стоит отметить, что на рынке элитного жилья громкие и скандальные процессы по разделу имущества встречаются крайне редко. «Состоятельные собственники, в большинстве случаев, обдумывают подобные вопросы еще при вступлении в брак, а если все-таки есть разногласия, то, чтобы не предавать дела огласке и резонансу, стараются решить все мирным путем, - объясняет ситуацию Дмитрий Халин, генеральный директор и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость». - Тем не менее, в 1 из 10 случаев по продаже таких квартир встречается конфликт партнеров. В таких ситуациях бывшим супругам необходимо понимать, что доход вырученный от продажи недвижимости полностью зависит от согласованности их действий и нацеленности на результат – только тогда недвижимость возможно продать по максимальной цене и в оптимальные сроки, что будет в интересах обеих сторон сделки».
