Обзор рынка офисной недвижимости Москвы

Начало 2024 г. можно отметить высокой активностью. Низкий уровень нового строительства и высокий спрос приводит к дефициту качественных площадей и росту ставок. Конкуренция за доступные помещения усиливается, что ускоряет процесс принятия решений и заключения сделок. Площади, ранее не востребованные и долгое время пустовавшие, теперь начинают находить себе арендаторов/покупателей.

• Высокий спрос на аренду
• Рост ставок аренды
• Отсутствие интереса арендаторов на площади в Shell&Core
• Сокращение доли вакантных площадей, локальный дефицит помещений с качественной отделкой площадью более 1 тыс. кв. м.
• Высокая конкуренция среди арендаторов, сокращения срока принятия решения
• Снижение гибкости арендодателей, снижение потенциала оптимизации затрат
• Высокий спрос на покупку
• Рост цен продажи офисной недвижимости
• Низкий уровень нового строительства доступного для аренды
• Спрос растет активнее, чем новое предложение

  Новое строительство
  По итогам I кв. 2024 г. был введен один административно-офисный комплекс класса B+ «Парк легенд» (45,2 тыс. кв. м).

  К вводу в эксплуатацию до конца 2024 г. запланировано более 1 млн кв. м офисных площадей. Основной объем планируемых к завершению офисов относится к классу А – 89% (940 тыс. кв. м).

  Основной объем нового предложения 2024–2025 гг. уже законтрактован или строится для конечного пользователя. Учитывая крупные сделки купли-продажи, которые предположительно состоятся в этом году, на рынке останется лишь около 34% от общего объема нового строительства 2024 г. и менее половины офисных площадей в 2025 г.

  Спрос
  По итогам I кв. 2024 г. было реализовано 330,7 тыс. кв. м офисной недвижимости, что стало рекордным показателем за аналогичный период за последние 10 лет. При этом на рынке наблюдается значительный рост как в сделках аренды, так и в транзакциях купли-продажи.

  Объем арендованных площадей в первом квартале 2024 г. составил 218 тыс. кв. м, что более чем в 1,5 раза превышает показатель аналогичного периода 2023 г.

  Объем сделок купли-продажи в I кв. 2024 г. составил более 25% от годового показателя прошлого года и составил 109 тыс. кв. м. Несмотря на высокий уровень ключевой ставки, спрос на покупку офисных площадей, начатый в 2023 году, сохранился как со стороны частных инвесторов, так и корпоративного сектора.

  Для корпоративного сектора мотивация остается прежней – сохранение капитала через инвестиции в недвижимость. Для частных инвесторов интерес поддерживается предоставляемыми условиями приобретения – более низкой стоимостью рассрочки от девелоперов по сравнению с кредитами, невысокими первоначальными взносами на уровне 10–20%, а также потенциальной доходностью от роста удельной стоимости продажи в перспективе.

  При принятии решения между арендой и покупкой конечные пользователи все чаще отдают предпочтение второму варианту. Это связано в том числе, с тем, что затраты на отделку могут быть сопоставимы с трехлетней стоимостью аренды и имеют шансы окупиться при владении недвижимостью.

  Спрос
  Традиционно, большая часть спроса сконцентрирована в рамках ТТК составляя 68% от общего объема по итогам I кв. 2024 г. В абсолютных значениях показатель увеличился почти вдвое по сравнению с I кв. 2023 г. - 223,6 тыс. кв. м. В то время как доля сделок в пределах МКАД и в деловом районе Москва-Сити сократилась, однако, их абсолютные значения остались неизменными.

  Структура спроса по классу глобально не изменилась. Доля сделок в бизнес-центрах класса А скорректировалась на 3 п. п. по сравнению с аналогичным периодом 2023 г., достигнув 47% от общего объема, что эквивалентно 154,3 тыс. кв. м. В то время как объем сделок в объектах класса В+ сократился на 5 п. п., показатель в объектах класса В показал рост на 8 п. п.

  В I кв. 2024 г. лидерами по объему поглощения стали компании, которые приобретают офисные площади с целью их дальнейшей реализации – 23% от общего объема транзакций. Основной объем спроса в данном сегменте пришелся на покупку офисов Stone: институциональный инвестор купил БЦ «Stone Белорусская» площадью 34,3 тыс. кв. м, а Lepta Capital приобрела 5 этажей совокупной площадью 5,3 тыс. кв. м в БЦ «Stone Ленинский». Кроме того, компания Риотекс расширила свой портфель, купив новый объект площадью 18,7 тыс. кв. м.

  Доля производственного сектора снизалась на 6 п. п., однако в абсолютных значениях показатель вырос более чем на 23%, что составляет 51,4 тыс. кв. м в абсолютном выражении.

  Спрос
  На конец I кв. 2024 г. доля иностранных компаний в общем объеме спроса незначительно увеличилась до 6% (+1 п. п.). Основной объем спроса теперь приходится на производственные компании из Азии. Однако не ожидается, что показатель вернется к среднему уровню до 2022 года в ближайшем будущем.

  Отсутствие интереса арендаторов на помещения в состоянии shell&core сохраняется. Тем не менее, ограниченный выбор помещений с готовой отделкой приведет к тому, что арендаторы не будут иметь других вариантов, кроме как выбирать shell&core. По нашим данным ведется несколько обсуждений по аренде помещений в состоянии shell&core, и возможно, мы увидим рост показателя уже в следующем квартале.

  В I кв. 2024 г. было зафиксировано 4,7 тыс. кв. м. отказов от площадей, что составляет 2% от общего объема сделок аренды. Мы не предвидим существенного увеличения показателей до окончания текущего года.