Застройщики крупных ЖК составят конкуренцию частным арендодателям
Застройщики крупных жилых комплексов готовы предоставлять часть квартир в аренду. По словам Дмитрия Гусева (управляющий партнер ГК «Глубина»), стройкомпаниям пора обратить внимание и на бизнес, который связан с управлением и владением недвижимостью, в первую очередь арендный. При этом, он отмечает, что простая схема построил-продал уже уходит в прошлое, и инвесторам нужно придерживаться более долгосрочных проектов в сфере строительства. По мнению Гусева, безрисковый и дополнительный доход можно получить от инвестиций во владение доходной недвижимостью, сдающуюся в аренду, а также от участия в эксплуатации и обслуживании инженерных сетей.
Гусев отмечает, что в комплексе «Валь д'Эмероль» застройщик готов сдавать часть квартир в аренду, поскольку продать все сразу не предоставляется возможным. Однако, другие застройщики сомневаются в эффективности подобного шага. Как говорит Григорий Алтухов (коммерческий директор ФСК Лидер), наиболее ликвидные небольшие студии и 1-2-комнатные квартиры расходятся быстро, и к концу завершения строительства в комплексах в основном присутствуют лишь квартиры больших площадей. А по данным риэлторов, спрос на большие площади на рынке аренды минимален. Кроме того, эксперт отмечает, что более быстро реализуются квартиры с отделкой, поэтому к концу строительства у застройщика просто нет в наличии полностью готовых к проживанию квартир. Однако, все зависит от девелопера и от того, на каком этапе он решит сдавать квартиры. На сегодня есть и такие комплексы, в которых присутствуют лишь пользующиеся наибольшим спросом 1-2-комнатные квартиры.
По мнению Сергея Хорошкова (гендиректор «МИЦ-Девелопмент»), на сегодня жилье по Московскому региону реализуется довольно активно, поэтому вряд ли имеет смысл вкладываться в аренду. При этом, он отмечает, спрос превышает предложение, особенно в сегментах эконом и комфорт-классов. Так что на сегодня лучше быстро продать, чем заниматься непрофильным бизнесом. Ольга Гусева (коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость») считает, что при старте нового проекта сложно предугадать, каким спросом он будет пользоваться. В какой-то момент у застройщика может появиться мысль об использовании уже готовых, но не проданных квартир. В таком случае, неизбежно появление сложностей, например, отсутствие профессиональной управляющей компании. По данным Гусевой, на сегодня, в построенных ЖК в аренду сдается 5-7% от общего объема. Данное направление, несомненно, будет развиваться, но медленно. Иван Евдокимов (директор по развитию бизнеса ГК «Портал групп») согласен с данной точкой зрения и добавляет, что локомотивом данного развития станет формат арендных апартаментов от застройщика. В апарт-комплексах по умолчанию предусмотрены услуги для жильцов – прачечная, рестораны и т.д., наподобие гостиниц. А для регулирования всего необходима управляющая компания, поэтому сдача помещений в аренду вполне логична. При этом, эксперт отмечает, что имеется и другой вид арендного бизнеса – компании, специализирующиеся на выкупе квартир у застройщика, для последующей их сдачи в аренду. То есть, имеется в виду легализация частного бизнеса на рынке аренды.
Надежда Хазова (гендиректор агентства «Усадьба») говорит, что застройщики в стороне не останутся. Обычно под аренду выделяется 1 корпус из например, 5-6, при этом квартиры в корпусах, предназначенных для продажи, они могут сдаваться без отделки, а в корпусе под аренду, могут осуществить отделочные работы и сдать. Наиболее актуально такое предложение, если недалеко расположен офисный центр. Однако, имеется основное препятствие на пути развития арендного бизнеса – отсутствие законодательной базы. Ирина Доброхотова (председатель совета директоров компании Бест Новострой) считает, что нужно объединить все пункты Жилищного и Гражданского кодексов, в которых идет речь о защите прав арендаторов и арендодателей, и подвергнуть тщательному анализу все остальные документы, затрагивающие данную сферу. Также, Доброхотова говорит о том, что в настоящее время, по закону нанимателем является лишь тот, кто проживает в муниципальной квартире по договору соцнайма. Необходимо законодательно прописать право и для арендаторов, заключающих договор коммерческого найма.
Гусева считает наиболее важным вопрос о страховании ответственности и имущества, и говорит, что несмотря на ожидаемые споры по данному поводу, в конечном итоге все придет в норму, например, при введении ОСАГО тоже было много негатива, а теперь – это общеупотребимая практика. Особое внимание на рынке аренды вызывает внезапное выселение, в результате чего, большинство экспертов считают необходимым гарантировать арендатору определенный срок аренды обязательствами со стороны собственника жилья. Например, добавить в договор пункт о том, что при выселении арендаторов по желанию собственника, последний должен вернуть наряду с залогом и штраф в размере месячной ставки плюс оплата на переезд.
Однако, Вадим Ламин (управляющий партнер Spencer Estate) считает, что дело не в отсутствии законов, а в их невыполнении. По его словам, арендный рынок жилья в России регулируется положениями Гражданского кодекса, и они в полной мере защищают права арендаторов и арендодателей. Однако, при этом эксперт признает, что некоторые нюансы в законе все же не учтены.
Мария Литинецкая (гендиректор Метриум Групп) заявляет, что арендный рынок жилья станет легальным тогда, когда владельцы квартир будут добровольно платить налоги, а арендаторы – требовать заключения грамотно составленного и нормального договора, в котором предусмотрены все сроки и условия.
Вполне возможно, что с выходом крупных игроков на рынок аренды, сфера аренды жилья и станет более легальной, и цены стабилизируются, поскольку в крупных ЖК несколько десятков квартир, и управляющий своевременно сделает скидку, чтобы квартиры в ожидании планируемой суммы, не простаивали. И когда на рынке аренды появится достаточное количество арендного жилья, удачно расположенного, по адекватным ценам и с хорошим ремонтом, то частные собственники вынуждены будут пойти на предоставление скидок. В ближайшем будущем этого не ожидается, но тренд намечен.
