Цены на сочинские новостройки обогнали московские по всем сегментам

29-30 сентября прошел пресс-тур по знаковым инвестиционно привлекательным объектам черноморского побережья — участникам и победителям самой авторитетной премии рынка недвижимости Urban Awards. Собравшиеся посетили комплекс deluxe-класса MANTERA Seaview residence, жилой комплекс бизнес-класса «Кислород», комплекс премиум-класса «Поляна Пик» и курортную резиденцию Grand Cascade. Организатор тура - ведущее сообщество девелоперов и застройщиков России Urban Community

  Экскурсия началась с делового мероприятия — бизнес-завтрака в испанском ресторане на набережной Сочи Barceloneta, где консультанты и девелоперы рассказали об основных тенденциях рынка курортной недвижимости и перспективах развития данного сегмента.

   По словам Ольги Широковой, регионального директора департамента консалтинга и аналитики, Knight Frank Russia, становление рынка курортной недвижимости Сочи началось в 2004-2007 годах, когда вышли новые достойные элитные объекты: «Александрийский маяк», Волна, «Катерина Альпик».

   А уже с 2007 года, добавляет Этери Потеряева, руководитель офиса продаж ГК Метрополис, когда город был объявлен столицей Зимних Олимпийских игр, рынок Сочи рос в геометрической прогрессии, пусть он был еще сырой и без должного количества премиальных объектов, но раз в год стабильно появлялся новый объект, который реализовывался достаточно быстро. На рынок не повлиял даже первый мораторий – те, кто получил разрешения, продолжали строить. К началу игр появились первые сервисные апартаменты – в Красной Поляне и центре Сочи. В 2012 - 2014 годах новостройки начинают конкурировать в предложениях – уже мало просто вид на море – появляются спа, бассейны, дворовые территории, сервис. Кризис 2014 вывел продажи в Сочи на невиданный до сих пор уровень – интерес к курорту вырос до пиковой точки, новые объекты инвесторы раскупали этажами для дальнейшей перепродажи, несмотря на высокие уже тогда цены. И это оправдало себя очень скоро – к началу пандемии Сочи вышел во всей своей красе с отличной инфраструктурой и пулом объектов – от бизнеса до премиума. Все, кто продавал медленно, перестроились на низкий старт высоких скоростей.

   В 2020-м году на фоне пандемии и закрытия границ возник высокий интерес к курортной недвижимости Черного моря, продолжила Ольга Широкова. Поэтому 2021-2022 года можно назвать расцветом рынка Сочи. Отмечается рост цен и объемов спроса, появляются новые проекты (Комплекс deluxe-класса MANTERA Seaview residence (прибрежный кластер), «Поляна Пик» (горный кластер), ведется реконструкция старых объектов. На сегодняшний день, по данным Knight Frank Russia, средняя стоимость квадратного метра недвижимости в сегменте элит 2 450 000 рублей, в бизнес-классе 565 000 рублей, в массовом сегменте 315 000 рублей, тем самым Сочи существенно обогнал по ценнику Москву: 1 367 000 рублей, 472 000 рублей и 294 000 рублей соотвественно. Но объем предложения в столице России намного выше: в элит-классе в 9 раз, в бизнес-классе - в 4.

   Среди основных тенденций развития рынка Сочи Ольга отметила:

• Рост доли предложения с отделкой, в том числе с финишной, а также с частичной меблировкой.
• Внимание на экологичности и устойчивом развитии, получение эко-сертификатов, использование эффективных технологий, технологий защиты от вирусов и бактерий и т.д. Sustainability – набирающий популярность тренд, акцент на максимально бережном отношении к природе.
• Появление формата в новых проектах разных классов, обширный набор предоставляемых сервисов. Доверительное управление. Клубная система «только для своих». Брендированные апартаменты под управлением известных гостиничных брендов – в т.ч. привилегии по всему миру.
• Несколько типов недвижимости в рамках курорта: гостиничная, коммерческая и жилая. Инфраструктурный «якорь» формирует добавленную стоимость объектам недвижимости. Ориентация на зарубежный опыт. Комьюнити (здоровье, искусство, спорт) – создание системы ценностей, формирование среды.
• Распространение таких форматов, как пентхаусы, квартиры с патио, квартиры с каминами, таунхаусы (city houses), виллы и особняки в составе комплексных жилых проектов. Формат workation: появление зон для работы в рамках дома/комплекса.
• Ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, сейчас стремятся выйти в дорогой сегмент, в том числе, в ИЖС.

  Елена Кабешева, коммерческий директор FIVE рассказала о собственной разработке компании - «Индексе витальности», благодаря которому застройщики могут оценить курортный потенциал территории России, чтобы принять правильное решение о развитии в том или ином регионе.

   «Индекс витальности» - это показатель качества природно-климатической среды и жизненного потенциала конкретной локации. Любая территория может быть оценена по 10-балльной системе с определением коэффициента значимости по каждому из пунктов. Так эксперты смотрят на озеленение (наличие парков, скверов, бульваров), средне-годовую температуру, длительность сезона, особенности ландшафта, отсутствие промышленных предприятий и т.д.

   Чем выше индекс витальности (vi), тем комфортнее природно-климатические и экологические условия для жизни и отдыха, а потенциал территории для реализации проектов курортной недвижимости премиального уровня гораздо больше. Оценочная шкала Индекса витальности (Vi) ориентирована на следующие цифры: 0-6 – локация под проекты не рассматривается, 7 – локация подходит под проекты бизнес-класса. 8 и более – локация подходит под проекты премиум-, де-люкс-классов.

   Кроме того, компания оценивает социально-экономическое состояние территорий по следующим параметрам: объем вводимого в эксплуатацию жилья, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке, средняя заработная плата, инвестиции в основной капитал, туристический поток, численность населения, наличие аэропорта.

   По итогам анализа индекса витальности (Vi) и индекса социально-экономического состояния территорий девелопер FIVE определил наиболее перспективные направления: Сочи (8,85) и Ялта (7,6), а в следующий блок выделены Горно-Алтайск (6,64), Петропавловск-Камчатский (6,64), Южно-Сахалинск (5,59), Петрозаводск (4,98), Якутск (5, 81) и Иркутск(5, 62).

  Этери Потеряева в процессе бизнес-завтрака также затронула тему репутации застройщика и того, как она помогает в продажах на примере своей компании. Эксперт считает, если застройщик думает не только о возведении и реализации квадратных метров, но и помогает развиваться родному городу, благоустраивает общественные пространства и берет на себя определенную социальную нагрузку, то у целевой аудитории не будет сомнений в его надежности и порядочности. Например, 30% клиентов ГК Метрополис являются постоянными и покупают недвижимость в каждом новом проекте девелопера. Говоря об истории основания компании, она начала свою деятельность в 2007-м году, как строительная организация, а в 2015-м уже вышла на рынок в качестве серьезного девелопера с жилым комплексом бизнес-класса «Сокол», который до сих пор очень востребован среди покупателей, несмотря на то, что за это время квадратный метр жилья вырос с 80 до 600 тыс. рублей. Следующим популярным объектом девелопера стал ЖК «Метрополь», его раскупили полностью еще до окончания строительства. А вот апартаментный комплексом «Моравия» даже стал победителем престижной премии Urban Awards в 2020 году. Выводя в текущем году новый объект на рынок, застройщик увидел результат своей социальной деятельности: ожидание нового объекта превысили все прогнозы – план продаж на старте был превышен в пять раз. Девелопер известен на рынке недвижимости громкими проектами: реконструкция самых знаменитых набережных Сочи: Ривьера и центральный «Маяк».

  Опытом по организации курортного строительства поделилась вице-президент по коммерции и цифровизации AVA Group Татьяна Фоменко: «В Сочи мы реализуем философию «Горы – это застывшие волны, вода – это льющиеся горы», это значит, что каждый элемент концепции проекта отображает лучшие видовые характеристики на Кавказские горы и Черное море. Балконы и лоджии остаются без остекления, где каждый житель может наслаждается морем кислорода, который дает дышать полной грудью. При разработке фасадных и архитектурных решений учитываются особенности субтропического климата. ЖК «Кислород» в Сочи, поддерживая «морскую» тематику, имеет бело-голубую цветовую гамму фасадов. К тому же, светлые тона отражают солнечные лучи и сохраняют более комфортную, прохладную температуру. Большинство реализуемых проеков холдинга предусматривает оснащение систеой «Умный дом», современное и функциональное благоустройство территории, стильное концептуальное оформление мест общего пользования. В своих домах мы развиваем среду добрососедства, организуя для жителей праздники и досуг. Строго следуя концепции социальной ответственности и экологичности, AVA Group прививает принципы бережного отношения к природе и много лет проводит мероприятия по посадке семейных деревьев и сбору мусора на прилегающих к ЖК территориях. Иными словами, цели современного застройщика уже не ограничиваются лишь обеспечением покупателя квадратными метрами. Современный девелопер стремится менять жизнь людей к лучшему, создавая комфортную среду проживания, соответствующую их требованиям и мечтам».

  В конце бизнес-завтрака участников мероприятия жала совсем неожиданная новость. Представитель ГК «Атлас Девелопмент» сообщил о том, что екатеринбургский девелопер «Атлас Девелопмент» рассматривает рынок Сочи для реализации нового объекта, название и концепция которого пока сохраняется в тайне. Однако известно, что это будет кулуарный формат клубного дома, рассчитанный на 35 номеров.

  После обсуждений тенденций рынка участники тура отправились лично знакомиться с самыми знаковыми объектами курортной недвижимости, которые как и раз и задают тренды для всех игроков рынка недвижимости черноморского побережья.

  В целом можно отметить, объекты в Сочи пользуются спросом, несмотря на различные внешние факторы, а цены на недвижимость только растут. На сегодняшний день именно в Сочи зафиксирована самая высокая стоимость квадратного метра в России - 3,3 млн рублей. Здесь действительно строят современные комплексы, которые сочетают в себе жилую недвижимость и гостиничные кластеры со всеми вытекающими услугами и инфраструктурой. Такой российский вариант Дубая.

  Большая часть покупателей приходится на жителей Москвы, Санкт-Петербурга и обеспеченных сибирских городов. Вложиться в строительство таких объектов не просто выгодно, но и престижно.