Риэлтор или юрист по недвижимости?
10.10.2014
Каждый рано или поздно приходит к тому, что возникает необходимость в покупке, продаже, обмене, аренде недвижимости, это может быть квартира, дом, дача, таунхаус, земельный участок для ведения садоводства, огородничества, сельскохозяйственного производства или капитального строительства как для личных нужд, так и для коммерческих целей. В настоящее время достаточно много ресурсов, которые располагают объявлениями о предложениях и спросе на недвижимость. Традиционные печатные СМИ уступили место интернет-ресурсам, которые фактически не имеют ограничений по объему предлагаемой информации и значительно превосходят печатные СМИ в удобстве использования и классификации запросов. И если с выбором объекта недвижимости для покупателя или арендатора, как правило, все достаточно просто, не считая того объема информации, который необходимо обработать, то вот продавцам и арендодателям не просто выделить свой объект и привлечь своего клиента.
В этот момент с готовностью всегда помочь появляется риэлтор, а иногда риэлтер и реже риелтер с риелтором, а также целое агентство недвижимости. Они преимущественно профессиональные обученные продавцы, которые смогут, как никто другой, рассказать обо всех характеристиках и преимуществах предлагаемого объекта, показать, подсказать, посоветовать, найти то, чего вы сами не смогли бы никогда найти, а при необходимости даже выступить семейным психологом. Риэлтор всегда имеет несколько подходящих вам предложений или потенциальных клиентов на ваш объект недвижимости. С помощью риэлтора вы значительно экономите время на поиск, осмотр объекта или продажу, или сдачу объекта в аренду. Риэлтор сможет составить качественное и профессиональное продающее объявление, знает где его разместить и как именно выделить. А также риэлтор часто знает о некоторых минусах или «подводных камнях» объекта, но умело сможет их обойти или даже представить их как выгодное преимущество.
Вы можете легко догадаться, что главная задача риэлтора – продать, как можно выгоднее, быстрее и проще. Продать или сдать ваш объект недвижимости покупателю или арендатору, в другом случае продать или сдать вам объект недвижимости продавца или арендодателя. По сути, риэлтор оказывает посреднические услуги при заключении между сторонами договоров купли-продажи, аренды жилой и коммерческой недвижимости.
Давайте обратимся к договору с риэлтором. Может быть в договоре с риэлтором предусмотрены какие-либо дополнительные обязанности? Читаем: поиск, реклама, показ, переговоры, содействовать, организовать… Ответственность: несет клиент…
Давайте обратимся к договору с риэлтором. Может быть в договоре с риэлтором предусмотрены какие-либо дополнительные обязанности? Читаем: поиск, реклама, показ, переговоры, содействовать, организовать… Ответственность: несет клиент…
С другой стороны, вернемся к началу, мы ведь столкнулись с проблемой поиска объекта недвижимости и объема информации или с проблемой качественного описания, размещения и рекламы объекты недвижимости. Верно, риэлтор именно в этом нам помогает, и никакой ответственности здесь не может быть.
Но, ведь мы, покупая продукты в магазине, проверяем его качество, срок годности, а, покупая промышленные товары, работоспособность и гарантийный срок или, покупая услугу туристическую, медицинскую, бытовую, хотим получить именно то, за что мы платим. А в случае приобретения некачественных товаров имеем право его вернуть и потребовать возврата денег.
Однако, при приобретении недвижимости мало кто вспоминает про аналогии с магазином, даже несмотря на сумму сделки. Нам достаточно того, что риэлтор нашел для нас ближайший к нам, самый красивый, самый дешевый, просторный «магазин», торжественно подвел нас к нужной «полке», где мы берем объект недвижимости, а дальше уже даже не идем, а плывем или парим к «кассе». А что мы купили, выясняем позднее, иногда совсем не сразу…
Но, ведь мы, покупая продукты в магазине, проверяем его качество, срок годности, а, покупая промышленные товары, работоспособность и гарантийный срок или, покупая услугу туристическую, медицинскую, бытовую, хотим получить именно то, за что мы платим. А в случае приобретения некачественных товаров имеем право его вернуть и потребовать возврата денег.
Однако, при приобретении недвижимости мало кто вспоминает про аналогии с магазином, даже несмотря на сумму сделки. Нам достаточно того, что риэлтор нашел для нас ближайший к нам, самый красивый, самый дешевый, просторный «магазин», торжественно подвел нас к нужной «полке», где мы берем объект недвижимости, а дальше уже даже не идем, а плывем или парим к «кассе». А что мы купили, выясняем позднее, иногда совсем не сразу…
Да, но риэлтор выполнил свою работу честно: нашел, показал, переговорил, содействовал, организовал. В чем же ошибка?
Специалистам компании «Земельный Партнер» по роду своей юридической деятельности при оказании консалтинговых услуг часто приходится слышать: мне показали свидетельство о праве собственности, можно ли сразу с оформлением наследства купить у наследника недвижимость, мне показали много всяких документов, даже тех, которые они не обязаны были показывать, да у нас точное такое же свидетельство, и глаза у них честные, а улыбка искренняя. Но также и приходится потом пытаться помогать гражданам и юридическим лицам в судах, когда, вернувшись из «магазина», а «туман» уже рассеялся, выясняется, что они купили… А иногда и не только они купили тоже самое или стали долевыми собственниками поневоле, хуже, если объект еще и будет признан в последствии самовольной постройкой. Напомним, что согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Специалистам компании «Земельный Партнер» по роду своей юридической деятельности при оказании консалтинговых услуг часто приходится слышать: мне показали свидетельство о праве собственности, можно ли сразу с оформлением наследства купить у наследника недвижимость, мне показали много всяких документов, даже тех, которые они не обязаны были показывать, да у нас точное такое же свидетельство, и глаза у них честные, а улыбка искренняя. Но также и приходится потом пытаться помогать гражданам и юридическим лицам в судах, когда, вернувшись из «магазина», а «туман» уже рассеялся, выясняется, что они купили… А иногда и не только они купили тоже самое или стали долевыми собственниками поневоле, хуже, если объект еще и будет признан в последствии самовольной постройкой. Напомним, что согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации «самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Выбирая товар, поликлинику или отель для отдыха, мы ведь читаем отзывы? Но в случае с недвижимостью почему-то нет…
Но в отношении объектов недвижимости и отзывов было бы недостаточно, даже если бы они были. Объект недвижимости перед покупкой должен быть проверен юристом по недвижимости, тем, который специализируется на этом, поскольку одних теоретических знаний, как правило, недостаточно. Многопрофильный универсальный юрист или специализирующий на другом, просто знакомый юрист может не иметь представления о возможных негативных последствиях, которые на практике возникают при покупке объекта недвижимости или при покупке именно этого вида недвижимости. Например, тот, кто занимается только квартирам, может не знать тонкостей проверки земельных участков на «юридическую чистоту» и ограничения в использовании. А значит, он не сможет их предвидеть и предусмотреть меры защиты.
Вы скажете, риэлтор ведь имеет опыт работы со всевозможными видами недвижимости. Да, но часто риэлтор не знает дальнейшую судьбу объекта, сделку с которым он сопровождал, и не знает того решения, которое способствовало разрешению негативной ситуации для клиента, или той ошибки, которая была совершена при подготовке сделки, а значит, скорее всего, не может иметь практического опыта в подготовке конкретной сделки по данному объекту недвижимости, оперируя лишь стандартными шаблонами. Внесение изменений в проект договора купли-продажи или аренды недвижимости (квартиры, дачи, земельного участка) при согласовании с другой стороной, отстаивание своей позиции требует безусловно юридической квалификации и соответствующего опыта. Риэлтор не ходит в суды или почти не ходит, но в любом случае гораздо реже, чем юрист по недвижимости, земельный юрист.
Но в отношении объектов недвижимости и отзывов было бы недостаточно, даже если бы они были. Объект недвижимости перед покупкой должен быть проверен юристом по недвижимости, тем, который специализируется на этом, поскольку одних теоретических знаний, как правило, недостаточно. Многопрофильный универсальный юрист или специализирующий на другом, просто знакомый юрист может не иметь представления о возможных негативных последствиях, которые на практике возникают при покупке объекта недвижимости или при покупке именно этого вида недвижимости. Например, тот, кто занимается только квартирам, может не знать тонкостей проверки земельных участков на «юридическую чистоту» и ограничения в использовании. А значит, он не сможет их предвидеть и предусмотреть меры защиты.
Вы скажете, риэлтор ведь имеет опыт работы со всевозможными видами недвижимости. Да, но часто риэлтор не знает дальнейшую судьбу объекта, сделку с которым он сопровождал, и не знает того решения, которое способствовало разрешению негативной ситуации для клиента, или той ошибки, которая была совершена при подготовке сделки, а значит, скорее всего, не может иметь практического опыта в подготовке конкретной сделки по данному объекту недвижимости, оперируя лишь стандартными шаблонами. Внесение изменений в проект договора купли-продажи или аренды недвижимости (квартиры, дачи, земельного участка) при согласовании с другой стороной, отстаивание своей позиции требует безусловно юридической квалификации и соответствующего опыта. Риэлтор не ходит в суды или почти не ходит, но в любом случае гораздо реже, чем юрист по недвижимости, земельный юрист.
Теперь затронем аспект мотивации риэлтора. Общеизвестно, что вознаграждение риэлтора зависит от суммы сопровождаемой сделки и от самого факта совершенной сделки. То есть, если сделки не будет, то риэлтор не заработает, и любые препятствия продать воспринимаются риэлтором очень болезненно. А таким препятствием чаще всего является выявление каких-либо проблем в отношении объекта недвижимости. Очевидно, что ни риэлтор, ни юрист риэлтора или того же самого агентства недвижимости не заинтересованы в выявлении таких проблем и затягивании процесса заключения сделки. Никаких подробных проверок объекта недвижимости, как правило, ими не проводится или проводятся очень поверхностные проверки на выявление самых явных ограничений, таких как ипотека (залог недвижимости), при наличии которой право собственности на другое лицо чаще всего зарегистрировано быть не может, и риэлтор завершить свою работу не сможет.
В случае же сделок с коммерческой недвижимостью или покупки недвижимости у юридического лица нюансов и рисков возникает еще больше. При этом часто объект недвижимости (земельный участок под производство, здание торгового или офисного центра, складские, производственные и административные здания) продается вместе с юридическим лицом, являющимся собственником или арендатором недвижимости. В данном случае необходимо предварительное проведение профессиональными юристами процедуры Due Diligence (Дью Дилидженс - «обеспечение должной добросовестности») с дополнительной экспертизой на предмет выявления самовольных построек.
Если планируется сделка с земельным участком, то необходимо учитывать тонкости земельного законодательства, целевое назначение земли, вид разрешенного использования, положение границ земельного участка, охранные зоны и т.д.
В случае же сделок с коммерческой недвижимостью или покупки недвижимости у юридического лица нюансов и рисков возникает еще больше. При этом часто объект недвижимости (земельный участок под производство, здание торгового или офисного центра, складские, производственные и административные здания) продается вместе с юридическим лицом, являющимся собственником или арендатором недвижимости. В данном случае необходимо предварительное проведение профессиональными юристами процедуры Due Diligence (Дью Дилидженс - «обеспечение должной добросовестности») с дополнительной экспертизой на предмет выявления самовольных построек.
Если планируется сделка с земельным участком, то необходимо учитывать тонкости земельного законодательства, целевое назначение земли, вид разрешенного использования, положение границ земельного участка, охранные зоны и т.д.
Ни в коем случае не принижая роль риэлтора, как лица, которое может профессионально осуществить поиск, рекламу, показ объекта недвижимости, проведение переговоров, содействовать, организовать заключение и оформление необходимых для регистрации права собственности на объект документов, специалисты компании «Земельный Партнер» рекомендуют проводить независимую юридическую проверку объекта недвижимости и владельца недвижимости.
По результатам экспертизы (проверки) вам должно быть выдано юридическое заключение с описанием всех выявленных ограничений, обременений, правопритязаний и рисков, связанных с дальнейшим использованием и распоряжением объекта недвижимости, а также выданы рекомендации по их устранению или минимизации. Если на основании имеющихся документов в заключении были сделаны неправильные выводы, то юридическая компания будет нести ответственность за качество оказанных услуг. Независимая юридическая компания не имеет заинтересованности в том, чтобы именно этот объект был продан, поскольку несет ответственность за качество проведенной проверки на так называемую «юридическую чистоту» объекта недвижимости. Кроме того, как правило, стоимость услуг юридической компании не зависит от стоимости проверяемого объекта недвижимости и формируется, исходя из количества часов работы специалиста, или указывается в виде фиксированной суммы.
Таким образом, отвечая на вопрос к кому обращаться при планировании сделок с недвижимостью, по мнению специалистов компании «Земельный Партнер»: и к риэлтору, если необходима помощь в поиске и продаже объекта недвижимости, и к независимому юристу по недвижимости для сопровождения сделки и проверки объекта на «юридическую чистоту» перед покупкой, а не только в случае уже судебных разбирательств и потери денег или недвижимости.
