Виды коммерческой недвижимости
14.02.2013
Недвижимость в России традиционно принято делить на две больших категории - жилую и коммерческую. Под коммерческой недвижимостью в Москве понимается любой нежилой объект, который может приносить доход своему владельцу. Данная категория имеет свою градацию.
На рынке принято выделять три основных вида коммерческой недвижимости:
- офисная недвижимость
- торговая недвижимость
- складская недвижимость
Торговая недвижимость
Основное предназначение торговой недвижимости - организация розничной и мелкооптовой продажи различных товаров и услуг. Этот сегмент включает в себя магазины, торговые центры, аутлеты, формат street-retail, палатки, павильоны, киоски и пр.
Единой классификации всех объектов торговой недвижимости не существует. Однако в отношении торговых центров в мировой практике применяется европейская классификация. Согласно ей выделяют:
- Микрорайонный торговый центр
В нем продаются товары повседневного спроса (продукты питания, лекарства, средства гигиены и пр.). Также в них реализуются бытовые услуги (химчистка, салон красоты, фотоуслуги и др.). Размер торговой площади обычно не превышает 3000 кв. метров. Якорный арендатор может отсутствовать или им становится супермаркет. Расположен такой торговый центр вдали от центральных магистралей. Основными его посетителями являются жители конкретного микрорайона.
- Районный торговый центр
Его торговая площадь варьируется в пределах 3000-10000 кв. метров. Здесь также продаются товары первой необходимости и оказываются наиболее популярные бытовые услуги. Основное отличие от предыдущего формата - размер.
- Окружной торговый центр
Обычно располагается вблизи от центральных магистралей. Его площадь может достигать 20000 кв. метров. В таком торговом центре может быть сразу несколько якорных арендаторов, например, супермаркет, детский магазин, промышленный универмаг и пр. Здесь представлен более широкий ассортимент продукции в широком ценовом диапазоне.
- Региональный торговый центр
Площадь регионального торгового центра - 30000-45000 кв. метров. Зона его охвата покрывает сразу несколько районов. Аудитория может достигать более 150000 человек. Помимо товаров и услуг здесь созданы условия для развлечений и организации досуга.
- Суперрегиональный торговый центр
Типовая площадь суперрегионального ТЦ - 80000 кв.метров. В некоторых случаях она может достигать и 200000 кв. метров. Ассортимент предлагаемой продукции также очень широк.Помимо этого существуют специализированные торговые центры, которые невозможно отнести ни к одному из вышеперечисленных видов. Например, аутлет, street-retail, дискаунт-центр, фестивальный центр и пр.
На сегодняшний день формат торговой недвижимости наиболее востребован. В частности, в Москве в торговом секторе наблюдается крайне низкая доля свободных площадей, высокие арендные ставки и постоянное появление новых предложений. Эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост интереса к данной категории недвижимости и вливание серьезных инвестиций как со стороны российских, так и европейских девелоперов.
Офисная недвижимость
К данному типу недвижимости относятся помещения, в которых организуются офисы для сотрудников различных компаний. Они могут быть созданы при торговых центрах, входить в состав отдельного офисного комплекса или располагаться в зданиях бывших НИИ, промышленных предприятий и пр.
На столичном рынке существует определенная классификация, согласно которой все офисные здания подразделяются на категории А, В, С и D.
- Бизнес-центры А класса считаются самыми престижными. Преимущественно они расположены в самом центре Москвы, в непосредственной близости от метро. Такие здания отличаются хорошей транспортной доступностью. Как правило, речь идет о новых строениях, выполненных в рамках единой архитектурной концепции. При их проектировании применяются высококлассные инженерные коммуникации, в отделке используются современные дорогостоящие материалы. Отличительным преимуществом бизнес-центра А класса является развитая внутренняя инфраструктура. Здесь могут быть расположены торговые павильоны, рестораны, фитнес-клубы, конференц-залы. А класс имеет подкатегории: А1, А2, А3. Они обладают незначительными отличиями в системе вентиляции, планировки этажей, системе охраны и управления зданием.
- К категории бизнес-центров класса В относятся как новые, так и реконструированные здания. В них сделана недорогая, но качественная отделка внутренних помещений. Спектр предоставляемых услуг здесь не так широк, как в случае с А классом. Основные арендаторы - банки, издательские дома, иностранные представительства небольших компаний, посольства.
- Бизнес-центры категории С несколько схожи со зданиями В класса. Однако они отличаются низкой транспортной доступностью. Парковка здесь небольшая, инфраструктура довольно скудная. Бизнес-центры С класса подразделяются на С1 и С2. В первом случае речь идет о реконструируемых зданиях, оснащенных сплит-системами или системой предварительного охлаждения приточного воздуха. Внутри помещений произведена качественная недорогая отделка по западным стандартам. В зданиях класса С2 установлена принудительная вентиляция, централизованное управление зданием практически отсутствует.
- В столице также существуют бизнес-центры D категории. К ним относятся здания бывших заводов или НИИ. Их отличает непрезентабельный внешний вид, слабое качество внутренней отделки.
Складская недвижимость
К данной категории можно отнести помещения, предназначенные для хранения различных товаров. Основной доход владельцев складской недвижимости складывается не только от сдачи площадей в аренду, но и от услуг логистики, а также от повышения требований к условиям хранения продукции.
Как правило, целевая аудитория складских помещений - это крупные ритейлеры и логистические операторы. В основном они заинтересованы в больших площадях - от 10000 кв. метров.
Единой международной классификации складской недвижимости нет. Но игрокам рынка свойственно выделять следующие категории:
- Складские помещения класса А+
Представляют собой одноэтажное здание прямоугольной формы из сэндвич-панелей и металлоконструкций. Большое расстояние между пролетами, высокие потолки, регулируемый температурный режим, система вентиляции, система противопожарной безопасности, охрана и видеонаблюдение, автономная электроподстанция, профессиональная система управления. Такие склады обычно расположены вблизи центральных транспортных магистралей.
- Складские помещения класса А
Обладают тем же характеристиками, что и первая категория. Однако они меньше по площади.
- Складские помещения класса В+
Это может быть как новое, так и реконструируемое здание. Преимущественно одноэтажное, прямоугольной формы. Высота потолков от 8 м. Автоматические ворота докового типа, система пожарной сигнализации, регулируемый температурный режим, охрана, видеонаблюдение, близость к центральным магистралям.
- Складские помещения класса В
Это может быть как одно-, так и двухэтажное здание. Высота потолков от 6 метров, система отопления, охрана по периметру, пожарная сигнализация, система вентиляции.
- Складские помещения класса С
К данной категории можно отнести утепленный ангар или капитальное производственное помещение с высотой потолков от 4 метров. Ворота на нулевой отметке, пожарная сигнализация, система вентиляции и отопления.
- Складские помещения класса D
Под данную категории подпадают подвальные помещения, неотапливаемые ангары и производственные помещения. Охрана осуществляется по периметру, имеется пожарная сигнализация, система вентиляции, офисные помещения при складе.Сегмент складской недвижимости на рынке также отличается стабильностью. Арендные ставки здесь держатся на высоком уровне, доля свободных площадей не велика. В случае появления новых площадей они мгновенно разбираются различными компаниями.
