Арендный рынок жилья
Напомним, что в последнее время власти серьезно увлечены решением проблем арендного рынка недвижимости, а именно желанием легализовать арендный рынок жилья. По мнению властей, в связи с теневой стороной арендного рынка, городской бюджет недополучает по 5 млрд. рублей ежегодно. Но это в теории, а на практике, конечно, может и не получиться такой внушительной суммы.
Уже было объявлено, что в 4 квартале текущего года начнутся усиленные облавы на неплательщиков налогов. Давайте, примерно представим, какие санкции могут быть применены в отношении выявленных нарушителей.
Во-первых, можно заработать уголовную статью 198 УК РФ (уклонение от налогов в крупном размере наказывается штрафом в 100-300 тысяч рублей, или в размере дохода за период от одного до 2 лет, либо арест до 6 месяцев, либо лишение свободы до года).
Крупным размером признается сумма в течение трех лет, составляющая свыше 600 тысяч рублей, в месяц получается по 16 тысяч рублей. Подобные меры могут быть применены к лицу, которое является арендодателем дорогого объекта или нескольких стандартных квартир – около 3 тысяч евро.
Также, можно пойти по статье УК РФ 171 «Незаконное предпринимательство», в случае, если удастся переквалифицировать систематическое получение дохода от арендной деятельности в осуществление предпринимательской деятельности без регистрации. При условии причинения ущерба государству в крупном размере, накладывается штраф до 300 тысяч рублей, либо доходы нарушителя в течение 2 лет идут государству, либо принудительные работы до 480 часов, или арест до полугода. В данном случае, крупным размером является сумма, превышающая 1,5 млн. рублей. Из этого следует, что нелегальная сдача в аренду объекта, стоимостью 1 тысяча евро ежемесячно, тоже уголовно наказуема.
Меньшие суммы незадекларированной аренды влекут за собой ответственность по налоговому законодательству, в котором штрафные санкции выражены в 40% объеме от неуплаченной суммы НДФЛ. При этом, также не стоит забывать о пени и самом налоге.
При обходе полицейских по квартирам, достаточно предоставить договор с суммой и датой заключения аренды. Что касается тех, кто якобы пустил пожить родственников, следует запастись соответствующими бумагами, к примеру, соглашение о безвозмездном проживании, срок которого не превышает 3 месяцев, в противном случае необходимо регистрировать родню. За отсутствие регистрации полагается штраф от 1,5 до 2,5 тысяч рублей.
При официальной аренде жилья, арендодатели должны заплатить налоги по выбору:
НДФЛ 13% от полученной суммы, оплата комуслуг к вычету не принимается;
Единый налог по упрощенной системе налогообложения, при этом применяя систему «доходы-расходы», можно коммунальные платежи принимать к вычету;
Патент, как особый случай упрощенной системы налогообложения, который вводится для аренды жилья муниципальными образованиями (далеко не всеми).
При применении традиционного варианта заморочек будет побольше. В последних двух вариантах необходимо будет встать на учет, как предприниматель. Однако, это далеко не все. Об арендаторе вспомнит Пенсионный фонд и потребует оплатить страховые взносы, также появится и обязательное медстрахование. При этом ежеквартально нужно будет сдавать отчеты и т.д.
Каждый случай по-своему индивидуален, в расчет принимается местоположение объекта, стоимость, доля коммунальных платежей в арендной плате и многое другое. Некоторым выгоднее платить 13% налог, а для некоторых оптимальным вариантом является наличие патента. В любом случае, следует отметить, что в России система налогообложения арендного рынка не разработана и не продумана до конца. По факту получается примерно так, что даже уплатив налоги, спокойный сон не гарантирован, из налоговой может прийти извещение о том, что в казну дескать ничего от Вас не поступило, налогоплательщик несется в налоговую с квитанцией, где ему говорят, что наверно средства просто еще не дошли, арендодатель направляется в банк…. И так можно бесконечно ходить по кругу. По мнению специалистов, если бы данная система была продумана до мелочей, для большего комфорта налогоплательщиков, то большинство арендодателей, скорее всего, добровольно бы платили налоги и спокойно спали.
