Покупка гаража: особенности рынка Москвы и Подмосковья

Количество купленных машин в столице и Подмосковье стремительно растет с каждым годом. Центр Москвы уже давно испытывает серьезные трудности как с временной парковкой, так и с постоянным хранением автомобилей тех, кто проживает именно в этом районе. Однако, приобретая новые квартиры в Москве и области, жильцы также сталкиваются с проблемой паркинга. При этом существует постановление столичного правительства «Об утверждении норм и правил проектирования, планировки и застройки г. Москвы МГСН 1.01-99» от 25.01.2000 года, в котором четко прописано, какое количество машино-мест должно предоставляться жильцам в зависимости от категории дома. А именно: в жилых зданиях II категории (где площадь на человека – до 30 кв.м.) на одну квартиру должно выделяться как минимум одно машино-место, в домах I категории (30-50 кв.м. на жильца) – 1,7 машино-места, в домах повышенной комфортности, где на человека приходится более 50 кв.м. площади, на квартиру должно приходиться 2 машино-места. Однако эти нормы, как правило, остаются без внимания. При этом решать проблему хранения собственного автомобиля приходится жильцам и, как показывает практика, с привлечением собственных средств.

Современные квартиры в новостройках предлагаются в комплекте с местом в подземном паркинге. Это своего рода гараж, но уже совсем другого класса. Пользоваться таким машино-местом очень удобно. Достаточно спуститься на лифте, и вот ты уже у своей машины. Особенно это приятно, когда за окном мороз и холод. Конечно, у подземного паркинга много преимуществ. Автомобиль всегда находится под надежной охраной, здесь не имеют значения погодные условия (перепад температур, град, снег – все это теперь не помеха), некоторые парковки предоставляют дополнительные услуги (автомойка или мини-сервис). Однако многих собственников жилья отпугивает стоимость такого машино-места. Иногда оно продается по цене автомобиля или даже целой квартиры, к примеру, в ближайшем Подмосковье. Поэтому чаще всего потребители склонны искать другие способы хранения автомобиля.

Можно воспользоваться альтернативным вариантом и купить гараж в Москве и Подмосковье в рамках гаражно-строительного кооператива (ГСК). При совершении сделки важно обратить внимание на основные документы, которые должен предоставить продавец. Окончательный их перечень можно запросить в регистрационной палате, расположенной по месту нахождения гаража, выставленного на продажу.

Обычно список необходимых документов выглядит таким образом:

• Свидетельство о государственной регистрации, подтверждающее право собственности на данный вид недвижимости у продавца;
• Кадастровый паспорт гаража;
• Договор купли-продажи, который необходимо зарегистрировать в Управлении ФРС;
• Документы на землю. Это может быть договор аренды или свидетельство о праве собственности. Если ГСК арендует землю у государства, лучше уточнить в налоговой, нет ли задолженностей;
• Согласие супруга на продажу гаража, заверенное у нотариуса.

Помимо этого нужно запросить у продавца справку, подписанную председателем ГСК, о том, что все паевые взносы выплачены. Наряду с этим документом покупатель получает на руки членскую книжку владельца гаража.

Бывают и такие случаи, когда гаражи продаются по доверенности. Тогда нужно все-таки убедиться в том, что собственник данного вида недвижимости существует на самом деле. При этом доверенность должна быть заверена у нотариуса. При подписании договора купли-продажи не лишним будет поставить на ней подпись официального владельца гаража.

По распространенной практике, в целях ухода от уплаты налогов некоторые продавцы предлагают оформить договор, указав в нем инвентарную, а не рыночную стоимость объекта. На первых взгляд, в этом нет ничего страшного. Однако если впоследствии возникнут какие-либо проблемы с приобретенным гаражом, вряд ли удастся вернуть всю сумму. Расписка о получении денежных средств в полном объеме в такой ситуации не поможет. Если дело дойдет до суда, то он будет руководствоваться подписанным договором купли-продажи.

На первый взгляд, кажется, что купить гараж в Москве в ГСК довольно просто, были бы деньги. Однако, учитывая погрешности российского законодательства, долгожданная покупка «дома» для автомобиля может обернуться трагедией. Все дело в том, что многие кооперативы, построившие гаражные комплексы еще 30-40 лет назад, получали для этих целей землю в аренду. Зачастую ее срок четко оговаривался  и как раз может закончиться в ближайшее время. Это опасно тем, что местные власти могут изъять данную землю для последующего строительства на ней торгового центра или еще какого-либо здания. Конечно, как отмечают эксперты портала о недвижимости «Метр Квадратный», по закону обладатель гаража должен получить компенсацию в  денежном эквиваленте или в виде нового машино-места. Но на это могут рассчитывать только те, чья земля была приватизирована.

Еще один способ решения вопроса о паркинге личного автомобиля – проект «народные гаражи», который стартовал еще в 2009 году. В рамках данной программы в столице были возведены многоярусные гаражные комплексы, способные вместить в себя от 100 до 500 машин. Минимальная площадь одного машино-места в таком народном гараже равняется 14 кв.м. К сожалению, этот проект не нашел серьезного отклика со стороны потребителей, ведь стоимость в различных районах Москвы иногда достигала и 800000 рублей. На сегодняшний день столичные власти объявили о том, что продавать «народные гаражи» нужно в рамках рыночных цен. Они хотят зафиксировать стоимость на уровне 350000 рублей  за машино-место. Эксперты рынка неоднозначно оценивают данное решение. С одной стороны, это будет честно по отношению к покупателям. Однако могут резко увеличиться случаи, когда гараж приобретается с целью последующей перепродажи с завышением его реальной стоимости. С другой стороны, качество предлагаемых гаражей не соответствует даже цене в 350000 рублей, ведь фактически покупатель приобретает место в открытом помещении, у которого есть всего лишь крыша. В связи с этим, проект «народные гаражи» скорее всего так и останется хорошей идеей, изложенной на бумаге.

Итак, как показывает обзор рынка гаражей в Москве и Подмосковье, ситуация с хранением личного автотранспорта довольно критическая. Каждый способ решения этого вопроса имеет много недостатков, главный из которых, по-прежнему, - цена. В среднем, она одинакова, какой бы вариант ни был выбран. Поэтому при покупке гаража лучше руководствоваться своими индивидуальными нуждами. С точки зрения комфорта больше подойдет подземный паркинг в жилом доме, если, конечно, таковой имеется согласно концепции застройки. Если требуется полноценный гараж, где можно оставлять не только машину, но и соления на зиму, ненужный скарб и прочие вещи, тогда лучше присмотреться к ближайшим ГСК. Наиболее бюджетным вариантом будет «народный гараж», по крайней мере, в этом потребителей спешат заверить московские власти. Однако подобная практика пока есть только в столице.