Что ждет московский рынок жилья в 2011 году

Наиболее вероятно, что в 2011 году на московском вторичном рынке жилья продолжится эпоха ценового застоя, то есть рост цен на жилье в рублях будет в пределах инфляции и если превысит его, то не более чем на несколько процентов. За этот сценарий говорит и продолжающаяся экономическая стагнация в мире и стране и постепенно сокращающиеся темпы роста рынка ипотечного кредитования в стране и консервативный социальный бюджет страны. Более высокие темпы роста цен на жилье в столице возможны при наличии следующих факторов: Рост цен на сырьевые ресурсы на мировых рынках, вследствие быстрого восстановления мировой экономики, что маловероятно. Эффект влияния «сырьевых» денег на московский рынок жилья мы наблюдали до кризиса, когда свободный денежный поток от беспрецедентно высоких цен на российское сырье находил «покой» на рынке жилья, вызывая аномальный для потребительского рынка жилья рост цен. Массированная государственная поддержка рынка ипотечного кредитования «дешевыми» деньгами, что маловероятно при текущем фактическом дефиците бюджета страны. Пока же ставки по выдаваемым ипотечным кредитам существенно превышают уровень инфляции, что ограничивает потенциал роста рынка ипотечного кредитования по сравнению с докризисным и препятствует «надуванию» цен на жилье за счет ипотечных денег. Существенного роста уровня инфляции в стране, что противоречит финансовой политике правительства последних лет, направленной на сокращение уровня инфляции. Рост инфляции вызвал бы «уход» населения из денежных сбережений в материальные, то есть в существенной мере на рынок жилья. Снижение цен на жилье в рублях в Москве возможно только при наличии серьезных кризисных явлений в мировой экономике, вероятность которых невелика. Продолжающаяся стагнации в мировой экономике формирует для московского рынка жилья нейтральный внешний фон. Поэтому ситуация 2011 года будет уникальная тем, что в первую очередь будет зависеть не от внешнемировых факторов, а от факторов, находящихся внутри страны и города - финансовой политики Правительства, политики в области ипотечного кредитования, политики нового руководства города. Предыдущие годы главным фактором, влияющим на рынок жилья, оставалась понижательная или повышательная динамика цен на российское сырье. В 2010 году на фоне относительно стабильных цен для московского вторичного рынка жилья характерна более высокая деловая активность - число сделок купли-продажи выше чем не только в кризисные, но и докризисные годы. Тенденция имеет все шансы сохраниться и в 2011 году. Что касается первичного рынка Москвы, то на фоне вторичного рынка его положение жалкое и для того, что бы ситуация выправилась в 2011 году шансов крайне мало. По нашим прогнозам в 2010 году в Москве введут в строй около 2 млн кв. м жилья, что крайне мало. Перспектив для того, что бы эта цифра выросла в 2011 году немного, так как новых проектов запускается меньше, и чем в начале 2000-х и до кризиса. В основном сейчас осваиваются и распродаются еще докризисные заделы. На этом фоне московскому строительному рынку предстоит пережить пертурбации, связанные со сменой руководства города. Даже если эти изменения будет направлены на рост объемов строительства, эффекта от них в силу инерционности строительной отрасли ожидать ранее 2012 года не приходится. Таким образом, рост доли первичного рынка в 2011 году не ожидается, в то же время конкуренция со стороны вторичного рынка будет сдерживать рост цен на новостойки, как и наличие значительной доли «инвестиционных» квартир, которые постепенно выходят на рынок. При этом новые «инвесторы» на рынке московского жилья сейчас стоят перед сложным выбором времени и точек вхождения в рынок, в связи с тем, что не известна политика нового руководства города в области градостроительства. Например, не понятна будущая политика в области реконструкции районов старого жилья, в связи с чем трудно определить доходность и риски покупки квартир в домах «под снос». Не меньшую интригу создают и возможные перспективы изменения на рынке оборота земельных участков в городе, порядка подготовки коммуникаций к строительству, порядка социальных отчислений городу. Возможно, по подобию ряда городов, уменьшится нагрузка на строителей, что приведет к концу 2011 года к выходу на рынок в нулевой стадии новых проектов с рекордно низкой начальной стоимостью продаж, а значит и высокой доходностью для инвесторов. Возможно, наоборот, нагрузка на строителей возрастет и, соответственно, сегодняшние цены на проекты в «начальной стадии» и будут самыми низкими. Если решение о вложениях принимать необходимо сейчас, то традиционно выгодны новостройки в начальной стадии, однако, как известно, и риски при работе именно с ними наиболее высоки. Территориально долгосрочной перспективой роста стоимости отличаются объекты между третьим и планируемым четвертым транспортными кольцами - естественно, в экологичной удаленности от этих трас. Однако новая дорожная политика руководства города, может внести коррективы и в этой части.
ГдеЭтотДом.РУ