Развитие доступного арендного рынка
По предварительным подсчетам Минрегиона, при условии ежегодного ввода жилых объектов, общей площадью не менее 142 млн. квадратных метров, к 2020 году, жилье станет доступнее лишь для 20% россиян. Даже если квадратный метр будет стоить 30 тысяч рублей.
Что касается остальных граждан, то им и дальше придется снимать жилье. По словам Сергея Милушкина (вице-президент НАМИКС), соответствующие органы уже получили задание о развитии арендного рынка, также в Калуге и Новосибирске были запущены пилотные проекты, что позволило выйти на новые горизонты. Если не развивать в дальнейшем данный сегмент, то к 2015 году спрос может вообще иссякнуть, покупать жилье будет некому. Также, Милушкин считает, что создание фонда рынка аренды поможет сформировать гибкую кадровую политику предприятий. «Ипотечный кредит привязывает человека к определенному месту, а с появлением доступной аренды жилья, можно будет стимулировать рынок труда», - говорит он.
По его мнению, развитию в данном направлении также поможет и отказ от госпрограмм по бесплатному предоставлению квартир, в первую очередь, когда иссякнут все ресурсы для очередников. Специалисты считают, что государство должно обеспечить население комфортным жильем за счет доступной аренды жилья. В частности, развитию арендного института может поспособствовать введение в ближайшем будущем единого налога на недвижимость. Данное направление может развиваться по двум сценариям. Первый подразумевает социальный найм (некоммерческое жилье). В Европе уже подобный путь испробован. Нуждающиеся в жилье оплачивают лишь комуслуги, ремонт и 5%-ую доходность управляющим компаниям. По итогам успешной практики, некоммерческие организации развивают рынок аренды уже без помощи государства. Ну, а второй способ - коммерческий найм, широко развитый в Америке.
Инициаторы развития арендного института в России считают, что прежде всего данный сегмент необходимо защитить от приватизации, что принесло бы организациям существенные плюсы. Например, в Саратове, для строительства самолетов необходимо пригласить специалистов с других регионов, естественно, что для них потребуется жилья (около 5 тысячи квартир). Появление арендного жилья позволить сократить расходы на кадровую политику, станет возможной субсидирование со стороны региональных властей, а застройщики гарантированно получают оптовый спрос на жилье.
Примеры строительства доходных домов уже имеются в России, правда, инициированы они частными инвесторами. Одним из пилотных регионов в России по развитию арендного рынка является Калужская область. На сегодняшний день в Калужской области создан ряд кластеров, что позволило сократить уровень безработицы, а вот арендные ставки соизмеримы с Москвой. Крупным предпринимателям необходимо было создавать жилье в долгосрочное пользование для приезжих специалистов. В результате появилось два крупных проекта, один из которых находится в Обнинске, который рассчитан на 250 апартаментов. По мнению специалистов, данный объект напоминает улучшенное общежитие или ухудшенный вид гостиницы. В настоящее время около 15 организаций арендуют в данном комплексе жилье для своих сотрудников. Доходность комплекса составляет 10%. Эксперты заявляют, что использование типовых проектов может помочь сократить строительные расходы. К примеру, был разработан пример стандартного типового доходного дома - двухэтажные корпуса, рассчитанные на 30 семей, объединенные прозрачными галереями с эксплуатируемой кровлей. Однако, эта идея так и не реализовала себя в России.
Наряду с преимуществами, конечно же, имеются и недостатки. Фактически, развитие данного сегмента означает возвращение системы ведомственного жилья, а также сокращение эффективности предприятий. Расходы на строительство подобных объектов будут заложены изначально в стоимость продукции, а часть затрат придется на государство. По мнению Милушкина, можно пойти другим путем - работники компенсируют эти затраты за свой счет, обеспечивая тем самым окупаемость проекта. На сегодняшний день государство ничего не строит и многие активы оказываются невостребованными, в то время как эти средства можно выделить для создания фонда арендного жилья, - говорит вице-президент НАМИКС.
Еще одним минусом является минимальная доходность строительства доступного арендного жилья и отсутствие интереса инвесторов к подобным проектам.
По мнению большинства специалистов, необходимо создать фонд недвижимости «Доходное жилье Калуги» и привлекать для финансирования пенсионные средства и средства ВЭБа, так как других инвесторов просто нет. В дальнейшем мы сможем выйти на открытый финансовый рынок, - говорят эксперты. При этом, государство не должно снижать арендную ставку в таких проектах, так как это негативно скажется на рынке доступной аренды изначально. Доходность подобного проекта должна составлять не менее 10%. Если экономика этого проекта будет ниже 10%, то вложение в него частных инвесторов исключено. Для привлечения инвесторов, государство должно предоставить мощные стимулы. Например, гарантию того, что лет на 20 обеспечит заселение арендаторов или компенсирует часть затрат.
Специалисты убеждены, что стоит присмотреться к опыту развитых стран. При условии повышения объемов строительства до 90 млн. квадратов в год и не стимулировании создания арендного сегмента, доля обрушения рынка составляет более 75%.
Также, эксперты уверены, что для создания данного сегмента, не требуется существенный объем госсредств. При грамотном подходе, на каждый вложенный государством рубль можно получить 100-200 рублей частных инвестиций.
