Рынок апартаментов Москвы: международный опыт и российская практика

 Апартаменты как самостоятельный формат жилья на Московском рынке появились сравнительно недавно. Появление их обусловлено тем, что столица давно уже является деловым центром, и для бизнес-аудитории апартаменты являются идеальным предложением.

Основным фондом города до некоторого времени являлись отели и квартиры, сдаваемые в аренду, что было крайне неудобным для проводящих большое количество времени в мегаполисе бизнесменов и современных жителей столицы. Город развивается, а рынок недвижимости подстраивается под нужды потенциальных покупателей недвижимости, появляются новые проекты, соответствующие их самым взыскательным требованиям.

Московский Бизнес Клуб провел опрос экспертов рынка недвижимости, на вопросы отвечали: Николай Плаксин, генеральный директор Балтийской Строительной Компании; Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood; Евгения Коростелева, генеральный директор Bon ton Realty; Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties; Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Realty.

Апартаменты: информация и статистика.

Пока формат апартаментов на рынке еще не является до конца понятным продуктом для покупателей, говорит Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood. Принято считать, что апартаменты не являются полноценной заменой жилью. Однако многие существующие на рынке апартаментные комплексы вступают в полноправную конкуренцию с «традиционными» квартирами. Зачастую основное и единственное отличие апартаментных комплексов от обычных ЖК состоит в невозможности прописаться. Для ряда покупателей этот фактор не является определяющим при выборе объекта недвижимости, тем не менее, на рынке на формат апартаментов дается дисконт до 15%.

Для Александра Подускова, директора по продажам компании KR Properties, покупатель апартаментов очень хорошо понимает, где и что он покупает, в каком помещении и с каким интерьером он хотел бы жить, ему нравится атмосфера старого здания с историей, нестандартные планировки. Замечательная и уникальная особенность лофтов – то, что это всегда пространство с историей. В Москве есть объекты нового строительства, и объекты реконструкции. Лофт – это, как правило, всегда редевелопмент старого здания, а, например, в Москва Сити все апартаменты - это новое строительство. От обычного жилья апартаменты отличаются подходом к реализации проекта: либо что-то нестандартное, или высотные апаратменты в сити, где можно жить в районе облаков, или это фабричное здание, переделанное в лофт-апартаменты.

На данный момент можно констатировать, что при уровне качества, соответствующего уровню цен, апартаменты востребованы на рынке и все больше укрепляют свои позиции на рынке, уверяет Константин Ковалев. В прошлом году на рынке было продано порядка 350 апартаментов. Средний темп продаж в сегменте апартаментов в 2011 г. составил порядка 2 апартаментов в месяц.

Компания Bon Ton Realty  реализует несколько проектов данного формата недвижимости, в частности, такие как the loft и Николаевский дом в Хамовниках. Формат, безусловно, интересен для потенциального потребителя, особенно в том случае, если он расположен на последнем этаже и имеет небольшую площадь, рассказывает Евгения Коростелева, генеральный директор Bon Ton Realty.

Так же лофт-апартаментами уже более двух лет занимается компания KR Properties и анализирует динамику спроса на свои объекты – более 120 лотов нашли своих покупателей за полтора года. Компании Kalinka Realty все больше становится интересен покупатель апартаментов, который с каждым днем лучше узнает и понимает формат.

В период ограничения строительства в Москве «Балтийская Строительная Компания» все же может предложить своим клиентам новый формат элитного жилья в центре столице. Новый формат апартаментов, который опережает по всем параметрам своих предшественников будет представлен на Новом Арбате. Такие апартаменты больше рассчитаны для бизнес-аудитории, так как Москва уже давно стала деловым центром, комментирует Николай Плаксин, генеральный директор Балтийской Строительной Компании. Апартаменты смогут приобрести как компании для своих сотрудников, так и частные лица, при этом всем проживающим в апартаментах по запросу будут оказываться сервисные услуги мирового уровня 7 дней в неделю и 24 часа в сутки. 

Портрет потенциального покупателя.

Александр Подусков потенциальных покупателей делит на несколько основных групп. Первая группа наиболее многочисленная – это покупатели, занимающиеся бизнесом: руководители компаний, предприниматели и бизнесмены из других городов.

С Александром соглашается и Николай Плаксин, такие группы покупателей используют апартаменты в качестве личного жилья либо временного, либо постоянного, и как альтернативу гостинице для проведения деловых переговоров, тем более «Балтийская Строительная компания» предлагает своим клиентам гостиничный сервис от оператора отелей мирового уровня.

Так же апартаменты привлекают и иностранных граждан, которые приезжают в Москву в долгосрочную командировку по личным обстоятельствам или по работе. Эта группа  составляет 40% от общего числа покупателей лофт-апартаментов, добавляет Александр Подусков.

Вторая  социальная группа – покупатели, не связанные с бизнесом. К ним относятся состоятельные семьи, имеющие традиционное жилье в Москве или за городом, а также обеспеченная молодежь. Этих покупателей более интересуют престиж, местоположение и эксклюзивность. Для них характерна высокая эмоциональная оценка к архитектуре и качеству строительства. Эта группа  составляет 35% от общего числа покупателей лофт-апартаментов.

Константин Ковалев так же выделяет «стандартных» покупателей жилья, в частности покупателей, рассматривающих вариант покупки второй квартиры для собственного проживания/для проживания детей, родителей, родственников и т.п., молодые семьи, нацеленные на покупку отдельного жилья.

Третья группа – это молодые семьи среднего достатка, для которых апартаменты являются доступным аналогом обычного жилья. Просторные помещения в стиле loft привлекательны так же для людей творческих профессий, представителей шоу-бизнеса и популярных спортсменов, которые входят в эту группу. В лофтах устраивают творческие студии, проводят демонстрации работ, вечеринки и фотосессии. Эта группа составляет 25% от общего числа покупателей.

В компанию Bon Ton Realty часто поступают запросы под небольшую звукозаписывающую студию или мастерскую художника. Если апартаменты приобретаются под жилые цели, то они, чаще всего, не являются первым жильем, так как прописаться в них невозможно. Таким образом, можно предположить, что потенциальный покупатель является человеком достаточно состоятельным, несмотря на довольно молодой возраст, а также обладающий обширным кругозором,  так как такой формат недвижимости не так давно возводится в России, и не все готовы к приобретению такой «новинки», добавляет Евгения Коростелева.

Для всех категорий покупателей одной из основных причин выбора лофта является уверенность в росте его стоимости в будущем. Loft-апартаменты в столице – это редкое предложение, мода и спрос на них будет только возрастать. Девелоперы пока находят помещения для реконструкции поблизости от центра, но вскоре такие проекты будут появляться на рынке все реже.

Константин Ковалев так же выделяет в отдельную группу инвестиционных покупателей, рассматривающих покупку жилья для сдачи в аренду. Алексей Сидоров добавляет, что потребитель апартаментов сегмента премиум и де-люкс является «транзитным» - его жизнь происходит между Москвой, Лондоном, Рублевкой и Красноярском / Тюменью (то есть одним из богатых региональных городов).

Апартаменты в центре – не роскошь.

В настоящее время существенного влияния пересмотр градостроительной политики в Москве на развитие рынка апартаментов не оказывает. Тем не менее, предполагает Константин Ковалев, что получить разрешение на строительство апартаментов в центре станет сложнее. Основным из недостатков апартаментных комплексов для города является увеличение нагрузки на инфраструктуру, в частности социальную (для апартаментных комплексов менее жесткие требования по сравнению с жильем), которая, согласно новой градостроительной политике, находится в приоритете, особенно для центра города.

Объекты с лофт-апартаментами будут появляться Москве, так как есть спрос на такой формат и этот формат не нового строительства, считает Александр Подусков. В случае если  апартаменты  возводятся на базе существующих зданий заводов и фабрик, проблем  возникает меньше, чем при возведении нового жилья, добавляет Евгения Корастелева.

Новый проект апартаментов в центре столицы предлагает «Балтийская Строительная Компания». «В 2013 году, в центре Москвы на Новом Арбате, 32 появится многофункциональный комплекс с апартаментами нового для России формата, но уже давно полюбившегося в США и странах Западной Европы. Под одной крышей разместится отель 5* под управлением одного из крупнейших гостиничных операторов мирового уровня с соответствующей категории 5* инфраструктурой: ресторанами, кафе, барами, фитнесом и СПА, центром бизнес-услуг и  конференц-залом, отделениями банков;  магазины, офисы,  и апартаменты», - рассказывает Николай Плаксин.

Будущее лофт-апартаментов.

Несмотря на все трудности, количество комплексов с апартаментами продолжит расти. Сохранится тенденция роста цен на строящиеся комплексы, однако вследствие небольшого объема предложения на рынке апартаментов, на среднюю цену предложения существенное влияние будут оказывать новые объекты, выходящие на рынок, комментирует Константин Ковалев.

В будущем для человека станет важным совмещение делового и жилого формата. Город с каждым днем растет и развивается. Возрастает количество машин, соответственно и количество и длина пробок. И в таком городе должно быть у человека все под рукой, самой большой ценностью станет время, считает Николай Плаксин. Соответственно, предложения апартаментов, представляемых на рынке, должны сочетать в себе не только разнообразные жилые площади, но и предоставлять своим клиентам все условия для трудовой деятельности (офисы, переговорные и конференц-залы) и отдыха (фитнесс, салоны красоты, рестораны и др.)

На взгляд Евгении Корастелевой, за апартаментами большое будущее, особенно в том случае, если рано или поздно в Москве будет отменена прописка. Кроме того, застройщикам легче согласовать  реконструкцию фабрики, чем получить разрешение на новое строительство.

Апартаменты за рубежом.

Россия начала перенимать международный опыт и вполне удачно. В современном мире приветствуются комфорт и удобство жилой площади и окружающей ее инфраструктуры.

На Западе апартаменты – это квартира с сервисом. У нас апартаменты (кроме элитного сегмента) по нормативам - не жилье, поэтому они на 20% дешевле, чем аналогичные квартиры, рассказывает Алексей Сидоров. На зарубежных рынках существуют разновидности апартаментов в зависимости от права собственности и способов их использования. По этим признакам выделяют следующие основные виды апартаментов: апарт-отели, сервисные апартаменты и апартаменты в кондоминиум-отелях, добавляет Константин Ковалев. Для России такой формат является новым, но компании не боятся браться за новые идеи. «Владельцы и жильцы апартаментов нового формата смогут воспользоваться услугами  квалифицированного персонала консьерж службы отеля, владеющего несколькими языками, который поможет решить практически любые вопросы, будь то заказ автомобиля, организация бизнес – встречи с зарубежными партнерами в конференц-зале отеля или же доставка цветов в любую точку мира, - рассказывает Николай Плаксин, - Поддержание чистоты и порядка в апартаментах, уход за одеждой и обувью, мелкий  бытовой ремонт – далеко не весь список услуг, который будет  готов предложить персонал пятизвездочного отеля, в котором будут располагаться апартаменты «Балтийской Строительной Компании». А уютный  фитнес-центр, находящийся на территории комплекса, магазины, рестораны и бары, позволят владельцам апартаментов не выходя из здания, не тратя ценное время на московские пробки, ощутить максимум комфорта и удовлетворения». Эксперты рынка уверены, что такие проекты отвечают завтрашнему дню и за ними стоит будущее.