В стабильности комфорт-класса кроется опасность
Масс-маркет оказался самым устойчивым сегментом столичного рынка недвижимости. Он единственный, кто пережил сезон без потерь. Однако за этим оптимистичным итогом кроется опасная тенденция: все большая доля финансовых потоков концентрируется в новостройках ГК «ПИК». Как выяснили эксперты Urban Awards, по объему выручки она уже на порядок превосходит ближайшего преследователя и намного опережает всех прочих участников рынка вместе взятых.
Строительной индустрии, ориентированной на массовый сегмент, удалось почти невероятное в условиях кризисного сезона, – превзойти (правда, лишь на мизерные 0,6%) прошлогодний результат по выручке. Этим она во многом обязана повторному запуску госпрограммы по субсидированию ипотеки и оттоку части покупательской аудитории из бизнес-класса. Но характер распределения средств ставит под сомнение оптимистический посыл полученной статистики. Четыре пятых участников рынка (39 компаний из 49) вынуждены довольствоваться лишь 77,9 млрд рублей, или 14,2% денежной массы. Компании, занимающие в рейтинге строчки с десятой по шестую («Стройком», Группа «Аквилон», «Э.К. Девелопмент», ГК «МИЦ» и Level Group), разделили 11,3% всей выручки, то есть 62,0 млрд рублей. Представители топ-5 – ГК «Гранель», ГК «А101», «Абсолют Недвижимость», Группа «Самолет» – совместно заработали 94,0 млрд рублей (17,2% от общего показателя). Но все они находятся в тени ГК «ПИК». За неполный год 42 ее проекта сгенерировали колоссальную сумму – 313,8 млрд рублей, что на 28,1% превосходит результат января-ноября 2021-го. Удельный вес девелопера в структуре выручки разросся с 45,0% сразу до 57,3%. Иными словами ПИК фактически добился «контрольного пакета» в жилищном масс-маркете.
Сверхпродуктивный сезон провела Level Group. Благодаря выводу на рынок ЖК Level Селигерская и Level Южнопортовая застройщик смог увеличить объем поступлений в тридцать с лишним раз – до 14,4 млрд рублей (доля 2,6%). Заметно упрочили позиции «Абсолют Недвижимость» (плюс 0,6 процентного пункта) и Группа «Самолет» (плюс 1,1 процентного пункта), то есть компании, активно осваивающие площадки в периферийных локациях. Среди девелоперов за пределами топ-10 выдающийся прогресс в собираемости кассы продемонстрировала ГК «ФСК»: ее выручка поднялась в полтора раза.
Однако даже некоторым из лидеров отрасли не удалось избежать сокращения выручки. У ГК «А101» показатель опустился с 23,3 млрд рублей (доля 4,3%) до 19,0 млрд рублей (доля 3,5%), у ГК «Гранель» – с 16,7 (доля 3,1%) до 15,7 млрд рублей (доля 2,9%). Самый сильный спад зарегистрирован у Seven Suns Development – минус 62,7%. За этим стоит завершение продаж в двух из трех ее проектов. Аналогичным образом истощение фонда в микрорайоне «Десна» привело к ухудшению статистики по сделкам во всем жилом массиве «Новые Ватутинки», а, следовательно, и к недобору выручки у девелопера «Стройком» (минус 48,8%). У ГК «Пионер» реализация квартир и апартаментов комфорт-класса ужалась более чем втрое, а финансовые поступления от них уменьшились в 2,5 раза. Суммарно Seven Suns Development, «Стройком» и ГК «Пионер» лишились 6 процентных пунктов в структуре выручки. Также ощутимые потери понесли MR Group (минус 1 процентный пункт), «РГ-Девелопмент» (минус 0,9 процентного пункта) и Asterus (минус 0,5 процентного пункта).
«Положение, когда одна компания сосредоточила в своих руках почти три пятых всей выручки в рамках сегмента, свидетельствует о нездоровой ситуации в стройиндустрии. Это создает большие риски для формирования сбалансированной структуры предложения и сохранения нормальной конкуренции. Кроме того, мажорная статистика ГК «ПИК» маскирует реальные проблемы рынка. Если вычесть ее из общего показателя, то станет понятно, что жилищный масс-маркет не только не развивался в этом сезоне, но и просел в финансовых показателях на 65 млрд рублей», – полагает генеральный директор Urban Awards Ольга Хасанова.
