Итоги ноября в новостройках Московского региона
Эксперты подвели итоги ноября на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты.
После резкого падения в прошлом месяце, в ноябре рынок показал рост по числу сделок. По-прежнему большую роль играет ипотека. Динамика цен вернулась к тем трендам, которые сложились до объявления мобилизации.
⦁ Число сделок на первичном рынке Московского региона в ноябре увеличилось на 26% относительно октября - фиксируется восстановительный рост.
⦁ Выручка девелоперов увеличилась в ноябре на 22% - не так сильно, как число сделок (причина в снижении средней стоимости лота в сделке).
⦁ Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне - 80%.
⦁ Цены предложения в Московском регионе перестали снижаться, зафиксирован минимальный рост на 0,2%. В Московской области рост на 0,3% после снижения в октябре на 1,3%, в Москве динамика пока что отрицательная (-0,6%), но темпы снижения цен замедлились (в октябре -1,7%).
⦁ Объем предложения увеличивается на протяжении последних 8 месяцев. За ноябрь выбор в новостройках стал больше на 2%, достигнув 105 тыс. лотов.
В дальнейших расчетах учитываются зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра. Средние цены рассчитаны по строящимся ЖК без учета проектов из премиальных сегментов. Скидки учтены только по тем лотам, где они заявлены явным образом в прайс-листах.
⦁ Число сделок увеличилось на 26%
В ноябре 2022 г. на рынке новостроек Московского региона было заключено 9,6 тыс. ДДУ. После резкого снижения числа сделок в октябре на фоне объявления мобилизации (когда спрос упал к майским минимумам) продажи застройщиков вернулись на уровень июля этого года. Рост за месяц составил 26%. По сравнению с прошлым годом спрос ниже на 37%.
Дополнительным фактором роста спроса, помимо относительного успокоения внешнего фона, стали сезонность (к концу года рост числа сделок традиционно увеличивается) и заявления ЦБ и Минфина об отмене “нулевой” и льготной ипотеки (если покупатель рассчитывает купить квартиру в кредит, лучше успеть сделать это с более низкой ставкой). К тому же, в Московском регионе падение спроса в октябре было очень сильным (на 36% при среднем по стране -10%) - на росте в ноябре сказался и эффект низкой базы.
Относительно октября количество сделок в Новой Москве практически не изменилось (сократилось на 1,9%), в Московской области выросло на 19%, а в Москве в старых границах сразу на 44% (в прошлом месяце именно в “старой” Москве было зафиксировано наибольшее падение числа сделок).
⦁ Выручка увеличилась не так сильно, как продажи
В ноябре 2022 г. выручка девелоперов Московского региона составила 117,4 млрд рублей (на 22% больше, чем в октябре). Количество сделок при этом увеличилось на 26%, т.е. относительно прошлого месяца снизилась средняя стоимость лота в сделке (в целом по Московскому региону - 12,4 млн рублей против 12,7 млн в октябре). ⅔ всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах (76,8 млрд рублей).
Циан составил традиционный рейтинг проектов с наибольшим числом сделок в ноябре 2022 г. Сразу 7 из 10 ЖК-лидеров находятся в Московской области - это “Пригород Лесное”, “Ильинские луга”, “Люберцы 2018-2023”, “Мытищи Парк”, “Бутово Парк 2Б”, “Пехра” и “Восточное Бутово”. С октября проекты-лидеры в области практически не изменились. Всего один проект находится в Новой Москве - “Прокшино” и еще 2 проекта в Москве в старых границах - “Люблинский парк” и “Матвеевский парк”, причем “ Люблинский парк” - лидер по продажам. Обычно в лидерах проекты Новой Москвы или области, т.к. они значительно крупнее.
⦁ Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне
В ноябре 80% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошли с оформлением ипотеки - показатель не изменился относительно ноября. Сейчас доля ниже, чем в августе (тогда рекордные 83%), но все равно вклад ипотеки в поддержание первичного рынка остается высоким. Для сравнения в октябре прошлого года на сделки с привлечением заемных средств пришлось только 67%. Среди причин того, что доля сделок с ипотекой сохраняется на высоком уровне - возможная отмена льготной ипотеки с начала 2023 г. Покупатели стараются успеть купить жилье по более выгодным условиям и берут ипотеку сейчас.
В разрезе по отдельным локациям изменения относительно октября минимальные - в Москве в старых границах доля повысилась на 2 п.п., в Новой Москве - на 1 п.п. В области снижение на 1 п.п.
⦁ Снижение цен прекратилось
За месяц средняя цена квадратного метра на первичном рынке Московского региона практически не изменилась: в ноябре “квадрат” лишь на 0,2% дороже, чем в октябре. Заметная динамика наблюдается только в Новой Москве (+1,3% за месяц), в других локациях - ценовая стагнация, причем в Москве в старых границах сохраняется слабая отрицательная динамика, а в области снижение цен прекратилось.
Напомним, что в октябре цены в регионе снизились сразу на 1,5% (-1,7% в столице, -1,3% в области). В ноябре “квадрат” в области перестал дешеветь, в Москве темпы снижения цен замедлились. Вероятно, сказалось восстановление спроса.
В итоге в ноябре средняя цена квадратного метра в Москве составляет 318,2 тыс. рублей (350,6 в старых границах и 233,5 в Новой Москве), в Московской области - 164 тыс. рублей. Относительно ноября прошлого года цены в регионе выше на 12%.
⦁ Объем предложения продолжает увеличиваться
Объем предложения на первичном рынке Московского региона увеличивается на протяжении последних 8 месяцев. За ноябрь выбор в новостройках стал больше на 2,2%, причем основной прирост произошел за счет Новой Москвы - там количество лотов в продаже увеличилось на 1,5 тыс. (+8,6%). В настоящее время покупатели могут выбрать квартиру или апартамент в новостройке из 105 тыс. вариантов. Показатель вернулся к уровню 2019 г.
Среди причин роста числа лотов - увеличение активности застройщиков по выводу нового предложения.
В октябре в Московском регионе в продажу вышли 59 новых корпусов (25 в Москве в старых границах, 16 в Новой Москве, 18 в Московской области) - на 17 корпусов больше, чем в октябре и сопоставимо с прошлым годом (тогда 57 корпусов). Всего за 11 месяцев текущего года в Московском регионе стартовали продажи в 508 корпусах (8,4 млн кв.м.), что лишь немногим меньше, чем годом ранее (599 корпусов на 9,3 млн кв.м.). Здесь не учитываются проекты с продажами не по ДДУ (аукцион, ДКП и др.), которых в 2022 г. вышло значительно больше, чем в 2021 г.
