Вторичный рынок «на плаву»
07.12.2022
В ноябре сделки на вторичном рынке Москвы регулируются дисконтом в среднем 5–10%, но многие продавцы и покупатели по-своему оценивают обстановку. Первые готовы уступить, но от стоимости, которая была на пике спроса; вторые рассчитывают на беспрецедентные скидки.
Специалистами Аналитического центра зафиксирована отрицательная ценовая динамика в годовом выражении – впервые с 2017 г. Сегодня средняя стоимость 1кв. м на старомосковской «вторичке» составляет 276,8 тыс. руб. Аналитики также изучили характеристики квартир разной комнатности.
Эксперты ожидают притока покупателей из первичного сегмента – в случае отмены льготной ипотеки в 2023 г. Конкуренция двух рынков будет способствовать возвращению цен к разумным значениям, прогнозируют в компании.
В ноябре спрос на вторичную недвижимость сохранялся на довольно высоком уровне – число авансов и сделок соответствовало октябрьским значениям и всего на 3% уступило показателю ноября сверхэффективного 2021 г., отмечают специалисты ИНКОМ-Недвижимость.
Другая тенденция, которая наметилась на фоне снижения цен, – покупатели, имеющие на руках живые деньги, зачастую требуют беспрецедентных скидок. Условно говоря, располагая 7 млн руб., человек может обратиться в компанию с предложением купить квартиру, выставленную на продажу за 9,5 млн руб. Безусловно, в подобных случаях путем переговоров дисконт сокращается до разумных пределов».
В Аналитическом центре зафиксировали уменьшение усредненной стоимости предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы: –0,4% за месяц; –0,55% за год, по отношению к ноябрю 2021 г. Сегодня она составляет 276,8 тыс. руб.
Аналитики рассмотрели изменение стоимости 1 кв. м и другие параметры старомосковских квартир разной комнатности.
Более всего усредненный «квадрат» стал дешевле в многокомнатных квартирах: за месяц –1,6%, за год –1,7%, до 399,1 тыс. руб. Средняя площадь жилья данной категории составляет 141 кв. м; в общем объеме предложения такие объекты занимают 12,4%.
Самая значительная часть в экспозиции у «двушек» – 32,7%. Медианная цена квадратного метра в ноябре – на уровне 268,9 тыс. руб., по отношению к значению октября отмечено снижение на 0,3%, за год прирост на 1%. Усредненная площадь 2-комнатной квартиры – 52 кв. м.
На долю популярных у покупателей 1-комнатных лотов в предложении приходится 27,9%. Средняя стоимость 1 кв. м – 274,3 тыс. руб. Динамика за месяц –0,4%, за год –0,2%. Средняя площадь – 35 кв. м.
«Трешки» составляют 27% в совокупной экспозиции. Квадратный метр в них стоит в среднем 264,8 тыс. руб., за месяц он подешевел на 0,3%, за год на 0,6%. Среднестатистическая квартира имеет габариты 73 кв. м.
Конечно, для рынка вторичного жилья отмена льготной ипотеки на новостройки ''в плюс'', так как теперь оба сегмента рынка недвижимости будут находиться в равных конкурентных условиях. По сути, льготная ипотека только на новостройки есть вмешательство в функционирование рыночных механизмов, их подстройка в пользу первичного рынка. В такой форме она привела к искусственной стимуляции спроса, несообразному реальным рыночным условиям повышению цен. Стоимость жилья в новостройках оказалась завышена, что в итоге сыграло против самого первичного рынка.
В перспективе мы прогнозируем значительный отток покупателей из первичного сегмента рынка во вторичный – пока сложно назвать точную цифру, но речь идет о десятках процентов, то есть это перемещение будет значительным. Чтобы покупатели не ушли полностью на вторичный рынок, застройщикам придется снижать цены – они должны быть конкурентоспособными. Естественно, вторичный рынок на это отреагирует тем же – уменьшением стоимости, он будет бороться за покупателя. В результате этой конкурентной борьбы цены постепенно придут к разумному уровню, соответствующему нынешней экономической ситуации.
Тем не менее, сокращение льготной ипотеки и подъем ключевой ставки ЦБ, которая ожидается в перспективе, неминуемо снизят уровень спроса на всем рынке недвижимости. Количество ипотечных сделок уменьшится, вырастут сроки экспозиции квартир. Однозначно теперешний рынок – это рынок покупателя. И частные продавцы, и девелоперы будут подстраиваться под его интересы и финансовые возможности».
