«Лишняя» квартира: продавать нельзя сдавать. 35% лотов на столичном массовом рынке найма изначально выставлялись на реализацию, 2/3 из них изъяты из продажи, 1/3 одновременно сдается и продается

20.04.2018

Согласно исследованию Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, более 17 лет понадобится сдавать в аренду самую дешевую московскую «двушку», чтобы получить полную стоимость ее реализации. Однако в свете последних событий многие потенциальные продавцы предпочли стать наймодателями и получать небольшой, но стабильный ежемесячный доход. Таким образом, в условиях нынешней волатильности валют на рынке жилья намечаются новые тенденции: с одной стороны, инвестировать накопленные средства в недвижимость, с другой, отложить продажу «лишней» квартиры, опасаясь продешевить, и сдавать этот объект в аренду.

По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в настоящее время средняя стоимость найма 1-комнатной квартиры в Москве составляет 30 тыс. рублей в месяц, 2-комнатной – 35 тыс. рублей, 3-комнатной – 43 тыс. рублей, 4-комнатной квартиры – 55 тыс. рублей.

Наиболее демократичная по цене 2-комнатная квартира сегодня имеет ставку найма 24 тыс. рублей в месяц. Такой объект находится на Новосибирской улице, в 5 минутах транспортом от станции метро «Щелковская». Квартира расположена на 8-м этаже 9-этажного панельного дома. Комнаты изолированные, площадью 18 и 15 кв. м, кухня – 7 кв. м. Объект обустроен необходимой мебелью и бытовой техникой.

Предлагаемая к продаже квартира в данной локации и с подобными параметрами (на 8-м этаже 12-этажного блочного дома) стоит 5,45 млн рублей. Учитывая, что 84% объектов на вторичном рынке столичного жилья продаются сейчас со скидкой (5-7% на лоты экономкласса), из заявленной стоимости рассматриваемой квартиры следует вычесть, допустим, 6%. Таким образом, гипотетическая цена ее реализации составит 5,12 млн рублей.

Чтобы получить указанную сумму в полном объеме (с учетом условности ситуации), необходимо сдавать данную квартиру в аренду более 17 лет. На первый взгляд, выгоднее единовременно получить на руки всю сумму. Тем более, по свидетельству специалистов ИНКОМ-Недвижимость, нынешняя конъюнктура рынка вторичного жилья в столице к этому располагает – спрос на экономичные качественные объекты растет: по сравнению с тяжелым кризисным 2015 годом он увеличился на 50%. Сегодня продать квартиру экономкласса стоимостью до 6-7 млн рублей не представляет особого труда – но только при условии корректной оценки лота, даже небольшое завышение заявляемой цены грозит тем, что покупатели попросту проигнорируют переоцененное предложение.

Однако на фоне введения очередных санкций и волатильности валют последнего времени на рынке жилья начали намечаться некоторые новые тренды. С одной стороны, эффективность и перспективность различных инвестиционных инструментов сегодня весьма спорны: акции российских компаний сильно подешевели, ставки по депозитам снижаются, сохраняются риски потери банками лицензий и т.д. Как следствие – часть держателей рублевых накоплений стремится вложить свободные средства в столичную недвижимость. С другой стороны, некоторые продавцы московского жилья решили повременить с реализацией своих объектов, опасаясь продешевить в нестабильных финансовых условиях, и ограничились сдачей их в аренду, рассчитывая получать пусть небольшой, но стабильный ежемесячный доход.

Как показывает анализ текущей ситуации, 35% столичных квартир, сдаваемых внаем, изначально были выставлены на продажу, затем они находились в т.н. двойной экспозиции – на рынке аренды и на вторичном рынке одновременно, после две трети собственников этих объектов приняли решение отказаться от продажи и лишь сдавать свои квартиры. Впрочем, остальная треть владельцев по-прежнему считает целесообразным одновременно разместить объявления и о продаже, и о сдаче в аренду своего лота – чтобы, пока он не будет продан, получать доход и не тратить дополнительные средства на содержание пустой квартиры.

Обычно в подобной мере – единовременно предлагать объект и в аренду, и на продажу – заинтересованы собственники самых дешевых низкокачественных квартир либо объектов наиболее высокой ценовой категории. И те, и другие лоты могут подолгу оставаться в экспозиции для продажи. Первые – по причине того, что предложение на вторичном рынке жилья сегодня в несколько раз превышает спрос и квартиры с невысокими потребительскими характеристиками не могут быть реализованы быстро без существенного дисконта. При этом сдать в аренду их проще, поскольку экономичные объекты всегда пользуются популярностью у нанимателей; больше того, сейчас спрос на аренду наиболее низкобюджетного жилья на треть превышает предложение. А лоты классов «премиум» и «люкс» никогда не были, что называется, ходовым товаром – это эксклюзив рынка недвижимости.

Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует: «Предпосылок к радикальным изменениям на столичном рынке найма мы пока не наблюдаем, возможны небольшие колебания спроса и предложения, но в большей степени они могут носить сезонный характер. Кстати, возвращение на рынок аренды сезонных факторов – хороший знак, который свидетельствует об улучшении ситуации, ее стабилизации. В разгар кризиса глобальный отток нанимателей размыл границы: мы не отмечали прежнего оживления осенью или спада весной, все движения спроса на рынке были, так скажем, апатичными. Резких скачков цен также пока не предвидится. Возможно незначительное удорожание лотов в некоторых удаленных от центра локациях в связи с увеличением ликвидности этих объектов после открытия поблизости новых станций метро».


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
покупка квартиры

Вернуться к спискуКаждый третий продавец элитной недвижимости покидает странуЛайфхак от «Метриум»: 7 правил поиска студии для сдачи в аренду
Спецпредложения
2-комн. квартира 6,8 млн.p
2-комн. квартира 6,8  млн.p
Московская обл, Подольск г, Клемента Готвальда ул, 3
45.4 / 33 / 6 м2 1 этаж из 5
Оставить заявку
Студия 2,0 млн.p
Студия 2,0  млн.p
Московская обл, Раменское г, Ильинский п, Пролетарская ул, 49/1
11.3 / 7 м2 2 этаж из 3
Оставить заявку
1-комн. квартира 6,0 млн.p
1-комн. квартира 6,0  млн.p
Московская обл, Ленинский р-н, Сапроново д
31.6 / 17.6 / 9 м2 10 этаж из 17
Оставить заявку
Дом 35,0 млн.p
Дом 35,0  млн.p
Московская обл, Руза г, Ваюхино д, Ботаника мкр, 115
15 соток / 267 м2
Оставить заявку
Дом 6,0 млн.p
Дом 6,0  млн.p
Московская обл, Наро-Фоминский р-н, Городское поселение Наро-Фоминск г
7 соток / 140 м2
Оставить заявку
Студия в новостройке 19,9 млн.p
Студия в новостройке 19,9  млн.p
Москва г, Завода Серп и Молот проезд, 1
56.99 / 37.86 / 4.94 м2 3 этаж из 30
Оставить заявку
2-комн. квартира 12,5 млн.p
2-комн. квартира 12,5  млн.p
Москва г, Десеновское п, Генерала Пилипенко ул, 1к2
34.7 / 21.1 / 5 м2 8 этаж из 17
Оставить заявку
4-комн. квартира 37,0 млн.p
4-комн. квартира 37,0  млн.p
Москва г, Открытое ш, 14Д
96.8 / 54 / 13.9 м2 28 этаж из 29
Оставить заявку
3-комн. квартира 14,0 млн.p
3-комн. квартира 14,0  млн.p
Москва г, Щаповское п, Щапово п, Елочка-Щапово снт
86.8 / 62 / 14 м2 9 этаж из 9
Оставить заявку
1-комн. квартира 10,4 млн.p
1-комн. квартира 10,4  млн.p
Москва г, Челябинская ул, 3
46.5 / 22.4 / 11.9 м2 8 этаж из 12
Оставить заявку
Дом 19,9 млн.p
Дом 19,9  млн.p
Москва г, Щаповское п, Щапово п
6 соток / 150 м2
Оставить заявку
Участок 10,0 млн.p
Участок 10,0  млн.p
Москва г, Московский п, Наука снт, 1с1
8 соток
Оставить заявку
Участок 3,8 млн.p
Участок 3,8  млн.p
Москва г, Вороновское п, ДНП Луговое-3 тер
6.45 соток
Оставить заявку
Участок 21,0 млн.p
Участок 21,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Цветочный кп
10.7 соток
Оставить заявку