Отмена долевого строительства может сделать столичные новостройки дороже «вторички»; уже сегодня цена на квартиры в строящихся домах в ВАО на 30,8 % выше, чем на современное вторичное жилье

25.01.2018

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают развитие тенденции постепенного сокращения разрыва цен на московском вторичном рынке жилья и в сегменте новостроек. Указанный тренд был отмечен в 2016 году и поставил под угрозу одно из ключевых конкурентных преимуществ «первички» - ценовую доступность: традиционно квартиры в новостройках в зависимости от этапа строительства предлагались в среднем до 20-25 % дешевле объектов на «вторичке». По данным Аналитического центра компании, за последние два года разница средних заявляемых продавцом цен на объекты в строящихся домах и на вторичном рынке сократилась с 22,4 % до 19,7 % (экономкласс), с 23,9 % до 5,4 % («комфорт»), с 20,9 % до 7,2 % («бизнес/премиум»).

В трех из десяти округов старой Москвы средняя цена предложения квартир комфорт-класса в новостройках в настоящее время превышает аналогичный показатель на «вторичке»: максимальная разница – 9,1 % - отмечается в СЗАО, в среднем на 7,5 % дороже вторичного жилья предлагают стоящиеся квадратные метры в ЮВАО, на 4,5 % - в ЮЗАО. В категории «бизнес/премиум» средняя заявленная цена квартир на «первичке» выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО, САО, СВАО, СЗАО, ЮАО, ЮВАО. Наибольший разрыв ценовых показателей при этом наблюдается в ЮАО и ЮВАО – здесь новостройки бизнес-класса дороже премиальной «вторички» на 20,1 % и 10,3 % соответственно.

Самое дешевое относительно новостроек вторичное жилье в домах, сданных в течение трех последних лет, предлагается в ВАО: -30,8 % по сравнению со средней ценой на первичном рынке в этой же локации. Самое дорогое – в ЦАО: + 20,1 %.

Тенденция постепенного сокращения разницы цен на квартиры в сегментах первичного и вторичного рынка жилья столицы была отмечена в ИНКОМ-Недвижимость в первой половине позапрошлого года и за прошедшие время не только не потеряла актуальность, но и получила дальнейшее развитие. Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года разрыв средних ценовых показателей предложения объектов разного класса в новостройках и на «вторичке» сократился с 22,4 % до 19,7 % (экономкласс), с 23,9 % до 5,4 % («комфорт»), с 20,9 % до 7,2 % («бизнес»/ «премиум»).

Разница средних цен предложения квартир на московском рынке жилья по классам комфортности

Категории жилья

2015, декабрь

2016, декабрь

2017, декабрь

1

2

3

1

2

3

1

2

3

«Эконом»

131,2

169,0

22,4 %

123,3

161,0

23,4 %

119,2

148,4

19,7 %

«Комфорт»

139,0

182,7

23,9 %

148,9

178,8

16,7 %

161,6

170,9

5,4 %

«Бизнес»/

«премиум»

212,8

269,1

20,9 %

234,6

267,8

12,4 %

242,1

260,8

7,2 %

Прим.: 1 – первичный рынок жилья, тыс. руб./м2; 2 – вторичный рынок жилья, тыс. руб./м2; 3 – разница цен


«Оценивая изменение ценовых показателей за прошедшие два года, мы видим не только развитие тенденции сокращения разрыва цен в новостройках и на вторичном рынке жилья столицы, но и их разнонаправленную динамику. Ее следствием как раз и является наблюдаемое уменьшение разницы цен. На "вторичке" последовательно дешевели жилые объекты всех категорий масс-маркета. Ситуация на первичном рынке не такая однозначная: аналитики компании фиксируют отрицательную динамику заявляемых продавцами цен на квартиры экономкласса, но отмечают их увеличение в категориях "комфорт" и "бизнес"», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 12,2 % (экономкласс), на 6,5 % («комфорт»), на 3,1 % («премиум»). При этом специалисты подчеркивают, что эти показатели отражают ожидания продавцов. Средняя цена реальных сделок уменьшилась в зависимости от сегмента в среднем от 10-15 % («комфорт», «премиум») до 20 % («эконом»). В то же время заявляемые застройщиками цены за тот же период снизились только на квартиры экономкласса: отрицательная динамика составила 9,1 %. Стоимость жилья категории «комфорт» увеличилась на 16,3 %, объектов бизнес-класса – на 13,8 %

Сравнение актуальных средних цен предложения в строящихся ЖК и на вторичном рынке по классам комфортности и округам свидетельствует о том, что в настоящее время в категории «эконом» во всей старой Москве квартиры в новых домах в среднем дешевле, чем на «вторичке». В категории же «комфорт» в трех округах новостройки предлагаются дороже, чем вторичное жилье - в СЗАО (на 9,1 %), ЮВАО (на 7,5 %) и ЮЗАО (на 4,5 %). В сопоставимых категориях «бизнес» (новостройки) и «премиум» («вторичка») средняя заявленная цена квартир на первичном рынке выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО (на 0,6 %), САО (на 3,3 %), СВАО (на 1,9 %), СЗАО (на 13,3 %), ЮАО (на 20,1 %), ЮВАО (на 10,3 %).

Средняя цена предложения квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья по округам и классам комфортности (старая Москва)

Округ

Цена предложения, тыс. руб. за кв. м

Первичный рынок

Вторичный рынок

«Эконом»

«Комфорт»

«Бизнес»

«Эконом»

«Комфорт»

«Премиум»

ЦАО

-

177,8

314,3

229,8

283,1

402,4

ЗАО

136,9

171,9

259,4

166,3

185,3

273,2

СЗАО

-

175,2

216,2

158,3

159,3

187,4

САО

120,6

167,3

225,9

154,1

173,4

218,5

СВАО

110,1

151,3

196,5

152,8

166,7

192,7

ВАО

-

151,7

198,6

142,4

154,3

197,4

ЮВАО

115,1

162,1

184,9

143,9

150,0

165,9

ЮАО

140,7

156,5

254,9

145,2

162,7

203,6

ЮЗАО

144,1

180,3

220,1

157,4

172,2

250,0

ЗелАО

81,9

131,3

-

101,8

154,6

-


Если анализировать средние цены предложения на первичное жилье и объекты т. н. новой «вторички» (выставленные на продажу в домах, сданных в течение трех последних лет) по территориальному признаку, но без разделения на классы комфортности, то выясняется следующее: только в шести из десяти округов старой Москвы «вторичка» сохраняет «наработанный» годами гандикап. Так, в ЦАО современное вторичное жилье предлагается дороже квартир в новостройках на 20,1 %, в ЮВАО – на 9,9 %, в ЮАО – на 5,1 %, в СВАО – на 1,6 %, в ЮЗАО – на 1 %, в ЗАО – на 0,7 %. В трех округах средняя цена предложения квартир в новостройках превышает аналогичный показатель на «новой вторичке». Максимальная разница – 30,8 % - отмечается в ВАО. В среднем на 11,7 % дороже нового вторичного жилья предлагают строящиеся квадратные метры в СЗАО; на 4,8 % - в САО.

Разница средних цен предложения квартир в новостройках и «новой вторички» на столичном рынке жилья по округам (старая Москва)

Округ

Цена предложения, тыс. руб. за кв. м

Разница цен

Первичный рынок

«Новая вторичка»

ЦАО

421,9

506,7

+20,1 %

ЗАО

209,5

210,9

+0,7 %

СЗАО

209,0

184,6

-11,7 %

САО

181,7

173,0

-4,8 %

СВАО

176,3

179,1

+1,6 %

ВАО

186,3

128,9

-30,8 %

ЮВАО

139,0

152,8

+9,9 %

ЮАО

178,8

188,0

+5,1 %

ЮЗАО

172,5

174,3

+1,0 %

ЗелАО

88,6

-

-


Определенная условность данного сравнения цен на первичном рынке и в сегменте «новой вторички» – в разном качестве оцениваемого жилищного фонда. Например, на первичном рынке ВАО в настоящее время вообще нет объектов экономкласса, только «комфорт» и «премиум», что очевидным образом сказывается на показателе средних цен. Однако статистика позволяет оценить общую ценовую конъюнктуру на рынке современного жилья старой Москвы.

Сокращение разрыва цен в сегментах новостроек и «вторички» ставит под угрозу ключевое конкурентное преимущество первичного рынка – привлекательную для потребителя цену (на протяжении длительного времени – в среднем на 20-25 % ниже вторичного жилья в зависимости от этапа строительства). При этом в ИНКОМ-Недвижимость предполагают дальнейшее развитие данной тенденции.

«Последние инициативы властей в отношении первичного рынка – в частности, анонсированная отмена долевого строительства и введение проектного финансирования, заставляют быть крайне осторожными в прогнозах развития ситуации в сегменте новостроек, в том числе очень сомневаться в возможности ощутимого снижения цен на эти объекты. "Пространство для маневра" также ограничивает требование сохранять необходимую рентабельность производства. У "вторички" нет таких "обязательств" и "грозовых туч на горизонте". На вторичном рынке жилья, по сути, отсутствуют понятия рентабельности и себестоимости, а значит, и жесткие границы торга. Огромное количество сделок здесь – альтернативные операции купли-продажи, при которых потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача – совершить сделку – переехать из условной "однушки" в Выхино в "двушку" в Кузьминках. Цена однокомнатной квартиры в этой ситуации человека интересует исключительно в контексте общего бюджета покупки и суммы предстоящей доплаты. Если вырученная сумма позволит в рамках запланированных трат приобрести подходящий объект, сделка состоится. Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем "альтернативу", собственник которой тоже готов к торгу», - объясняет Сергей Шлома.


Материалы по теме

ИНКОМ-Недвижимость
вторичный рынок
новостройки
Москва
Сергей Шлома

Вернуться к спискуДоходность маленьких квартир выше, чем обычных, а окупаемость быстрееТОП-5 насущных вопросов покупателей квартир в новостройках
Спецпредложения
Студия 3,1 млн.p
Студия 3,1  млн.p
Московская обл, Раменское г, Ильинский п, Пролетарская ул, 49/1КА
24.9 / 21.2 м2 1 этаж из 4
Оставить заявку
Дом 24,0 млн.p
Дом 24,0  млн.p
Московская обл, Истра г, Алексино д
15 соток / 222 м2
Оставить заявку
Дом 11,5 млн.p
Дом 11,5  млн.p
Московская обл, Истра г, Еремеево д
7 соток / 232.5 м2
Оставить заявку
Дом 3,0 млн.p
Дом 3,0  млн.p
Московская обл, Павловский Посад г, Дальняя д, Спринт снт
6 соток / 74 м2
Оставить заявку
Дом 54,5 млн.p
Дом 54,5  млн.p
Московская обл, Пушкино г, Челюскинская ул, 4
17 соток / 370 м2
Оставить заявку
Дом 10,9 млн.p
Дом 10,9  млн.p
Московская обл, Раменское г, Игумново с, Фестивальная ул
6 соток / 180 м2
Оставить заявку
5-комн. квартира 40,0 млн.p
5-комн. квартира 40,0  млн.p
Москва г, Бережковская наб, 12
99 / 69 / 21 м2 10 этаж из 10
Оставить заявку
Дом 22,9 млн.p
Дом 22,9  млн.p
Москва г, Щибровская ул
7 соток / 107 м2
Оставить заявку
Дом 12,0 млн.p
Дом 12,0  млн.p
Москва г, Первомайское п, Рогозинино д, 25
12 соток / 75 м2
Оставить заявку
Дом 5,0 млн.p
Дом 5,0  млн.p
Москва г, Щаповское п, Аркадия снт
6.5 соток / 53 м2
Оставить заявку
Дом 35,0 млн.p
Дом 35,0  млн.p
Москва г, Воскресенское п, Городище д, Западная ул, 17
13 соток / 596 м2
Оставить заявку
Участок 36,0 млн.p
Участок 36,0  млн.p
Москва г, Краснопахорское п, Раево д
20 соток
Оставить заявку
Участок 9,5 млн.p
Участок 9,5  млн.p
Москва г, Кленовское п, Лукошкино снт
15 соток
Оставить заявку
Участок 3,5 млн.p
Участок 3,5  млн.p
Москва г, Вороновское п, Новогромово д, Квартет снт
6.1 соток
Оставить заявку