Отмена долевого строительства может сделать столичные новостройки дороже «вторички»; уже сегодня цена на квартиры в строящихся домах в ВАО на 30,8 % выше, чем на современное вторичное жилье
В ИНКОМ-Недвижимость отмечают развитие тенденции постепенного сокращения разрыва цен на московском вторичном рынке жилья и в сегменте новостроек. Указанный тренд был отмечен в 2016 году и поставил под угрозу одно из ключевых конкурентных преимуществ «первички» - ценовую доступность: традиционно квартиры в новостройках в зависимости от этапа строительства предлагались в среднем до 20-25 % дешевле объектов на «вторичке». По данным Аналитического центра компании, за последние два года разница средних заявляемых продавцом цен на объекты в строящихся домах и на вторичном рынке сократилась с 22,4 % до 19,7 % (экономкласс), с 23,9 % до 5,4 % («комфорт»), с 20,9 % до 7,2 % («бизнес/премиум»).
В трех из десяти округов старой Москвы средняя цена предложения квартир комфорт-класса в новостройках в настоящее время превышает аналогичный показатель на «вторичке»: максимальная разница – 9,1 % - отмечается в СЗАО, в среднем на 7,5 % дороже вторичного жилья предлагают стоящиеся квадратные метры в ЮВАО, на 4,5 % - в ЮЗАО. В категории «бизнес/премиум» средняя заявленная цена квартир на «первичке» выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО, САО, СВАО, СЗАО, ЮАО, ЮВАО. Наибольший разрыв ценовых показателей при этом наблюдается в ЮАО и ЮВАО – здесь новостройки бизнес-класса дороже премиальной «вторички» на 20,1 % и 10,3 % соответственно.
Самое дешевое относительно новостроек вторичное жилье в домах, сданных в течение трех последних лет, предлагается в ВАО: -30,8 % по сравнению со средней ценой на первичном рынке в этой же локации. Самое дорогое – в ЦАО: + 20,1 %.
Тенденция постепенного сокращения разницы цен на квартиры в сегментах первичного и вторичного рынка жилья столицы была отмечена в ИНКОМ-Недвижимость в первой половине позапрошлого года и за прошедшие время не только не потеряла актуальность, но и получила дальнейшее развитие. Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года разрыв средних ценовых показателей предложения объектов разного класса в новостройках и на «вторичке» сократился с 22,4 % до 19,7 % (экономкласс), с 23,9 % до 5,4 % («комфорт»), с 20,9 % до 7,2 % («бизнес»/ «премиум»).
Категории жилья |
2015, декабрь |
2016, декабрь |
2017, декабрь | ||||||
1 |
2 |
3 |
1 |
2 |
3 |
1 |
2 |
3 | |
«Эконом» |
131,2 |
169,0 |
22,4 % |
123,3 |
161,0 |
23,4 % |
119,2 |
148,4 |
19,7 % |
«Комфорт» |
139,0 |
182,7 |
23,9 % |
148,9 |
178,8 |
16,7 % |
161,6 |
170,9 |
5,4 % |
«Бизнес»/ «премиум» |
212,8 |
269,1 |
20,9 % |
234,6 |
267,8 |
12,4 % |
242,1 |
260,8 |
7,2 % |
Прим.: 1 – первичный рынок жилья, тыс. руб./м2; 2 – вторичный рынок жилья, тыс. руб./м2; 3 – разница цен |
«Оценивая изменение ценовых показателей за прошедшие два года, мы видим не только развитие тенденции сокращения разрыва цен в новостройках и на вторичном рынке жилья столицы, но и их разнонаправленную динамику. Ее следствием как раз и является наблюдаемое уменьшение разницы цен. На "вторичке" последовательно дешевели жилые объекты всех категорий масс-маркета. Ситуация на первичном рынке не такая однозначная: аналитики компании фиксируют отрицательную динамику заявляемых продавцами цен на квартиры экономкласса, но отмечают их увеличение в категориях "комфорт" и "бизнес"», - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Так, по данным Аналитического центра компании, с начала 2016 года цена предложения на московском вторичном рынке жилья снизилась на 12,2 % (экономкласс), на 6,5 % («комфорт»), на 3,1 % («премиум»). При этом специалисты подчеркивают, что эти показатели отражают ожидания продавцов. Средняя цена реальных сделок уменьшилась в зависимости от сегмента в среднем от 10-15 % («комфорт», «премиум») до 20 % («эконом»). В то же время заявляемые застройщиками цены за тот же период снизились только на квартиры экономкласса: отрицательная динамика составила 9,1 %. Стоимость жилья категории «комфорт» увеличилась на 16,3 %, объектов бизнес-класса – на 13,8 %
Сравнение актуальных средних цен предложения в строящихся ЖК и на вторичном рынке по классам комфортности и округам свидетельствует о том, что в настоящее время в категории «эконом» во всей старой Москве квартиры в новых домах в среднем дешевле, чем на «вторичке». В категории же «комфорт» в трех округах новостройки предлагаются дороже, чем вторичное жилье - в СЗАО (на 9,1 %), ЮВАО (на 7,5 %) и ЮЗАО (на 4,5 %). В сопоставимых категориях «бизнес» (новостройки) и «премиум» («вторичка») средняя заявленная цена квартир на первичном рынке выше аналогичных показателей объектов вторичного рынка уже в шести округах: ВАО (на 0,6 %), САО (на 3,3 %), СВАО (на 1,9 %), СЗАО (на 13,3 %), ЮАО (на 20,1 %), ЮВАО (на 10,3 %).
Округ |
Цена предложения, тыс. руб. за кв. м | |||||
Первичный рынок |
Вторичный рынок | |||||
«Эконом» |
«Комфорт» |
«Бизнес» |
«Эконом» |
«Комфорт» |
«Премиум» | |
ЦАО |
- |
177,8 |
314,3 |
229,8 |
283,1 |
402,4 |
ЗАО |
136,9 |
171,9 |
259,4 |
166,3 |
185,3 |
273,2 |
СЗАО |
- |
175,2 |
216,2 |
158,3 |
159,3 |
187,4 |
САО |
120,6 |
167,3 |
225,9 |
154,1 |
173,4 |
218,5 |
СВАО |
110,1 |
151,3 |
196,5 |
152,8 |
166,7 |
192,7 |
ВАО |
- |
151,7 |
198,6 |
142,4 |
154,3 |
197,4 |
ЮВАО |
115,1 |
162,1 |
184,9 |
143,9 |
150,0 |
165,9 |
ЮАО |
140,7 |
156,5 |
254,9 |
145,2 |
162,7 |
203,6 |
ЮЗАО |
144,1 |
180,3 |
220,1 |
157,4 |
172,2 |
250,0 |
ЗелАО |
81,9 |
131,3 |
- |
101,8 |
154,6 |
- |
Если анализировать средние цены предложения на первичное жилье и объекты т. н. новой «вторички» (выставленные на продажу в домах, сданных в течение трех последних лет) по территориальному признаку, но без разделения на классы комфортности, то выясняется следующее: только в шести из десяти округов старой Москвы «вторичка» сохраняет «наработанный» годами гандикап. Так, в ЦАО современное вторичное жилье предлагается дороже квартир в новостройках на 20,1 %, в ЮВАО – на 9,9 %, в ЮАО – на 5,1 %, в СВАО – на 1,6 %, в ЮЗАО – на 1 %, в ЗАО – на 0,7 %. В трех округах средняя цена предложения квартир в новостройках превышает аналогичный показатель на «новой вторичке». Максимальная разница – 30,8 % - отмечается в ВАО. В среднем на 11,7 % дороже нового вторичного жилья предлагают строящиеся квадратные метры в СЗАО; на 4,8 % - в САО.
Округ |
Цена предложения, тыс. руб. за кв. м |
Разница цен | |
Первичный рынок |
«Новая вторичка» | ||
ЦАО |
421,9 |
506,7 |
+20,1 % |
ЗАО |
209,5 |
210,9 |
+0,7 % |
СЗАО |
209,0 |
184,6 |
-11,7 % |
САО |
181,7 |
173,0 |
-4,8 % |
СВАО |
176,3 |
179,1 |
+1,6 % |
ВАО |
186,3 |
128,9 |
-30,8 % |
ЮВАО |
139,0 |
152,8 |
+9,9 % |
ЮАО |
178,8 |
188,0 |
+5,1 % |
ЮЗАО |
172,5 |
174,3 |
+1,0 % |
ЗелАО |
88,6 |
- |
- |
Определенная условность данного сравнения цен на первичном рынке и в сегменте «новой вторички» – в разном качестве оцениваемого жилищного фонда. Например, на первичном рынке ВАО в настоящее время вообще нет объектов экономкласса, только «комфорт» и «премиум», что очевидным образом сказывается на показателе средних цен. Однако статистика позволяет оценить общую ценовую конъюнктуру на рынке современного жилья старой Москвы.
Сокращение разрыва цен в сегментах новостроек и «вторички» ставит под угрозу ключевое конкурентное преимущество первичного рынка – привлекательную для потребителя цену (на протяжении длительного времени – в среднем на 20-25 % ниже вторичного жилья в зависимости от этапа строительства). При этом в ИНКОМ-Недвижимость предполагают дальнейшее развитие данной тенденции.
«Последние инициативы властей в отношении первичного рынка – в частности, анонсированная отмена долевого строительства и введение проектного финансирования, заставляют быть крайне осторожными в прогнозах развития ситуации в сегменте новостроек, в том числе очень сомневаться в возможности ощутимого снижения цен на эти объекты. "Пространство для маневра" также ограничивает требование сохранять необходимую рентабельность производства. У "вторички" нет таких "обязательств" и "грозовых туч на горизонте". На вторичном рынке жилья, по сути, отсутствуют понятия рентабельности и себестоимости, а значит, и жесткие границы торга. Огромное количество сделок здесь – альтернативные операции купли-продажи, при которых потребителю, в сущности, не так важно, сколько стоит его недвижимость. Главная задача – совершить сделку – переехать из условной "однушки" в Выхино в "двушку" в Кузьминках. Цена однокомнатной квартиры в этой ситуации человека интересует исключительно в контексте общего бюджета покупки и суммы предстоящей доплаты. Если вырученная сумма позволит в рамках запланированных трат приобрести подходящий объект, сделка состоится. Поэтому правило простое: если снижается цена на исходную квартиру, мы ищем "альтернативу", собственник которой тоже готов к торгу», - объясняет Сергей Шлома.