Плюс 25 % накопленного спроса, минус половина продавцов пятиэтажек «под снос» и другие стресс-факторы московского вторичного рынка жилья в 2017 году

Основные показатели вторичного рынка жилья старой Москвы в уходящем году в целом сопоставимы с прошлогодней статистикой. По данным компании за 11 месяцев, средняя цена предложения снизилась на 2,2 %, актуальный спрос, выраженный в количестве финансовых обязательств о проведении сделок, – на 9,5 %. На этом фоне выделяется динамика объема предложения: –19,1 % с начала года, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. Она объясняется главным образом укреплением и распространением так называемого синдрома разочарованного продавца: люди, которые в течение длительного времени не могут реализовать жилплощадь (как правило, из-за завышенной цены), предпочитают снимать ее с продажи, осознав невозможность удовлетворения на сегодняшнем рынке своих ценовых ожиданий.

Показатель	Декабрь, 2016	Ноябрь, 2017	Динамика
Объем предложения, шт.	41 032	33 215	–19,1 %
Цена предложения, руб. за кв. м	182 257	178 239	–2,2 %

«Сегодня мы не говорим о кризисе на рынке жилья, а констатируем его переход в новое состояние – достижение точки равновесия, обеспечивающей определенный баланс во взаимоотношениях продавцов и покупателей, а вместе с ним – стабильность ключевых рыночных показателей. Отсутствие волатильности – это характерная черта московской «вторички» после того, как в 2015 году на ней случился “ледниковый период”. В 2016-м участники рынка в полной мере адаптировались к изменившемуся “климату” и с тех пор действуют в условиях предсказуемой реальности – никто не ждет резких перемен и не делает резких движений. Как следствие, рыночные показатели не сильно отличаются от месяца к месяцу, от сезона к сезону, от года к году. Согласно статистике, 2017 год на московском вторичном рынке жилья очень похож на 2016-й. По нашим оценкам, наступающий 2018-й будет похож на них обоих», – рассуждает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. 

 
В ситуации ограниченного платежеспособного спроса, подкрепленного в сегодняшних экономических условиях неуверенностью большей части населения в стабильности своего материального положения, фундаментом рынка вот уже третий год является неотложная потребность в изменении жилищных условий. Однако в уходящем году к сложившейся конструкции прибавилась мощная надстройка в виде новых или получивших развитие обстоятельств и тенденций, которые, с одной стороны, определили текущую динамику московской «вторички», с другой, – и в дальнейшем будут иметь для нее определяющее значение.

Остановимся подробнее на трех основных.

1. Планы по реновации жилья не привели к росту цен, но вдвое снизили предложение

В феврале громом среди ясного неба прозвучало заявление мэра Москвы С. Собянина о планах столичных властей по реновации жилищного фонда – о сносе пятиэтажных домов так называемых несносимых серий (определенных «лужковской» программой расселения пятиэтажек). Грандиозность озвученных намерений при одновременном отсутствии (вплоть до середины апреля) какой-либо определенности по их реализации вызвала на рынке кратковременный ажиотаж, выразившийся, в том числе, увеличением количества обращений по вопросам купли-продажи вторичного жилья – прежде всего, квартир в «хрущевках». За неделю после заявления градоначальника количество звонков в ИНКОМ-Недвижимость возросло на 25 %, и большинство потенциальных покупателей интересовалось крайне непопулярными до того момента советскими пятиэтажками – по сути, перспективами возможного улучшения жилищных условий при расселении. 

С другой стороны, часть продавцов таких квартир по-своему расценила внимание властей к их недвижимости. «Вообразив, что теперь высокая ликвидность их жилья фактически признана на государственном уровне, такие собственники подняли цены на свои объекты – зачастую на 300-500 тыс. рублей. Но так и не дождались соответствующего признания покупателей, чей возросший интерес к “хрущевкам” ограничился звонками и в течение месяца вернулся к норме – не более 10 % общего спроса на “вторичке”», – отмечает Сергей Шлома. В то же время, по подсчетам компании, по вине продавцов, попытавшихся на фоне ажиотажа в последний момент изменить условия сделки в свою пользу, в марте сорвалось подписание около 10 % договоров купли-продажи в пятиэтажных домах. Покупатели отказались идти на поводу у продавцов, понимая, что за предлагаемую цену могут приобрести действительно более качественное жилье.

Таким образом, планы по предстоящей реализации в Москве программы реновации жилищного фонда, вызвав на первых порах определенные колебания потенциального спроса и цен предложения, к концу года не привели к существенной динамике по этим показателям. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена предложения квартир в домах, включенных в программу, с начала года возросла на 4,9 %. Однако существенно – более чем вдвое – уменьшился объем предложения таких объектов: значительная часть людей, планировавших их продажу, предпочла самостоятельным действиям ожидание лучших жилищных условий от государства.

Показатель	Декабрь, 2016	Ноябрь, 2017	Динамика
Объем предложения, шт.	3459	1683	-51,3 %
Цена предложения, млн руб.	6,1	6,4	+4,9 %
1-комнатная кв.	4,9	5,1	+4 %
2-комнатная кв.	6,1	6,4	+4,9 %
3-комнатная кв.	8,9	9,6	+7,9 %

2. Обострение «противостояния» вторичного рынка и сегмента новостроек

Отток покупателей со «вторички» из-за увеличившегося предложения жилья в новостройках (в том числе в сегменте масс-маркета) в ИНКОМ-Недвижимость отмечали еще в 2016 году. Тогда потери оценивались на уровне 15 % объема спроса. По итогам 11 месяцев 2017 года в компании говорят о 25 % покупателей, которые предпочли покупке жилья на вторичном рынке квартиру в новостройке. 

Основная причина усиления такого рода конкуренции – строительный бум в Москве, крупнейший, по оценкам специалистов, за последнее десятилетие. Так, по данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, в ноябре 2016-го соотношение объема предложения на вторичном рынке и в сегменте новостроек в границах старой Москвы выглядело так: 59,4 % – «вторичка», 40,6 % – «первичка». По итогам ноября 2017 года перевес на другой стороне: 40,6 % – вторичное жилье, 59,4 % – новостройки. Согласно подсчетам аналитиков компании, с ноября прошлого года объем предложения на первичном рынке столицы возрос более чем вдвое – на 65,5 %. В сегменте вторичного жилья за тот же период данный показатель снизился на 22,7 %.

Соотношение объемов предложения на первичном и вторичном рынках жилья в Москве

«Если еще год-два назад в районе появлялся новый жилой комплекс, то он конкурировал только с квартирами на вторичном рынке. Сегодня же, кроме «вторички», покупателю предлагается в той же локации еще два-три ЖК – человеку остается только ходить по адресам и торговаться за скидку», – отмечает Сергей Шлома.

Одновременно с ростом объема предложения на первичном рынке и обострением борьбы за покупателя в сегодняшних условиях и без того пониженного спроса развивается тенденция, возникшая еще в середине прошлого года, – постепенное сокращение разрыва цен на сопоставимые по характеристикам квартиры на «вторичке» и в новостройках. Таким образом, под угрозой оказывается ключевое конкурентное преимущество первичного рынка – привлекательная для потребителя цена (традиционно в среднем на 20-25 % ниже «вторички» в зависимости от этапа строительства). Так, по данным аналитиков компании, по сравнению с прошлым годом разница средних цен предложения жилья разного класса в новостройках и на вторичном рынке сократилась с 27 % до 16 % (экономкласс), с 21 % до 6 % («комфорт»), с 14 % до 9 % («бизнес»).

Класс	Ноябрь, 2016			Ноябрь, 2017
	новостройки	«вторичка»	разница, %	новостройки	«вторичка»	разница, %
Эконом	124,8	158,5	27 %	130,6	151,2	16%
Комфорт	146,3	177,6	21 %	161,1	171,2	6 %
Бизнес	230,1	262,3	14 %	241,3	263,4	9 %

3. Снижение ипотечных ставок – катализатор покупательского спроса

Количество покупок с использованием ипотеки в портфеле сделок ИНКОМ-Недвижимость на московском вторичном рынке жилья возросло в годовом выражении на 22,9 %, максимально приблизившись к докризисным показателям. Одновременно увеличилась доля ипотечных операций в общем объеме сделок компании на «вторичке»: с 27 % в ноябре 2016 года до 33 % по итогам прошлого месяца. Такая динамика – закономерное следствие укрепления тренда по повышению доступности ипотеки и нивелирования приоритета рынка новостроек по условиям кредитования после окончания государственного субсидирования ипотечных ставок. 

По итогам 11 месяцев 2017 года количество ипотечных сделок в портфеле компании на «вторичке» оказалось максимальным за аналогичные периоды трех последних лет (+65,1 % и +19,7 % к показателям января-ноября 2015 и 2016 гг. соответственно).

Активизацию ипотечного спроса на вторичном рынке жилья на фоне сохраняющейся низкой активности покупателей специалисты ИНКОМ-Недвижимость связывают с рядом факторов. Главный из них – повышение доступности кредитных продуктов, выраженное, прежде всего, в последовательном снижении процентов по кредитам. В настоящее время усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке в банках-партнерах ИНКОМ-Недвижимость составляет 10,53 %. В ноябре 2016 года этот показатель был равен 13,94 %. Таким образом, в годовом выражении ставки по ипотеке на «вторичке» снизились в среднем на 3,41 п. п.

«Еще в январе 2017 года мы говорили о спецпредложении для клиентов ИНКОМ-Недвижимость – ипотеке при покупке квартиры на «вторичке» под 10,6 % годовых – как об уникальном явлении, беспрецедентно низкой ставке для этого сегмента рынка. На исходе года цифра 10,5 % является средним показателем и никого не удивляет. Но в то же время мы не наблюдаем у покупателей иллюзий относительно дальнейшего стремительного снижения процентов по кредиту. Низшая граница ожиданий находится на уровне 8–9 % (очень близко к нынешним условиями кредитования) и не является причиной, по которой бы люди откладывали покупку жилья с привлечением ипотечных средств», – говорит Сергей Шлома.

Новым фактором, который в перспективе может в значительной мере определить развитие ситуации в сфере ипотеки, является предстоящее в 2018 году возвращение субсидирования ипотечных ставок. По программе, разрабатываемой по инициативе президента РФ, государство будет оплачивать проценты по ипотеке, превышающие 6%-ную годовую ставку, семьям, в которых до 2022 года родится второй или третий ребенок. При этом речь идет о приобретении жилья в новостройках, а также о рефинансировании полученных ранее кредитов. Очевидно, что при таких условиях вторичный рынок жилья вновь столкнется с определенным оттоком спроса в сегмент новостроек. Однако, по крайней мере, в будущем году в ИНКОМ-Недвижимость не прогнозируют массовый «исход»: по оценкам компании, сегодня доля покупателей, которые теоретически могли бы воспользоваться программой, – людей примерно 28-40 лет, имеющих только одного ребенка и планирующих пополнение в семье, – составляет не более 10 %.