Российские риелторы предложили рынку новый способ покупки жилья
Российский рынок жилой недвижимости нуждается в перезагрузке. До кризисного 2014 года для его развития сверхусилий не требовалось. Экономика страны процветала, благосостояние россиян росло. Следствием тому был высокий уровень спроса как на первичное, так и на вторичное жилье, что давало импульс к развитию отрасли. Объемы инвестиций в недвижимость и количество жилищных проектов постоянно увеличивалось. Однако сейчас ситуация изменилась и называть ее благоприятной не приходится. Как застройщикам, так и населению нужны новые инструменты решения жилищных проблем.
Российские риелторы начали все чаще предлагать новый, а как это обычно бывает забытый старый, механизм покупки жилья через аренду с выкупом.
Как работает механизм?
В первом приближении аренда с выкупом − это правовой механизм, используя который люди могут покупать-продавать жилье на договорных условиях. Законодательной базой работы механизма является Гражданский кодекс Российской Федерации, в котором с 606 по 625 статью описаны ключевые правила аренды объектов жилой недвижимости. Кодекс не запрещает, следовательно, разрешает, переход права собственности на жилье от одного участника сделки к другому в случае выплаты полной его стоимости.
Для покупателей недвижимости аренда с выкупом является в первую очередь необременительным инструментом.
«Длительность срока выкупа не ограничена, не требуется внесение первоначального взноса, с накоплением которого у большинства россиян проблемы, нет штрафов и повышающих коэффициентов за досрочное погашение всей суммы, а также не предусмотрено никаких бюрократических процедур − сборов справок и документов. Фактически для проведения сделки нужен только паспорт и заключение договора с собственником, а ключевым условием ее успешного завершения является поэтапное внесение денежных средств до погашения полной стоимости недвижимости», − заметил Николай Овчинников, руководитель «Федерального бюро выкупа жилья».
Для владельца жилья такой вид сделки также выгоден. Во-первых, итоговая стоимость квартиры рассчитывается как правило с учетом уровня инфляции, что делает ее выше номинала в момент покупки. Во-вторых, собственник ежемесячно получает платеж, который состоит из 2 частей: взноса за покупку жилья и арендной платы за пользование им. Получается, что владелец продает и сдает жилье одновременно. Покупатель переплачивает, но переплата получается меньше, чем в случае ипотечного кредита.
Сравнительный анализ аренды с выкупом и типовых сделок с недвижимостью
По содержанию процедура аренды с выкупом не является чем-то экзотическим, наоборот, она обладает рядом сходств с типовыми сделками с недвижимостью: покупкой, продажей в рассрочку, обычным наймом жилья. Естественно, что существуют и принципиальные отличия.
Содержательно аренда с выкупом больше всего напоминает покупку жилья в рассрочку. Квартира, дом или комната сразу же доступны для заселения покупателя. Полная сумма жилья выплачивается не сразу, а равными частями за определенный период и только после погашения всей суммы права собственности на жилье переходят к покупателю. Однако законодательно рассрочка не может длиться более 3 лет, тогда как на аренду с выкупом эти ограничения отсутствуют. Кроме того, ежемесячно покупатель вносит не только долю от стоимости жилья, но и арендную плату. В сделках по покупке жилья с рассрочкой действует еще одно ограничение – после внесения больше чем половины суммы стоимости жилья от сделки нельзя отказаться. В сделках по аренде с выкупом данное ограничение также необязательно.
Схожа аренда с выкупом и со стандартной процедурой аренды. Предусмотрено взимание ежемесячной арендной оплаты, оплата коммунальных платежей, в договоре описываются правила пользования жильем, делается опись имущества. Однако срок найма жилья имеет ограниченные временные рамки, 5 лет, а главное, что обычная аренда не подразумевает переход права собственности к арендатору. Также сделку по обычной аренде может заключать не только собственник жилья, что является обязательным условием для аренды с выкупом, а иное правомочное лицо, действуя по доверенности.
Что касается стандартной сделки купли-продажи, то фактически аренда с выкупом является одной из ее разновидностей, а для осуществления сделки владелец недвижимости предоставляет идентичный набор документов. Ключевым отличием является содержание договора сделки. В процессе обычной продажи все просто, и в договоре описаны условия в основном связанные с самим жильем, а аренда с выкупом предполагает сотрудничество покупателя и продавца в долгосрочной перспективе, поэтому необходимо уделить огромное внимание правилам этого сотрудничества и условиям его соблюдения обеими сторонами. Данный вопрос самый тонкий в сделках по аренде с выкупом и эксперты советуют, если конечно между сторонами нет высокого уровня доверия, обращаться к профессиональным консультантам для составления договора.
