Итоги 1 полугодия 2016 года в сегменте street retail Москвы
Наиболее значимым событием 1 полугодия 2016 года в сегменте street retail Москвы стало продолжение общегородской программы реновации территорий «Моя Улица». Проект властей Москвы затронул более 50 улиц в ЦАО, среди которых Тверская, Новый Арбат, Петровка, Большая Якиманка и другие. Стоит отметить, что строительные работы существенно снизили пешеходный и автомобильный трафик на реконструируемых улицах, что негативно сказалось на арендаторах. Также на ряде улиц реконструируются фасады зданий, что уменьшает рекламные возможности арендаторов, соответственно, магазины, рестораны, и банки несут дополнительные издержки.
В конце июня 2016 года правительство Москвы объявило о планах сноса еще около 100 торговых объектов на территории всей Москвы, в том числе вблизи основных торговых коридоров, данное решение может спровоцировать рост локальных ставок аренды из-за уменьшения предложения в той или иной локации.
К позитивным тенденциям можно отнести положительные перспективы развития реконструируемых улиц, большая часть которых будет расширена, на них будет обновлено тротуарное покрытие, заменено освещение, добавлено озеленение и малые архитектурные формы в виде лавочек, клумб и проч. Все эти изменения должны увеличить пешеходных траффик, приток туристических потоков и, как следствие, привлекательность и прибыль расположенных на них торговых объектов и ресторанов.
По информации компании Welhome, наибольшая доля свободных площадей формата street-retail предлагается на всем протяжении Садового кольца, это примерно 22% от общего объема предложения помещений на Садовом кольце. Обусловлена такая цифра, в первую очередь, существенной протяженностью этого торгового коридора, где не все помещения расположены вблизи станций метрополитена, остановок общественного транспорта и удобных мест для парковки автомобилей. Далее по уровню вакантных площадей следует улица Кузнецкий Мост, где доля вакантных площадей составляет порядка 18%. Наименьшая вакантность помещений формата street-retail наблюдается на улицах Маросейка и Мясницкая, 3% и 6% соответственно. Стоит отметить, что работы по благоустройству этих улиц были закончены в 2015 году.
Во всех торговых коридорах Москвы среди помещений, предлагаемых в аренду, преобладают помещения торгового назначения. Далее следуют помещения свободного назначения, расположенные, в том числе, в подвалах и на 2-х этажах зданий. Третье место среди вакантных объектов занимают помещения, пригодные для размещения кафе, ресторанов, объектов досуга. Меньше всего среди предложений по аренде помещений под салоны красоты, медицинские клиники и прочее, также минимально предложение по аренде помещений под банк.
В структуре предложения помещений street retail по площади преобладают помещения в диапазоне от 100 до 200 кв. м – порядка 30% от общего объема предложения. Одну пятую всего предложения составляют помещения площадью от 300 до 500 кв.м, что обусловлено их низкой ликвидностью по сравнению с более компактными помещениями и, соответственно, высокой стоимостью аренды. Аналогичную долю в общем объеме предложения составляют помещения площадью от 200 до 300 кв.м. Меньше всего на рынке объектов формата street-retail помещений площадью более 500 кв.м, их порядка 7 % от общего предложения, а также небольших и наиболее ликвидных помещений площадью до 50 кв. м (11% в общем объеме предложения).
Ставки аренды
По средней ставке аренды, исходя из данных компании Welhome, самые дорогие единичные помещения в 1 полугодии 2016 года предлагаются по ставке до 266 тыс. руб. за кв. м на Никольской улице. Наиболее бюджетные помещения на центральных торговых коридорах предлагаются в аренду за 25 – 37 тыс. рублей за кв. м в год. Стоит отметить, что в ряде помещений, экспонируемых еще с начала 2016 года и не сданных до сих пор, наблюдается падение запрашиваемых ставок, это свидетельствует о постепенном снижении ценовой политики арендодателей и поиске рынком оптимальных показателей стоимости помещений на центральных торговых коридорах.
|
Торговый коридор |
Минимальная ставка аренды, руб. за кв. м |
Максимальная ставка аренды, руб. за кв. м |
|
Никольская ул. |
75 000 |
266 000 |
|
Столешников пер. |
61 000 |
253 000 |
|
Новый Арбат ул. |
45 000 |
156 000 |
|
Садовое кольцо |
25 000 |
125 000 |
|
Петровка ул. |
44 000 |
120 000 |
|
Тверская ул. |
36 000 |
120 000 |
|
Маросейка ул. |
27 000 |
96 000 |
|
Кузнецкий мост ул. |
37 000 |
94 000 |
|
Арбат ул. |
40 000 |
83 000 |
|
Мясницкая ул. |
26 000 |
71 000 |
Спрос
Для 1 полугодия 2016 года характерен максимальный спрос на помещения, расположенные в непосредственной близости от объектов транспортной инфраструктуры, где наиболее высокие показатели пешеходного трафика. Также мы отмечаем, что арендаторы стали более лояльны к помещениям с подвалами, чего нельзя сказать о помещениях со вторыми этажами.
В начале первого полугодия, по информации компании Welhome, самыми активными арендаторами являлись сетевые продуктовые магазины. Такие арендаторы, как «Дикси», «Перекресток», «Пятерочка», «Копейка» ищут помещения размером от 350 кв. м до 800 кв. м.
Для конца полугодия характерно большее количество запросов на помещения для ресторанов, кафе, заведений общественного питания. Наиболее популярный формат для индивидуальных и сетевых ресторанов и заведений – это помещения на первых линиях улиц, общей площадью от 100 до 400 кв.м, с допустимым наличием подвального помещения или второго этажа. Для небольших заведений формата take-away и сетевых франшиз приемлем формат менее 100 кв.м. Повышение спроса на помещения для ресторанов обусловлено тем, что владельцы будущих заведений планируют сделать ремонт до наступления осени, когда количество посетителей должно существенно вырасти в связи с концом сезона отпусков и наступлением более прохладной погоды.
Также в компанию Welhome поступают запросы на арендный бизнес. Наибольшее количество запросов – на помещения возле станций метрополитена и остановок общественного транспорта, самым популярным видом запросов являются небольшие аптечные пункты и продовольственные магазины.
