Итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы

В 2017 году на рынке новостроек бизнес-класса отмечалась высокая девелоперская активность, а также повышенный интерес к сегменту со стороны покупателей. Динамика выхода новых проектов бизнес-класса за последние два года сохраняется. По данным «Метриум Групп», в 2017 году официальные продажи квартир начались в 22 комплексах. Показатель сопоставим с прошлым годом, когда в реализацию поступил 21 объект. Для сравнения, в 2015 году рынок пополнился 15 комплексами. 

Кроме того, за анализируемый период девелоперы выводили на рынок новые очереди строительства и корпуса в уже реализуемых проектах. Из крупнейших можно выделить: «Символ», «Царская площадь», «Наследие», «Резиденции композиторов». В ближайшее время ожидается старт продаж ЖК «Фили Сити» (девелопер – MR Group), уже получено разрешение на строительство и ведется бронирование лотов. За год завершились продажи в 8 комплексах, еще в одном продажи приостановлены.

Таким образом, в декабре 2017 года на первичном рынке жилья бизнес-класса насчитывалось 88 проектов, в которых экспонировалось порядка 15 815 квартир. За год объем предложения лотов значительно увеличился (+46,1%). Если год назад общая суммарная площадь квартир в реализации составляла 877, тыс. кв. м, то в 2017 показатель вырос до – 1 215,2 тыс. кв. м (+38,6%).

№	Название	Девелопер	Округ	Район	Старт продаж
1	«Центр-Сити»	«Жилой квартал Сити»	ЦАО	Пресненский	1 кв. 2017
2	«Дом в Кусково»	«Лидер Инвест»	ВАО	Вешняки	1 кв. 2017
3	«Свой»	«Интеко»	ЗАО	Можайский	1 кв. 2017
4	«Династия»	Sezar Group	САО	Хорошевский	1 кв. 2017
5	«LIFE-Ботанический сад» (корп. 8, 9)	«Пионер»	СВАО	Свиблово	1 кв. 2017
6	«Резиденции Кинематографистов»	AFI Development	СВАО	Бабушкинский	1 кв. 2017
7	Shirokaya	«ПАТЕК ГРУПП»	СВАО	Северное Медведково	1 кв. 2017
8	«Западный порт. Кварталы на набережной»	«Шатер Девелопмент»	ЗАО	Филевский Парк	2 кв. 2017
9	«Концепт House»	«КОНЦЕПТ ИНВЕСТ»	ЗАО	Можайский	2 кв. 2017
10	«Консул-дом. Лидер на Ленинском»	«Лидер Инвест»	ЗАО	Тропарево-Никулино	2 кв. 2017
11	«Резиденции архитекторов»	AFI Development	ЦАО	Басманный	2 кв. 2017
12	«ВАСНЕЦОВ-дом. Лидер на Масловке»	«Лидер Инвест»	САО	Савеловский	2 кв. 2017
13	«ИзМайЛовО»	«Студия»	ВАО	Измайлово	2 кв. 2017
14	«Лидер на Пресне»	«Лидер Инвест»	ЦАО	Пресненский	3 кв. 2017
15	«Фестиваль Парк» (корп. 17, 18, 19)	«Центр-Инвест»	САО	Левобережный	3 кв. 2017
16	«Серебряный фонтан»	«Эталон-Инвест»	СВАО	Алексеевский	3 кв. 2017
17	«Время»	«Бэст-Консалтинг»	ВАО	Преображенский	3 кв. 2017
18	«Вавилов ДОМ»	«Центр-Инвест»	ЮЗАО	Академический	3 кв. 2017
19	«Новочеремушкинская, 17»	INGRAD	ЮЗАО	Академический	3 кв. 2017
20	Wellton Towers	«КРОСТ»	СЗАО	Хорошёво-Мневники	3 кв. 2017
21	«LIFE-Кутузовский»	«Пионер»	ЗАО	Можайский	4 кв. 2017
22	«Серебряный парк»	INGRAD	СЗАО	Хорошёво-Мневники	4 кв. 2017

Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в структуре предложения по округам за год сменился лидер – СЗАО уступил место САО, где сконцентрирована практически четверть предложения (23,4%, +7,9 п.п.). Расстановка сил в других округах также поменялась. Второе и третье места с сопоставимыми долями поделили СЗАО (17,2%, -3 п.п.) и СВАО (17,1%, +5 п.п.). Таким образом, на северные округа (САО, СЗАО и СВАО) в сумме пришлось 57,7% предложения. За год увеличились доли еще двух округов: ЦАО (+4,1 п.п.) и ВАО (+1,7 п.п.). Наиболее заметная отрицательная коррекция произошла в ЮАО (-9,4 п.п., 7,4%).




По-прежнему наибольшая часть предложения приходилась на двухкомнатные лоты, при этом их доля за год снизилась (36,2%, -2,9 п.п.). Заметно увеличился объем однокомнатных квартир – с 25,2 до 29,4% (+3,6%). Доля трехкомнатных лотов составила 26,5% (-0,2 п.п.). Оставшаяся часть поделена между многокомнатными (6,4%, -0,3 п.п.) и студиями (1,5%, -0,1 п.п).



Превалирующий объем предложения находился в домах на этапе отделочных работ (40,4%, +9,0 п.п.), треть рынка – в объектах на стадии строительно-монтажных работ (31%, -0,1 п.п.). Оставшаяся часть поделена между квартирами в корпусах на начальном этапе строительства (14,4%, -5,8 п.п.) и в домах, введенных в эксплуатацию (14,2%, -3,2 п.п.).



По подсчетам аналитиков «Метриум Групп», на первичном рынке жилья бизнес-класса по итогам 2017 года средневзвешенная цена кв. м составила 223 455 руб. За год средний ценой уровень скорректировался на -3,8%. 

Положительная ценовая динамика отмечена в двух округах: ЮЗАО (+7,9%) и ЮВАО (+6,6%). По остальным локациям зафиксировано снижение средней цены предложения. Самая заметная коррекция произошла в ЦАО (-29,2%), где в продажу вышло два комплекса – «Центр-Сити» и «Резиденции Архитекторов» – с привлекательной ценой предложения в локации. Также значительное снижение среднего ценового уровня произошло в ВАО (-20,6%). В округе стартовали продажи в трех новых объектах, занимающих более половины предложения в выборке.

Средневзвешенная цена кв. м на рынке новостроек бизнес-класса с разбивкой по округам, руб.

В декабре 2017 года средний бюджет квартиры бизнес-класса составил 17,2 млн руб. За год он скорректировался на -8,7%. Положительная динамика отмечена только на квартиры-студии – до 6,7 млн руб. (+4,6%). Средняя стоимость однокомнатных лотов снизилась до 10,7 млн руб. (-10,3%), двухкомнатных – до 16,1 млн руб. (-5,7%), трёхкомнатных – до 22,7 млн руб. (-6,1%).

Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от количества комнат 

Количество комнат	Площадь, кв. м			Цена кв. м, руб.			Стоимость, руб.
	Мин	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.	Мин.	Сред.	Макс.
студии	21,3	30,2	41,4	165 500	221 104	310 000	3 800 000	6 667 202	12 196 628
однокомн.	26,1	47,2	98,4	140 000	226 856	446 623	5 312 000	10 707 089	31 534 908
двухкомн.	47,2	73,2	203,5	138 000	219 874	535 300	6 700 000	16 096 533	66 884 921
трехкомн.	50,5	104,0	230,3	122 000	218 207	511 800	11 412 069	22 700 164	70 267 606
многокомн	75,4	132,1	299,7	136 000	246 246	458 700	13 572 000	32 525 080	92 301 022
Итого	21,3	76,9	299,7	122 000	223 455	535 300	3 800 000	17 172 630	92 301 022

По итогам 2017 года самые доступные предложения бизнес-класса зафиксированы в следующих проектах:

• ЖК «Штат 18» (ВАО / район Новокосино): 21,5 кв. м за 3,8 млн руб.; 
• ЖК Shirokaya (СВАО / Северное Медведково): 26,8 кв. м за 4,6 млн руб.; 
• ЖК «Хорошёвский» (СЗАО / Хорошёво-Мнёвники): 25,2 кв. м за 4,9 млн руб. 

Основные тенденции 2017 года

Увеличение предложения 

В 2017 году интерес девелоперов к первичному рынку жилья бизнес-класса был высоким. На рынок вышло 22 новых проекта. За год произошло значительное увеличение объема предложения (46,1% к декабрю 2016). Основной прирост (+40,3%) отмечен в 1 полугодии, когда на рынок вышли наиболее крупные проекты.

Снижение цен и бюджетов покупки

За год средняя цена предложения на рынке новостроек бизнес-класса снизилась на 3,8% – до 223 455 руб. Основная причина корректировки ценового показателя – увеличение конкуренции. За первые три месяца наблюдалась стагнация цен. Следующие два квартала цена предложения снижалась в среднем на 2%. В конце года средний ценовой уровень практически не изменился (+0,2%). При этом в отдельных проектах, пользующихся высоким спросом, застройщики повышали цены по мере увеличения стадии строительной готовности. 

 
В 2017 году средний бюджет покупки снизился до 17,2 млн руб. (-8,7% к декабрю 2016). В условиях сокращения платежеспособного спроса девелоперы уменьшают площади лотов в проектах, что повышает доступность предложения. Если в декабре 2016 года средняя площадь квартиры бизнес-класса составляла 81 кв. м, то к концу 2017 года она сократилась до 76,9 кв. м.

Увеличение доли ипотечных сделок 

По итогам 2017 года доля ипотечных сделок в бизнес-классе составила 30% (+3 п.п. в сравнении с предыдущим годом). Рост показателя происходил, преимущественно, за счет увеличения привлекательности условий ипотечного кредитования, подстегивающих покупателей к приобретению квартиры. Так, по данным ЦБ РФ, средняя ставка по кредитам на покупку недвижимости в новостройках в декабре 2016 года составляла 11,4%, в ноябре 2017 – 9,8%. Кроме того, в некоторых проектах бизнес-класса встречается пониженная ставка (6-8%), предлагаемая по совместно разработанной программе между банком и застройщиком.

Рост предложения с отделкой 

На рынке новостроек бизнес-класса растет предложение с отделкой – как предчистовой (white box), так и финишной. Возможность заселения сразу после ввода новостройки в эксплуатацию, присущая в основном предложению комфорт-класса, все чаще встречается и в бизнес-сегменте. Только в четвертом квартале 2017 года началась реализация квартир с предчистовой отделкой в трех проектах бизнес-класса, с готовым ремонтом – еще в двух. Всего за год вышло в первом случае 3 проекта, во втором – 4. Для сравнения, за весь предыдущий год в реализацию поступил лишь один жилой комплекс, в рамках которого реализуются квартиры с полностью готовой отделкой.

Скидки и акции 

По состоянию на конец 2017 года скидки и акции предлагались почти во всех проектах бизнес-класса. Средний дисконт составлял 3-7%. В предновогодний период застройщики предлагали приуроченные к празднику повышенные дисконты (в размере 10-15%) преимущественно на выделенный объем квартир, в некоторых комплексах он доходил до (20-30%). В целом, двузначные скидки стали привычным явлением в 2017 году.

Прогноз на 2018 год 

«В следующем году тенденция роста объема предложения вероятно продолжится – комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE. – Ожидается старт продаж нескольких крупных комплексов, уже анонсированных девелоперами. В целом, на фоне ужесточения конкуренции не только в бизнес-классе, но и со стороны массового сегмента, где предложение пополняется новыми комплексами с высокими качественными характеристиками, в краткосрочной перспективе средняя цена предложения в сегменте будет стагнировать. 

 
Сохранится тенденция расширения продуктовой линейки. Все большую популярность будут набирать квартиры с европланировкой, где кухня объединена с гостиной. Чаще будут встречаться предложения с отделкой white box и ремонтом от застройщика. 

 
Ставшие уже обязательными скидки останутся на рынке. Средний размер дисконта вряд ли сильно вырастет. Тем не менее, во время сезонных распродаж, включая акции на определенные пулы лотов, скидки сохранят двузначные величины аналогично этому году».